天津
2023年的人口数据出来了。大家讨论最多的是它对楼市的影响。
有两大点：
1）学区房；2）婚房。
只不过对婚房这类需求的冲击，可能要到20年后才体现出来。
首当其冲的会是学区房。
毕竟新生儿与学区房需求，捆绑度极其高。
现在的新生儿就是6年后的小学生。
一个十分严峻的问题是，现在新生儿数量，已经7连跌。
虽说2023年守住了900万，全年共计出生人口为902万人，比之前市场预期的好很多。
但跌势仍没有收住。
相比2016年更是腰斩。
这也致使，全国总人口已连续两年负增长。
2023年又比上一年减少了208万人。
要知道，人口是房地产市场的需求之源。
而今，新生儿人数持续向下，也就意味，以后上小学的人数会减少。
对学区房的需求自然萎缩。
包括天津出生人口，也呈下降趋势。
2017年是11.93万人，而去年，不到6万人。
已经跌了一半。
还有一项数据，也很重要。
即一孩出生人口。
数据显示，仅2016-2019年这四年时间，全国一孩出生人口就减少了四成，跌至不到600万。
2022年更是低于450万人。
占比也在持续下降。
2012年，一孩占比57.5%，2022年这一数据，已降至46.1%。
要知道，学区房需求主要来自一孩。
到二孩、三孩，可能家里早已有学区房，也就无需再买。
所以，一孩的减少，也就意味，学区房需求会折上折，将更加少了。
加之，天津学区房的供应却在扩张。
目标都已经定好。
到2027年，要打造100个中小学教育集团。
也就是说，以后天津会遍地学区房。
肉眼可见，现在出来个新盘几乎个个都在引学校。连高端盘也卖起了学区。
美古花园是岳阳道小学，
中海镜映南开和中海峰境南开是五马路小学……
甚至还被“前置”到了卖地环节。
供需决定房价。
未来学区房的走势不言而喻。
但，不容忽视的是，天津有大量的外地转学需求。
尤其是山东、河北等高考大省。
都知道，这两年是学区房的巅峰，因为对应的适龄儿童正好是2016、2017年那批人口出生高峰的孩子。
而他们可不是仅仅上小学卷。
以后上初中，以及中考，乃至高考，都会极其卷。
父母之爱子，则为之计深远。
天津又有全国知名的教育优势，号称“高考天堂”。
双重叠加。
虹吸周边城市需求也在情理之中。
对比近几年天津出生人口和小学入学人数能发现，天津每年小学入学都能转入几千人甚至上万人。
之后，乃至到初中，都会持续有转入生。
据了解，南开的一个普小，一个班级一年就能转进3-5个。
另外从每年递增的高考人数也能看出端倪。
2021年，5.6万人；
2022年，5.8万人；
2023年，6.9万人……
天津的学区需求不止来自本地，甚至能辐射全国。
综上，我们可以得出结论：
1）如果你是投资型学区房，千万要打住。
投资看预期。
整体学区房需求缩量，已是大势所趋。
现在，原来一位难求的幼儿园，已经出现招不满的情况了。
2）天津学区房还会有一个惯性。因为天津转学需求是一个很大的增量。
早在2021年天津就出台政策，想在天津参加高考，需有三年高中学籍。这已经迫使很多家长将转学计划提前到了初中。
谁知，去年中考政策也变了。
对直接过来“空降”参加中考的，将不再有18分平时分，体测总分仅为22分。
要知道，在天津也不是所有初中生都能上高中。
天津的整体中考录取率是65%。
而少这18分，基本就与市区好高中无缘了，很可能还考不上高中。若真如此，对于外地朋友来说就不划算了。
所以为防止万一，转学的时间势必还要再提前。
也就是初一或者小学。
按此推算，天津的学区房，还有5-6年时间。
3）天津第一梯队的学区房，不会受到影响，比如和平。
因为天津的人口基数还在。
这6万左右的出生人口，仍然是要竞争的。
受影响的会是第二梯队以及普小。
需求减少，再加上学区价值被稀释，原有的优势将会失去。
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