高管内参|地产观察①：基于长沙人口发展轴的置业释放路径分析

人口是城市发展的基石，短短十年间，长沙的常住人口从七百万增长到千万级，不同流向下，衍生出不同人口发展轴线，本报告将结合腾讯云人口大数据，从人口扩增思路出发，寻可实现的置业需求释放路径。

人口发展轴概念界定

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长沙呈现明显的强中心空间结构

人口规模逐层稀释

长沙是一个充满活力和发展潜力的地方，人口总量的不断增长也为长沙市的经济和社会发展提供了强有力的支持。截止2022年底，长沙常住人口总数达1042.06万人，城镇化率为83.27％。

根据腾讯LBS数据及克而瑞板块划分，长沙人口规模及密度呈现由中心向四周扩散的放射状结构。

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长沙重点产业板块及其相邻的外溢

承接板块组成了人口流动链条

特征1：板块流动形态呈现高交互

将各板块的居住/工作人口，按照吸附/流出标签计算人数后，经过密度处理后，可以发现，在发展成熟区域中，重点产业板块及其主要的外溢承接板块单平人口吸附、流出均较高，呈现高交互状态

特征2：板块地理关联为周边交互

按照各板块与其他板块吸附/流出关系，通过权重与密度处理，可以得到叠加了地理属性的流动关系，可以发现板块间的关联关系以周边交互（邻接板块）为主。

特征3：高交互、高关联为同一人口发展轴

更了得到更清晰的人口链条关系，我们针对所有板块进行单循环演算。以市府滨江发展轴为例，将所有关联板块纳入数据比对，经过剪枝后，最终得到该轴线的上中下游板块。

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由此，我们界定长沙人口发展轴线为一个中心组团与八大流动性发展轴

接下来，我们将主要针对五区六大发展轴，从存量房类型及居住密度、强置换楼龄户数及重点分布、改善需求规模及释放路径、人口发展轴变化分析等方面进行推演与预判。

居住密度依循二八定律

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空间的交换/使用价值

决定居住密度呈现胖纺锤形

特征1：安置/保障房＞老社区＞商品房＞单位房

我们选取长沙市内五区六大人口发展轴41个板块中，已交付入住的重点居住小区共1138个，依据其规划户数与目前实际居住户数的比值，确定其居住密度。

（ *居住户数=腾讯LBS人口数据/长沙城市平均家庭规模2.53）

特征2：二产密集板块＞三产密集板块＞边缘板块

剔除样本量较少，容易发生偏差的板块后，可以看到居住密度最高的前四板块均为以二产为主导产业的区域，而末五位板块为高价的新城板块（新房交付时间较近）、城市更新区域及城市近郊板块。

特征3：中游板块＞上游板块＞下游板块

受开发时序、就业集中度、房屋价格等因素影响，除北城发展轴外，其余板块均呈现中游板块居住密度较高的局面；梅溪湖发展轴、洋湖发展轴整体居住密度较其他发展轴更高。

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小面积、高楼龄占比高的板块

置换意愿强烈

特征1：面积改善需求主要来自南城、市府滨江发展轴

目前挂牌的二手房以中小面积产品为主，90㎡以下及90-120㎡占比均超30%。南城及滨江市府由于开发时间较早，占据此类产品的6成，未来将释放大量改善需求。梅溪湖及市府滨江160㎡以上大面积产品挂牌量大，豪宅市场竞争激烈。北城发展较为滞缓，各面积段之间差异较小。

特征2：环境改善需求主要来自老城区发展轴上游板块

目前挂牌的二手房中，近六成住宅产品楼龄超过10年。雅堂井湾、芙蓉北、高铁新城、省府北、桐梓坡、麓谷、高桥、红星洞井、市政府等板块出手意愿较高。这个结论与我们前面测算的进入置换周期规模较高的板块结论一致，但实际置换强度发生变化。

特征3：一二手房改善成交板块差异，或预示城更机遇

除高铁新城板块外，一二手房成交主力区域差异较大，大部分是新房成交主力板块的上游板块。雅塘井湾、芙蓉北、金星北等老城区，新房市场规模较小，但仍有较多改善需求，是城更重点区域。

未来可实现

改善规模总量超86万户

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核心成熟板块率先进入强制换周期

特征1：9-10年为长沙一二手房置换主力时间

根据贝壳数据，二手房成交时间与建筑年代的时间差呈正态分布。6-10年楼龄是长沙二手房主要成交区间，近期则更以9-10年楼龄为主。

特征2：重点小区中有超86万户住宅进入强制换周期

六大人口发展轴1138个重点小区159万户住宅中，共有86万户楼龄在10年以上，进入到强置换周期。省府北、雅堂井湾、高铁新城、麓谷、红星洞井、芙蓉北及桐梓坡等成熟板块强制换周期住宅规模较高。

二手房“抢食”新房市场

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新房市场：河西整体改善属性较强

河东单点开花

特征1：洋湖、市府滨江发展轴是目前的改善主力

根据近一年各板块144㎡以上商品住宅成交占比来看，市府滨江及洋湖发展轴改善产品占比远高于其他发展轴。从区域来看，河西改善属性明显。

特征2：纯高端改善板块容量有限，难以走量

对比改善型住宅成交数量与占比前五板块，重合度较低。在梅溪湖、滨江新城等改善板块无新地块供应后，成交主力以从近郊新城及城更区域为主，导致长沙目前改善以单盘为主。

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二手房市场：

改善价值由人口发展轴下游板块支撑

特征1：改善型住宅一二手房成交“八二开”

长沙六大人口发展轴近两年144㎡以上住宅年均成交1.3万套左右，比2021年度减少3800套，整体浮动较小。二手房成交占比快速上升，占比达到八二开。由于二手房限售政策，新城板块有大量改善产品还未达到入市门槛，未来预计二手房成交比例还将有所上升。

（ *二手房成交量=贝壳成交数据/贝壳市占率0.3）

基于板块价值跃迁

的释放路径预判

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人口跃迁本质上是经济发展的跃迁

特征1：产业、配套、人口三者构建价值跃迁

人口作为影响板块发展的直接因素，实际与产业升级、生活环境改善互为因果。根据各板块现状与近期重点建设的产业项目、基建、配套的投资数量与投资额，结合人口规模、密度与质量，综合判断出以下板块将有价值跃迁机会。

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人口跃迁本质上是经济发展的跃迁

特征2：河东置换需求依赖中心及南城，河西全面竞争

河东跃迁路径较为单一，未来价值跃迁板块少于河西，但是受城区发展及开发时序影响，需求强度明显更高。其中北城及自贸高铁发展轴发展较慢，上游的板块尚未饱和，给予下游的推动力有限。河西置换需求强度低，但各发展轴中下游板块进入全面竞争，是改善置换的主力战场。

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从热销盘回溯，区位、品牌、产品是改善型住宅的重要要素

特征1：区位是首要因素，附加值溢价有限

在单价高于18000元/㎡的改善新房项目中（标红项目），区位因素及品牌价值明显较其他因素更为关键，主要集中在未来价值跃迁板块，少部分为上游板块存量项目。

特征2：低密的精装大面积产品是改善项目主流

在单价高于18000元/㎡的改善新房项目中（标红项目），以低密社区为主，且高于市场2.9-3米的主流层高，受精装限制，以3500档次为主，纯粹的大面积社区则更能增加项目溢价。

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以梅溪湖二期为例，基于供地计划的释放路径预判

梅溪湖发展轴上游的梅一板块仅有零星商业地块可供，开发完成。麓谷等人口活跃度高的中游板块宅地告罄，开发以工业地为主。

梅溪湖二期进入视野，但板块冷热不均，西部目前仍为待开发状态，与梅一邻接的区域供地量较大，宅地与商业兼有。

板块前期供地以产业地为主，宅地较为零散，未连接成片。但随着供地策略的变化，在沿中轴的雪松路、白鹭塘路将有大量宅地面世，形成高端住宅区，并配有充足的商务商业配套。

泉水路临近已开通的地铁6号线，处于大健康产业核心区，拥有核心自然景观资源，供应的宅地价值较高。轨道交通方面，2号线西延线预计2025年开通；配套处于建设初期，但规划能级较高。

待各项配套的完善，未来是未来梅一、麓谷等板块改善置换的主要释放路径之一。

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