2023北京住房租赁市场年报——榜单&展望篇

文 | 克而瑞北京长租

摘要

超大特大城市推进城中村改造，积极筹建保租房，推动住房租赁供给侧改革。同时，国家不断完善监管政策，加强工程质量安全管理，推动租赁领域信息化建设。克而瑞北京租赁部立足于区域数据和行业动态，从政策、市场、榜单、展望等方面全面梳理北京住房租赁市场，以下为政策&市场篇内容。

榜 单 层 面 ， 集中式公寓市场规模格局继续稳固，呈现强者恒强的态势，头部优势进一步扩大 ；个人租赁热点小区主要分布在朝阳、通州、昌平等区域，以商住和回迁物业为主 ； 租赁住房按不同物业类型呈现出不同的分布特征，10号线、13号线分布最为突出 。

展望层面，保租房RETIs市场整体表现稳健，底层资产运营出租率表现优秀，项目发行稳步推进；全周期金融闭环初步形成，城中村改造增加供给端房源，市场监管力度逐渐增大；北京对于盘活固定资产政策落地显著，“非改居”以及“居住改建”占比猛增。

榜单

1、集中式公寓品牌规模榜：市场规模格局继续稳固，呈现强者恒强的态势，头部优势进一步扩大

2023年度，北京长租公寓市场发展表现稳健，产品线依旧以白领公寓为主。品牌角度可以看出，与去年相比头部排名较为稳定，23年首创多个项目入市使得房源数已跻身前十。而企业属性维度显示创业系运营商占比接近半数，房开系运营商位列次席。

榜单口径：截止2023年末，北京市全市范围内集中式长租公寓已开业门店及房源数量，储备中、未开业或分散式项目暂不计入。旗下有多个产品线的品牌以总数合计。

数据来源：CRIC 城市租售系统。

2、个人租赁热点小区榜：热点小区主要分布在朝阳、通州、石景山等区域，以商住和回迁物业为主

个人租赁房源依旧作为北京住宅租赁市场主要组成部分。2023年北京租赁热点小区主要表现出产业密集度高，交通便捷，附带学区属性等特点。其中朝阳、通州及石景山等具备价格、交通和配套优势的区域分布较为集中。

榜单口径：2023年全年北京市范围内个人租赁房源的全年累计成交套数、累计成交建筑面积。

数据来源:CRIC 城市租售系统。

3、租赁住房热点地铁站榜：按不同物业类型呈现出不同的分布特征，10号线、13号线分布最为突出

租赁热点地铁站榜对租赁企业的城市进入、板块选择、投资拓店、竞争环境监测具有切实参考意义。集中式公寓分布的热点地铁站，主要与物业获取机会关联较大；分散式公寓分布的热点地铁站，主要与产业集群导向有关；而个人租赁分布的热点地铁站，与产业布局辐射的老旧小区房源数量直接相关。

榜单口径：北京市地铁站周边直线距离2km范围内的集中式长租公寓已开业门店房源数量、分散式长租公寓活跃房源房间数量、个人租赁活跃房源房间数量。

数据来源:CRIC 城市租售系统。

展望篇

1、保租房RETIs市场整体表现稳健，底层资产运营出租率表现优秀，项目发行稳步推进

2023年保租房公募REITs市场表现整体稳健，展现出较强的抗周期属性：中金厦门安居REIT在营业收入和净利润方面均表现优秀，华夏北京保障房REIT在净利润方面表现突出，而红土创新深圳安居REIT在营业收入和净利润方面均排名靠后。此外，四单保租房REITs可供分配金额差距不大，均处在1300-1500万元之间。“上海城投宽庭保租房REIT”于2024年1月12日在上海证券交易所，正式上市。目前此单为全国市场规模最大、上海市属国企首单获批的保租房公募REITs产品，拥有多个标签的上海城投宽庭保租房REIT首日售罄。其入市，不仅进一步扩充保租房公募REITs的市场规模，也将为构建多层次的REITs市场注入新的活力。

2、全周期金融闭环初步形成，城中村改造增加供给端房源，市场监管力度逐渐增大

2024年保租房政策将继续加码，扩大保障性租赁住房供给，完善土地、财税、金融等支持政策，提升住房租赁监管服务水平，建立健全工作机制，以更好地满足新市民、青年人等群体的住房需求。

3、北京对于盘活固定资产政策落地显著，“非改居”以及“居住改建”占比猛增

2023年北京住建委立项公示了38个保租房项目，房源总量达到四万余套，其中集体经营性建设用地作为供应主体项目占据总量约45%，与往年相比降幅较大，“非改居”项目相比往年有明显提升占据总量约21%，存量住房改造或转化占据总量约11%。

以上是2023年北京住房租赁市场年报精选内容预览，本期报告整体包含政策、市场、榜单、展望篇等内容，如您需要完整详细报告文件（28P），敬请咨询后台小助手。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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