清盘！这家南京房企扛不住了，一代楼市神话正在落幕

　　2月16日，弘阳地产集团有限公司（弘阳地产，1996.HK）发布公告称，纽约梅隆银行伦敦分行向香港高等法院提呈，针对公司的清盘呈请，涉及金额不少于2.285亿美元的财务义务，即公司所发行于2023年到期的2亿美元9.5厘有担保票据(优先票据)项下的付款金额。公司正寻求法律意见。

　　弘阳集团成立于1996年，是一家南京老牌房企，弘阳广场、弘阳家居都是其旗下知名产业，其中弘阳商业在全国运营近30个商业项目，在管体量逾300万平方米，位列中国商业地产百强企业TOP12。

　　就是这样一家企业，在地产寒冬中，也摇摇欲坠。

　　债务早有端倪

　　如今的地产市场正在经历从白银时代向黑铁时代的转变，房企也在经历一轮又一轮的换血。就在今年初，恒大正式清盘，公司解散进入倒计时，紧随其后便是深耕江苏的弘阳集团。

　　此前，弘阳集团已被提清盘呈请。

　　2024年1月23日，弘阳服务集团有限公司公告称，控股股东弘阳集团正面临清盘呈请，由债权人Serica Agency Limited向香港特别行政区高等法院提呈。

　　由于弘阳集团无法偿还2.89亿美元的债务，呈请人要求法院根据相关条例，将弘阳集团清盘。

　　据了解，该债务与弘阳发行的一笔美元债有关，为2022年到期的2.75亿美元9.875%有担保优先票据，以及包括截至2022年8月的利息。弘阳集团表示，一直与债权人进行讨论，以寻求境外债务的全面解决方案。由于与若干债权人未能就全面解决方案的商业条款达成共识，导致呈请人采取单方面行动，弘阳集团表示遗憾，但对债权人的不满表示理解。

　　弘阳集团是一家以商业运营、地产开发、物业服务三位一体协同发展的多元化、综合型集团公司，总部位于南京，弘阳地产于2018年在香港主板上市。自2021年下半年以来，房地产市场迎来了重大挑战，销售疲弱、融资困难、信心低迷，房企现金流压力持续加大，数十家房企出现实质性违约，弘阳地产也是其中之一，开始走上变卖资产回流现金的道路。

　　2022年8月11日，弘阳地产发布了盈利警告及委任外部顾问的公告。弘阳地产披露2025年票据最近一期到期应付的利息尚未被支付，正式宣布违约。据公告披露，截至2022年6月30日止六个月，该集团预期录得的亏损净额介乎3.5亿元至4.5亿元之间（2021年同期净利润为9.9亿元）。

　　对于造成亏损净额的因素，弘阳地产在公告中表示，有房地产行业的整体市场规模下行，公司于本期纳入结算的项目销售毛利率较低；受新冠影响，集团的开发项目售价未及预期，投资性物业出租率及租金收入均有所下降，在此期间，非经常性损益公允价值评估预计发生减值，基于谨慎性原则计提的存货跌价准备形成的资产减值损失预计增加；公司美元债因人民币对美元贬值产生较大汇兑损失。

　　据统计，弘阳集团未偿还的美元债仅有一笔，即2022年到期的2.75亿美元；弘阳地产未偿还的美元债有5笔，规模合计14.65亿美元，其中有两笔分别将于2024年5月21日和2025年1月13日到期。

　　弘阳美元债首次违约发生于2022年7月。目前，弘阳集团和弘阳地产存续的6笔美元债，合计规模17.4亿美元，均处于违约状态。

　　接班的房企二代

　　就在弘阳地产发布亏损公告的前一年，弘阳集团刚刚完成二代接班。

　　2021年2月26日，弘阳地产发布公告表示，蒋达强由于个人事业发展原因，已辞任非执行董事及董事会审核委员会成员，并不再于集团担任任何职位。

　　而他的接班人，则是一位90后，也是董事会主席曾焕沙的儿子——曾俊凯。

　　公告表示，曾俊凯作为其执董事、董事会薪酬委员会成员及该公司副总裁，自2021年2月26日起生效。

　　据公开资料显示，曾俊凯出生于1994年，今年刚好30岁，自2021年1月起担任本集团南京区域公司总经理。此前，2016年5月至2018年10月担任本公司控股股东弘阳集团的助理总裁，2018年10月至2021年1月担任本集团成都区域公司总经理。

　　尽管年轻，但曾俊凯的履历并不单薄，看得出是严格的“创二代”培养模式——名校毕业、进入企业基层轮岗、外派领导区域公司、回到集团任职、进入核心管理层。

　　而像曾俊凯这样的二代接班人，在房企中并不罕见，比如碧桂园的杨惠妍、上海爱家的李彦漪、蓝光集团的杨武正、中南建设的陈昱含等等。

　　长江后浪推前浪，房地产行业的未来，终究要交接到年轻二代们的手中，而在如今下行的房地产市场中，这些二代能否带领房企走向新的曙光还是个未知数。

　　隐入历史的南京房企

　　在房地产引领中国经济的时代，南京发展出一批房企，缔造了一个个楼市神话。站在今天回溯前十年，曾经的房产大佬如今依然挺立的还有几个？

　　1992年，南京市政府颁发了《南京市住房制度改革实施方案》，并于当年7月1日起施行，该方案的提出，将逐步转变为货币工资分配制度。“福利分房”的制度告别历史舞台，南京正式迈入“商品房”时代，而全部全面取消“福利分房”是在1998年，南京快了一步。

　　这项政策直接催生了一批南京本土房企，其中江苏最大的外贸企业汇鸿国际，也成为了鸿信地产。这家曾被南京楼市誉为“别墅专家”的房企，如今也在市场上隐退。

　　另一家南京本土知名房企——南京银城地产也正面临退市问题。2022年11月，该公司股票银城国际控股的股价跌破1港元/股，此后便一蹶不振，再没超出1港元。2023年9月4日起，该公司股份在联交所暂停买卖，并将继续暂停买卖直至另行通知。

　　今年2月5日，银城国际控股公布了其2024年1月的未经审核经营数据。据公告显示，该公司及其合营企业、联营公司在该月的总合约销售额约为人民币2.16亿元，合约建筑面积约为9577平方米，平均合约售价约为每平方米人民币2.25万元。

　　在南京江宁区，百家湖是最炙手可热的片区，而当年大力开发百家湖小区的严陆根，也在功成名就之后退出了房地产行业。

　　图源：阿里拍卖

　　近日，江宁两大老牌房地产公司也面临易主。中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司发布南京同曦房地产开发有限公司债权资产处置公告，而债权的抵押物就是江宁两大知名同曦商业——同曦国际广场和同曦鸣城商业中心。

　　曾经的超级房企旭辉集团，曾在南京打造过旭辉铂悦秦淮、旭辉九著、白马澜山等多家品质楼盘，销售额一度接近2500亿元，在2022年也宣布陷入了债务泥淖，旭辉集团公告显示，公司境外债务总额约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元，正式暴雷。

　　以上提到的这些，只不过是近年来南京房企不断走向落寞的冰山一角，头部企业诸如弘阳、银城、同曦、旭辉尚且如此，中小房企的日子怕是更不好过。

　　过去数年，房地产是拉动中国经济的主要引擎之一，而如今，房市动荡，众多房企深陷债务危机，未来也许还有更多房企面临着破产，曾经耀眼的房地产行业，仿佛根基只是建立在沙滩之上，热潮褪去，才见真章。

　　本文来源：苏商会，作者丨杨乐多

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