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一般而言，签订了商品房认购协议，双方就要按照协议内容履行各自的义务了。但在实际生活中，不乏有购房者出现特殊情况无法履行约定的现象。在这种情况下，购房者能否要求退房？近日，人民法院就审理了这样一起关于购房者向开发商退房的案件。
协议约定了商铺建筑面积及单价
2020年8月，陈某认购了L公司开发的商铺两套并签订了《商品房认购协议》，协议约定了商铺建筑面积及单价，认购定金1万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。随后，陈某向L公司支付了定金1万元并授权其母亲支付了42.1万元购房款。
之后，由于陈某急需用钱，且认为未能签订《商品房买卖合同》是L公司存在过错，便要求退购商铺并返还购房款、定金及利息。
L司辩称，《商品房认购协议》已约定了商铺位置、面积、价款支付等主要条款，不属于预约合同，商品房买卖合同已成立，L公司一直催促陈某签订书面购房合同，但陈某因自身原因一直未到售楼处履行签约手续，L公司不存在过错，故陈某应按照认购协议约定继续履行支付剩余购房款的义务。
陈某与L公司协商未果，遂诉至法院。
退还除定金外的剩余购房款
人民法院审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。陈某与L公司签订的《商品房认购协议》属于预约合同，陈某明确表示不履行《商品房认购协议》，要求退还购房款及定金，故不能强制陈某与L公司签订《商品房买卖合同》。因此，陈某要求解除《商品房认购协议》并返还购房款的诉讼请求，应予支持。
关于定金应否退还的问题，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”此外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”陈某因自身原因违约解除《商品房认购协议》，其应当承担相应的违约责任，故陈某支付给L公司的1万元定金不予退还。
最终，法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》，L公司退还陈某除定金1万元以外的剩余购房款42.1万元。
认购协议解除后定金如何处理
法官介绍说，“预约合同”是指双方约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。一般情况下，《商品房认购协议》属于预约合同，《商品房买卖合同》属于本约合同。
若一方当事人不愿履行预约合同，即拒绝按照约定签订本约合同，则守约方不能要求违约方强制缔约。也就是说，即使《商品房认购协议》合法有效，也不能强制违约方继续签订《商品房买卖合同》。
而本约合同确立了双方的权利义务，直接具备履行内容。若一方当事人不愿履行本约合同即《商品房买卖合同》，则守约方可要求违约方继续履行交付房屋或支付购房款的义务，不履行将承担违约责任。
此外，认购协议解除后，定金如何处理，一般分三种情况：若因购房者反悔等自身原因拒不订立本约，则定金不退；若因开发商违约，致使无法订立本约的，则双倍返还定金；若双方均无过错，出现了不可归责双方的事宜致使本约未能订立，则此时购房者可以要求返还已付定金。
郭军律师
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本文编辑：柏如飞 备注：本文素材来源于网络
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