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台湾房地产泡沫,最后可能会是大陆买单

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【文/观察者网专栏作者 雁默】

“两岸干脆打一仗,看房价能不能跌”。

这心思,可不是来自台湾统派,而是来自“天然独”。这么一说,你就知道台湾房价问题有多严重,青年有多绝望了。

不打仗有解吗?无解。这岛上,只有来一次大革命才能实现大面积的财富转移,但普选民主却是反革命的,因此最终,“天然独”也只能求战争解套。可笑不?大家都笑中噙泪。

台湾房价之高,在全球名列前茅。如果将性价比也拿来平均一下,我认为台湾房价是地球最贵,没有之一。

根据Numbeo的数据(2022年103个国家/地区),台湾市中心房价全球排名第五,大陆第三。市郊区房价台湾排名第九,大陆第四。

以城市论,台北市房价在全球城市中排名第12,就快追上纽约、伦敦,但与深圳、上海、北京还有段差距(2022年),仅略高于广州。

论房价一定要比工资,台湾平均房价所得比近10倍(注1)。

对于斗胆拿台湾与其他地区比较的刚需买家而言,问题不在于价格高不高,而在于值不值。台北市算是台湾生活机能最优的城市,但若你去过北上广深,再到台北就能体感什么叫做“不值”。

大陆现在房价普遍下跌,从台湾年轻人的角度看来,这是人间福音,因为台湾还在涨,连台南那种称不上三线城市(大陆标准)的房价也在飙涨中。按人民币换算,台南市平均每平米2.5万。

台南的城市性质比较像扬州,主打美食,是旅游之都。但有两个问题,一是扬州当前的平均房价只有台南的一半,二是论美食景观历史文化,台南能与扬州比吗?


扬州新楼盘一月均价为13306元/平

当我说台南2.5万时,可不是单指新房,若在城中心,50年房龄的“老破小”就是2.5万。你若说台湾的房子永久产权能传家,我会问你哪个子孙要住50年老房?琢磨着父母往生后卖出套利吧,那得房价仍有升值空间才会有人接盘……但台南?这城市只有188万人口,而且已经呈负增长,扬州则是455万,人口正增长。

传家最实惠的东西是现金,这一点连我那拥有三栋四层楼独栋洋房的房东也点头称是。房子要卖掉才是钱,卖不掉就只是一方水泥空间,维持它还要花钱,出租还得担心恶房客。

那一线城市如何?上海郊区临地铁的新房,均价大约4-5万每平米。台北市的郊区是新北市,临地铁的房价在5-6万每平米。上海人口2600万,台北加新北人口660万。能买国际大都会上海的话,为何要买脏乱的三线城市新北?

那么,凭什么大陆房价能跌,台湾却不跌?最简单的答案就是——大陆房市泡沫比较大,因此比较早破。

两岸在住房问题上的类似之处如:一、供过于求。二、房价收入比高。三、人口负增长。四、公摊面积占比高。五、买房心态相近。六、持有成本过低。

我们中国人的买房心态原则上就是“投资”,认为房子不光能赚钱,还能保值,这就是投资心态。一旦存有这种心态,买房意志就很坚定,认为反正一定会有接盘侠,因此什么坑都不怕,直到房市泡沫破裂,接盘侠喊出一个让你怀疑人生的价格。


投资首重持有成本。在美国买房,税率、保险和修缮费用高,卖房的规费也高,房屋持有成本是台湾的50倍。而在岛上,买车的持有成本比买房还高,因此老一辈人都会劝子孙先买房,再买车。

台湾土地持有成本有多低?以土地税为例,市价1000万的土地,地价税只要1600元,就这么低。原因出在征税依据公告地价,而公告地价只有土地市价的8%。换言之,有钱不囤房简直就是傻子,这就是为何台湾人爱买房投资,房产商也不怕长期持有卖不掉的空房。

自2016年至今,台湾住宅价格指数上涨了近30%(29.73%),拥有3间房的人从33万飙升至51万人,显示炒房仍被视为最稳当的“投资”。

只要买房心态是投资,房子就是金融商品;只要是金融商品,就会滑向高杠杆;只要滑向高杠杆,整个产业体质就脆弱;房地产体质脆弱,就会让一大堆附随供应链也脆弱;只要支撑经济发展的这一大堆供应链体质脆弱,政策面就不敢戳破泡沫,不敢调高房子的持有成本。如此恶性循环。

然后就是供过于求,工薪收入与房价距离愈来愈远,人口负增长,家庭两代人为银行做牛马,幸福感无从说起,剥夺感代代相传。

因此讲白了,华人居住圈可能是全世界最不宜用房地产支撑发展的地区,因为我们迷信有土斯有财,将买房视为投资,在此避险心态下,无产阶级的幸福感就完全被剥夺了,小资产阶级则是负债累累。

台湾的空屋率是8.77%,看起来问题不大,但5年屋龄以内的新屋空屋率是20%以上,明显供过于求。但16年来赚得满钵盆的建商尚有底气粉饰太平,卖不好干脆不卖,或顶住台面价格,但台面下小跌出售。而股市处于高档,房贷利率维持在2%低位,通胀也形同鼓励买房保值,使得建商愿意坚守价格,支撑市场信心。

简言之,只要买房心态与持有成本过低的现状不变,房产业多得是支撑房价的题材可供炒作。如通胀会使建材价格上扬,压缩建商利润,买家则希望买房抗通胀,房价就难下跌。再如官商合作的土地开发案,交通基建利多,股市表现抗跌,都是炒房炒土的温室。

台湾房市目前处于多空胶着状态,一旦环境出现变化,如股市崩跌,大建商东窗事发,通胀转向通缩,泡沫就会破。而泡沫一破,连锁效应会让房价崩跌仿佛是一夜之间的事。

说到底,在泡沫破裂酿灾前,只要大幅调升房产持有成本,就能有效淡化买房投资的心态,去除囤房动机。然而,台湾房屋持有者近7成,剩下的3成里不只1户有刚需,政策面骤升持有成本会得罪大部分选民,政客会得罪建商金主,因此肯定会有“专家”出来恫吓大众,这就不易形成社会大面积要求降房价的压力。

最近看了一些大陆已购房者对房价下跌的意见,诚可谓哀鸿遍野。房市泡沫破裂,对于高价购房还在还房贷的人而言,确实痛苦万分,但泡沫若再不破,就会像台湾这样继续累积压力,日后炸开伤害只会更大。

假设大陆房价持续上升,且上升幅度远高于工资涨幅,从台湾的例子可见,三四线甚至五线城市的房价都将高不可攀,租金也跟着上涨,工薪阶级就处于无路可逃的状态。一家三代皆房奴,这是真正的祸延子孙。


台湾青年对房价不是焦虑,而是绝望

专家对房价下跌的各种拉警报,虽不无道理,但通常流于片面观点。如房市不好,会拖累极多供应链产业,提高失业率——这观点不能说错,但除了维持房价,难道就没有其他解方吗?

在供过于求的环境下,价格却不跌,这种现象当然荒谬,无论提出多少撑房价的坚实理据,都无法服众。对于购房投资人,我们也得问,有什么投资是只准赚不准赔的?将房产视为稳赚不赔的投资,那谁还愿意上班领工资呢?

但当我们的购房心态等同于购车,景观就大为不同了。

除了极少数例外,一般没人将购车视为投资,车辆是消耗品,而且折旧快速。如果汽车供过于求,面临车价下跌时,车商会怎么办?答案是,减少产量,降低成本,抛售库存,或为车辆提供更多功能与服务以维持车价,并拓展新市场。对购车人而言,自然会要求降价,或提升性价比,毕竟,买车又不是投资。

为车辆增添新功能与服务,势必将扶持新的上下游供应链,创造新的就业,并促进旧供应厂转型。购车人则能因此获得更好的产品,用合理的价钱购买更多的幸福感。

若你以购车的心态购房,就不会抱着保值投资的心态,购买超出自己能力太多的房子,如此便能卸除主要的财务负担,多投资于生活质量。当建商需要提升房屋的性价比维持经营,劣质建商就会被淘汰。当性价比高的房子是消费者最重要的考量,地方政府就必须打造宜居城市,在有形无形之处提升居住舒适度。

房地产业未来的趋势不只是科技化,也会导向人文化,除了基本生活机能,买房的人会开始注重视野,包括天空、绿荫、居民素质、周边各种生活产业的多样性与服务质量,旨在购买幸福感,而不是缺乏流动性的金融商品。

那么,在宜居工程上做得好的城市,房价得以维持,人口会持续流入,开发范围得以扩增,反之则走向破败,被迫自我提升,或是专门供给那些不在意居住质量,只希望房价低廉的人群。

00后的两岸年轻人,在生活态度上是相近的,所谓“低欲望四不”:不结婚,不生子,不买房,不消费。在很大程度上,四不心态是来自于高房价。


大陆年轻人我不敢说,但台湾年轻人对前景不是焦虑,而是绝望,他们必须抗拒老一辈人买房成家的传统观念,否则活不下去。他们在等待父母死后留下的房产,若没有房产可继承,就更不愿结婚生子,还要抑制消费,因为工作岗位都在超高房价的地方。

年轻人生活中摆脱不了网络游戏,因为这已算是最廉价的幸福感,而少出门也代表少消费。父母愿意为了协助孩子成家给出购房首付,孩子还不见得愿意收下好意,因为他们知道后面的房贷才是大坑。

选前侯友宜提出购房免首付,利息补贴5年可贷1500万,但10年内不得转售的政策支票,此一想法受到年轻人群嘲,因为问题根本不是出在首付。免首付,房贷压力只会更大不会更小。

赵少康则教年轻人如何赚钱理财,分享自己二十几岁就能买两三间房的经验,然而,赵的“以房换房”牟利模式,就是被年轻人视为万恶的炒房手法。正因为有赵这种人,而且太多了,现在年轻人才这么惨。

位高权重的有房阶级,基本就视房价下跌为头号大敌,因此思维只能在维持高房价上打转,最多想些比较温柔的割韭菜政策,方便你入坑。年轻人也许穷但并不傻,不再相信这些不知民间疾苦的既得利益者,他们就是绝望,就是想革命,但普选民主反革命,所以才会有人寄希望于战争解放房价。

其实,有房产的父母也已逐渐调整了思想,不再要求子女买房成家,在少子化的当代,只有“父母适应孩子”,没有“孩子适应父母”。而这是一个重要的转变,也是房产商最大的恶梦,这样下去,泡沫迟早不破也得破。

高房价最恶劣的影响,就是让一代人失去斗志,除非被逼,不会有人搏命打一场根本不会赢的仗。借贷人生是创业者的宿命,不是工薪阶级的,而后者数量远大于前者。一般人谨守“低欲望四不”,不但日子过得下去,幸福感还更高,“斗志”一斤多少钱?

房市泡沫不破,上述这样的消极思维就不会消失。政策面“软着陆”可以理解,但必须着陆,别软到一半又飘起来了,那只会让个别产业闷死整个社会。

台湾房市泡沫一定会破,只是时间问题,但政治会一直拖延病情,而若拖到统一后,烂摊子是大陆收。换言之,愈晚统一,处理台湾房产问题的成本就愈高。

注1:台湾房价所得比逾世界标准,专家揭购屋族困境 根据最新内政部资料,2023年Q2,全台房价所得比高达9.82倍,再次刷新纪录,创有统计来新高,其中,台北市房价所得比15.52倍、新北市12.93倍、台中市11.55倍,都超过10倍以上。

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