神秘女富豪杀向地产

文/乐居财经 许淑敏

翻开联美地产集团的官微，最新的项目动态，大多是宣传上海虹桥首位SHOWAY项目——超140万方TOD超级综合体。

这是联美地产的代表性项目，能否打出名声，对于联美地产未来的发展，至关重要。

最近消息传出，联美地产拉来了营销“名将”吕彬，试图掀起一番水花。吕彬曾在旭辉、万科、泰禾等品牌房企待过，熟悉华东市场，对于商办运营亦有经验，契合联美地产的发展需求。

两年前，联美地产还拉来了原上证地产行政总裁张泽林，工作经验大多也是在华东区域，人脉、关系汇聚于此。

从人事变动上，可以看出联美地产坚持深耕上海的战略。也可以看出，联美地产对于上海市场的布局野望。

其多数代表项目都位于上海，住宅方面有联美品悦、联仲都悦会、虹桥悦澜，商业方面有首位SHOWAY、虹桥汇等。

也不止于上海，这些年，联美地产在湖南、海南、广东、北京等地，均有项目分布，当前也在推进联美三亚项目落地。

背靠着联美集团这一多元化企业，联美地产多了些助力。但联美集团的重心，更多在于清洁能源供热、科技创新、投资等领域，大环境变化之下，其也面临一定的挑战。

引入经理人

从网上搜索，联美地产的资料甚少，关于内部架构、高管组成，均没有过多披露。

能找到两则高管履新的消息，一则是2022年，原上海证大行政总裁张泽林履新联美地产，担任总裁一职，另一则消息是于最近传出，原上坤地产集团品牌营销总经理吕彬履新联美地产营销总经理。

联美地产挖来的这两名高管，都是曾在品牌房企呆过，并有一定的突出业绩。张泽林曾在中海地产、龙湖等龙头房企任城市总，而吕彬曾在旭辉、万科、泰禾等房企履职，营销能力备受市场认可。

最为关键的是，张泽林与吕彬，主要的工作经历都在华东区域。张泽林，曾任中海地产上海公司部门经理、龙湖上海公司总经理、上海证大行政总裁，而吕彬曾负责旭辉上海区域投拓和旭辉依云湾的营销，也担任过万科上海区域平台中心合伙人。

而上海市场，正是联美地产亟需突破的市场。联美地产总部位于上海虹桥核心商业区，下属员工近100人，坚持深耕大上海、积极布署长三角的战略。

今年，联美地产最紧要的工作之一，是上海首位SHOWAY项目的招商与运营工作。

联美地产此番拉来营销人才吕彬加盟，看重的或许是吕彬身上对于商办招商、运营的丰富经验。

2015年，吕彬曾在徐州万科负责商管、产办业务，成绩颇为突出。2017年，吕彬更是带领徐州万科实现销售回款破百亿，在万科内部排名第一。

但目前上海商办市场处于低迷状态，竞争压力大。像在写字楼方面，世邦魏理仕数据显示，2023年上海写字楼新增供应集中入市，全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4个百分点。

吕彬想要搅动上海商办市场，不会太容易。

上海之外，联美地产正计划打造联美三亚项目。2023年11月，三亚市人民政府副市长尹承玲率队莅临联美地产首位SHOWAY参观考察，联美地产副董事长张海波、总裁张泽林、副总裁徐俊陪同参观并座谈交流。会上，张泽林介绍了联美三亚项目的概念规划方案。

去年底，联美地产三亚公司已经发布了招聘信息，岗位涉及开发配套经理、研策经理、工程经理（土建）。

联美地产的各种动作，开始多了起来。

只是，无论是张泽林，还是吕彬，更为熟悉华东市场，对于联美地产其他区域的拓展助力或许存在局限性。

目前，联美地产项目主要分布在北京、上海、深圳、苏州、沈阳、长沙 、大连、三亚、文昌、汕头等大中城市，建筑总面积逾1000万平方米。

地产进退

联美地产隶属于联美集团，后者是一家产业涵盖综合能源、地产运营、大消费、科创、新能源及产融服务的多元化企业。

细数其核心成员企业，不仅有联美地产，还有联美控股（600167.SH）、兆讯传媒（301102.SZ）这两家上市公司，加上贵州安酒、天芮中国、螳螂慧视、巴特瑞科技、正拓能源科技、国源矿业等企业。

不难看出，联美集团的重心，更多在于清洁能源供热、科技创新、投资等领域，渐渐弱化地产开发业务。

其对于联美地产的定位，也是以“精而美”作为发展战略。

比较明显的变化是在2017年。国家企业信用信息公示系统显示，2017年9月，联美集团有限公司法定代表人由苏素玉变更为其子苏壮强，由苏壮强担任董事长。

与此同时，该公司经营范围变更为实业投资（不得从事股权投资业务）；项目投资（不得从事股权投资业务）；投资管理。原经营范围中的“房地产开发经营”这一描述，已经被删除。

据天眼查披露，联美集团对外投资11家企业，分布于辽宁、广东、湖南、陕西、海南等地，其中4家与地产行业相关，分别为沈阳华新联美置业有限公司、北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称“北京奥园”）、昆山四季房地产开发有限公司、湖南国盈置业有限公司。

沈阳华新联美置业、北京奥园、昆山四季房地产法定代表人均为苏壮强。

其中，北京奥园是一家以从事商务服务业为主的企业，目前由沈阳华新联美置业持股60%、联美集团持股40%。乐居财经发现，联美地产多数的地产项目，均在这一公司名下。该公司对外投资9家企业，分布于深圳、上海、北京等城市。

北京奥园成立于2000年，原是由中体产业与联美集团共同设立，经营范围主要为开发北京奥林匹克花园，该项目正是联美首个地产项目。但到了2008年，中体产业将其持有的4.5%的股权转让予联美集团，退出了这一公司。

尽管联美集团不断转型，鲜少提及地产业务。但不可否认，其起家之初，多依赖地产开发积累资金。

起家伊始，联美集团与国企关系甚密。上述的中体产业实际控制人为体育总局，而联美集团在沈阳能够发展，与其早期收购上市国企“沈阳新区开发建设股份有限公司”不无关系。

2005年，联美集团入主沈阳新开成为第一大股东，主营业务转为土地整理、供暖等公用事业服务。

在沈阳，联美集团掌握了一定的主动权。其在售地产项目，多源自早期拿的土地，成本低、开发周期长、利润空间大。例如去年入市的联美玺悦，拿地时间要追溯到2003年12月。

也就不难理解，在招拍挂市场，鲜少看到联美地产的身影。

经营挑战

联美地产靠着联美集团这棵“大树”，确实有充分发展的空间。

创立于1997年的联美集团，在创始人苏素玉的带领下，一路转型，成为民营企业的代表。

作为潮汕商人，苏素玉也秉持着“闷声发大财”的理念，低调、神秘，鲜少对外发声露面。但从这些年的动作看来，她是一个雷厉风行的女商人。

尽管已经年过七旬，但江湖上仍有关于她的故事流传。

2018年，联美控股收购兆讯传媒100%股权，拓展高铁广告业务，形成“清洁供热+高铁数字媒体”双主业格局，此后收购福林热力、上海华电福新，发展跨地区供暖业务和布局天然气分布式冷热电三联供业务，随之还布局了氢能赛道。

鲜为人知的是，联美集团还投资了国任保险、兴邦金租、盛京银行、京东科技、奇安信、阅文集团、爱德曼氢能、锡产微芯、弈柯莱生物等企业，涉及各个行业。在投资领域，苏素玉家族也挣了不少钱。

如今，联美集团的掌舵人为苏壮强，现年53岁，为联美集团、联美控股董事长。苏素玉整个家族都十分低调，她与丈夫苏武雄共有3个儿子，分别是苏冠荣、苏壮强、苏壮奇。

更早之前，苏武雄曾担任广东雅倩集团董事长，现已退至幕后，雅倩集团已被传承至其长子苏冠荣手中。

苏壮强掌控着联美集团，苏壮奇也在联美集团担任董事职位，而苏冠荣则管理着雅倩集团，二代传承，亦有条不紊。

只是表面的宁静之下，联美集团也面临着一定的挑战。

此前十余年时间，上市平台联美控股都保持着“高盈利、高成长、高现金流”的发展态势，甚至被称为“现金奶牛”。但这两年，联美控股受高铁出行下滑、燃料价格上涨等因素影响，营收承压。

2022年，联美控股实现营业收入34.5亿元，同比下降0.51%，实现归母净利润9.44亿元，同比下降9.77%；2023前三季度，联美控股实现营业收入21.84亿元，同比下降5.01%，扣非净利润6.28亿元，同比下降14.70%。

该公司毛利率，也从2018年的52.6%下降至2022年的39%。

与此同时，苏素玉家族的财富有所缩水。

2019年胡润百富榜上，苏素玉家族以财富值195亿元位列第178位，而在2023年胡润百富榜上，苏素玉家族财富为145亿元，排名388位。