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2200亿元!窘境下的碧桂园销售额排全国第七,谁在买碧桂园的楼?

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碧桂园这两年的日子不好过,经常传出债务可能违约的消息,“保交楼”压力甚至比已被香港法院判令清盘的恒大还要大。按理来说不太会有人敢在2023年购买碧桂园开发的项目,但数据不这么“认为”。

根据中指研究院发布的“2023年中国房地产行业销售排行榜”显示碧桂园去年全年的销售额为2199.8亿元,位列榜单的第七位。到底是谁有那么大的胆子购买碧桂园的楼盘让其在陷入流动性危机的当下还能排到那么前面呢?



第一种情况:购买已完工的降价楼盘

先要说明一点,2023年百强房企的销售数据相比前几年退步不少,排名第一的保利发展全年销售额为4207亿元,要知道2020年的第一位可是卖出了近8000亿元的新房,当年的第一名正是碧桂园。

去年排在碧桂园前面的开发商分别是保利、万科、中海、华润、绿城和招商蛇口,但这些销售额大户的销售面积均没有碧桂园多。没错,如果以销售面积排名的话碧桂园居然是去年的老大,由此我们可以推断碧桂园的销售单价远低于销售额排行榜上的前六家房企。



事实也确实如此,根据各家房企的销售额和销售面积可以计算出2023年的销售单价,保利、万科、中海、华润、绿城和招商蛇口均在15000元/平方米至25000/平方米元之间,比去年的全国均价(10437/平方米)至少高出50%,中海、华润、招商蛇口更是超过全国均价一倍以上。碧桂园的销售均价只有8303元/平方米,不仅低于全国均价而且远远落后于销售额前六的房企。

究其原因除了碧桂园的大部分楼盘位于三、四线以及以下城市、单价本就较低外与其为了卖房而采取较为激进的降价策略有关。

碧桂园旗下的项目极多,有不少是已经建造完毕还没有卖出去的,并非期房,较大幅度的降价是能够吸引刚需购房者“捡便宜”的。正所谓“没有卖不掉的房子,只有价格不合适的房子”。



第二种情况:工抵房一举多得

什么是工抵房?简单来说就是作为款项支付给施工队或其他供应商的房子。

碧桂园是开发商,与大量供应商有生意上的来往,包括建筑商、建材商、电器商、设计院等,碧桂园与他们有大量的应付账款,正常情况下是用现金结算的。可当下的碧桂园最缺的便是现金,有钱也拿去“保交楼”或者还美元债了。

没钱如何支付各类供应商的欠款呢?可以用房子抵偿。



比如,欠了某供应商10亿元施工款,碧桂园与对方商量用市值10亿元的房子抵偿,房子过户给供应商后债务消灭。

这么做有三个好处。一是去库存,旗下暂时卖不出去的房子少了;二是消灭债务,房子替代现金支付给供应商,应付账款额降低;三是提高销售额,房子作为工程款或货款给了供应商与卖给消费者在会计上的处理方式是一样的,都会让销售额增加,例子中抵偿了10亿元工程款,碧桂园的全年销售额因此增加10亿元。

碧桂园2200亿元的销售额里应该有不少是工抵房贡献的。有的朋友可能会好奇为什么供应商愿意接受这种形式的偿付呢?答案很简单,他们也没有办法,碧桂园现金紧张,不知道什么时候才能支付款项,供应商也有自己的债务要还,等不起,不如先拿房子,至少获得了建造完毕的房子。



经过以上分析你应该知道为何频频传出负面消息的碧桂园依然能够做到销售额位列全国第七、销售面积傲视群雄了吧?还真有人买,可不是粉饰数据。

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