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为何说,万科商业板块仍将被“撕裂”?

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作者 |罗乾波

出品 |波哥看楼市



2月9日大年三十,领展宣布收购上海七宝万科广场剩下的50%权益,全资持有该项目。



当日,接盘方领展房产基金率先公告披露是项交易。其将以23.84亿元收购由万科持有的上海七宝万科广场的50%权益,收购完成后,领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者,而万科则完全退出。

其中,波哥看楼市注意到,2021年,领展以27.72亿元从GIC手中收购上海七宝万科广场50%股权时,上海七宝万科广场的整体估值为65.8亿元,交易协议价为64亿元。

而在2月9日的这次交易中,上海七宝万科广场的整体估值已提升至70.6亿元,但交易协议价则仅为52亿元,折让幅度达到26.3%。

据了解,上海七宝万科广场于万科而言亦有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目,上海七宝万科广场的存在也常被视为万科商业序幕开启的开端。如今,该里程碑项目却被选择出让,虽难言万科将从此退出商业领域,但结合此前退出悦榕庄等的种种动作,至少可以肯定的是,万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务。

简析:

据波哥分析,上述公告之所以备受瞩目的原因之一是,上海七宝万科广场不仅是上海的一个大体量明星项目,也是万科目前的商业旗舰。



在万科体系内,七宝万科广场的经营表现长期霸榜一哥,即使是受疫情影响最严重的2022年,项目的营业收入也远高于第二名深圳印力中心。

据业内同行反映,彼时,七宝万科广场开业后叫好又叫座,根据非官方口径,项目开业次年2017年销售额即突破20亿,2021年超30亿。

疫情后项目客流迅速恢复,2023年全年客流量2150万,相较于2021年和2022年分别增长11%和45%。



如上,在农历大年三十,都没有闲着,万科和领展也要尽快正式完成这笔交易,可见万科是多么的“焦虑”,似乎这样才能过一个好年吧。

前述的交易相当于打了7.37折,也相当于万科给领展送了一个很大的过年红包。

可以看出,万科急于甩卖上海七宝万科广场剩下的50%权益的急迫心态。

而且,这个项目曾经是万科要加码商业地产的里程碑项目,也是万科原有商业体系内最赚钱的项目、其相关数据都很好看,如今却要打折来处理掉。

这是什么意思?

对此,有不少业内朋友分析,普遍认为,这是万科资金流动性缺口加大的表现,当然,这点肯定有,也不仅仅是万科一家的问题。

但是,此处有一个问题是:

为何万科要急于在大年三十,要把这只会下金蛋的母鸡杀掉?而且还要打折来讨好领展?

这又是为啥?

不值得思考一下吗?

其他的角度,就不多讲了,今天,波哥仅从万科商业不断摇摆这个视角来观察一下,以供大家参考。

据波哥看楼市独家观察:

纵观万科近40年来的发展历程,一直以来,万科是最不喜欢和看好商业的,一个典型的论据是——按原来万科在业内的品牌和咖位,万科如果想做商业地产,哪还有什么万达、新城控股等后来居上的事。

再者,万科进入商业地产的时间并不晚,据公开资料显示:

在上海七宝万科广场正式推出后,万科曾在2014年对外宣布,商业将成为万科旗下的一大业务板块,且要再造一个千亿商业万科。此后,万科在商业市场上更是动作频频。

2016年,万科联合体完成对印力的收购,至此,印力作为专业商业管理公司,协助万科进行存量项目的运营管理,上海七宝万科广场亦是其中之一。

而后于2018年,万科联合印力完成对凯德20家购物中心的收购,涉总建面达约95万平方米,至此万科亦进一步完善其商业项目的全国化布局。2019年,印力更发起设立两笔资产支持专项计划,以推动商业业务的发展。

此外,春节前又快速调整了集团的架构,推出了一个“商业事业部”,大有要重新铺排商业地产及其资产的态势,不久后就把上海七宝商业广场剩余的股权折价卖给领展,当时惊掉了许多业内朋友的下巴。



说好的要把商业搞起来,如今又甩卖体系内第一个“母鸡”,很多朋友没看懂。

不少朋友都拿现金流来说事,真的是这样吗?

当前局势下,大家资金流都有问题,这是客观,没有什么好说的;但是从万科过往历程来看,在一众百强房企中,以前市场好时,很多商业物业都卖掉了,万科等同行并没有什么压力,后面一直到2018年左右实际上变化也不太大。其间大体量的商业综合体,需要自持和运维,才造成了各家公司的差异模式等。

有想法和能坚持的公司,慢慢在大型商业综合体上,杀出了一条血路,而走在许多同行的前面了,获得了许多竞争优势。

比如,最有力的一个证据就是,从2020年疫情开始到现在,各大卖场虽有波动,但对核心城市核心区域的相关卖场来说,实际上早已拉平了,过去的一些坑基本已被填平。

譬如,万达近三年的营收数据,还在不断增长,新城、龙湖和中骏等重仓商业地产的开发商,也在不断提升,加上去年末前政府逐步试点和将要放开的消费REITs相关支持政策等,更加刺激了商管类资产和平台的进化。

人才济济的万科,不可能不知道这些趋势,并且,万科印力还首先享受到了这个REITs政策的红利,已经跑在万达等公司前面了,应该是更有底气的,可是七宝广场股权的再次转让,充分暴露了万科的“心虚”。

据悉,上海七宝广场项目的另一个股东就是新加坡的GIC,妥妥的一个大佬。

多年前,波哥在一些项目上,也接触了不少的新加坡的机构等,GIC名声不少,不然万科也不会找他们合作。

另外,有一个背景需要提一下,在亚太地区,除日本之外,新加坡是相对比较早放开和比较成熟可以发行信托和REITs等金融业务的地区,按理说,10年前,万科完全可以借助另一大股东GIC的资源去打开新加坡REITs业务的大门的,为何近10年来,万科还是无动于衷呢?

这么好的资源,又是对半开的股东和亲兄弟,在那么好的时代,都没有什么想法?

这又是为什么?

难道万科不想赚更多的钱吗?

好了,其他的事例就不多扯了。

事实上,按照万科以前的能量和咖位,万科完全可以凭借其相关的优质资源走出国门的,也可以赢得更多的荣光和点赞。

如今,为何万科商业业务过得这么惨?

不要以为万科还是前三甲,就觉得有多么的牛B。

在波哥看楼市独家看来,从王石开始到现在的郁亮,客观来讲,有一定的价值,也有很多的局限性。

皆为时势下的大咖而已,胸怀和眼界,都未能有效与时俱进。

譬如,十年前,万科为业内一哥,王石还带队去外国考察了一大圈,应该开阔了自己的视野,然而回国后,搞的还是普通的房地产和卖房子,王石以前还放话说要向美国的某某公司学习来着。

整体观之,就是一哥王石一个典型的嘴炮,以至于其关门弟子郁亮也得到了王石的真传——只会喊口号和盯着自己及其相关兄弟们的口袋,而迷失于缺乏历史性和全局性的思考之中。

过程中,其师傅都去泡小美女了,耳濡目染之下,郁亮又能走多远呢?

从2018年到现在,郁亮喊了好几年的“活下去”的口号,6年间,郁亮并未把万科带向一个新的高度,而沦为一个普通的守业者,对此,王石也很无语,都不太想和郁亮见面了吧,以免晚节不保。

从人性的角度来分析,郁亮能够从众多人竞争之中,获得王石的赏识和支持,也没有那么简单,一切都有因果。

王石,必定已经对郁亮考察了多年,才会这样安排。

可是,郁亮治下的万科,虽有不同时代的急剧变化,也充分反映出万科从起点到现如今,在其核心的战略体系中,多元化产业布局和商业地产,都是一个如同“鸡肋”般的业务,虽然曾经有过深度的战略性思考和设计,但过于依赖和坚守住宅业务的发展,在商业业务的战略上缺乏远见和定力,也是当下困境的一大主要原因。

以卖住宅为核心主打业务,这个核心战略数十年都没变过。

虽然,去年万科煞有介事地组建了一个所谓的“商业事业部”,在悦榕庄之后不久又把上海七宝广场全部剥离了,至少可以说明两点——一是,万科在其核心的地产类开发体系内,商业地产及其相关资产,都排在住宅等之后了,并未真正进入其核心中轴。二是,仍然在沿袭过去住宅大行其道的固有路径,想把每一分投入要快速变现为可流动或短期持有的优质资产,在商业方面的思考和磨练流于表面,这就是10余年来万科的商业板块做不起来和摇摆不定的主要原因。

春节前的商业事业部的说法,为何要进行自说自话式的整合,再也不提千亿商业了。

另外,从2014年的上海七宝广场开始,到2021年间,其中,即使在收购印力后,仍然无所起色,万科的商业还是稀里哗啦的,这是为什么?

——不就是,自己想偷懒,要借助别人去搞定这个领域吗?

值得一提的是,其商业的起步时间,与万达差不多,后面,万科和万达两者间的业务战略的分野越来越大。在住宅和商业的细分市场已经隔河相望了,泾渭分明。

最后,还是依托物流、物业和公寓板块来讲点故事,其他方面都不好意思拿出手。

综上所述,经波哥看楼市独家观察,期间的变化,可以初步归纳为三句话:

其一,重住宅轻商业+重快钱轻长久,故而其商业做不起来。

其二,从王石到郁亮,有浓重的一脉相承的运作基因。

其三,自郁亮开始,第二代管理者,已然从狼变成了小绵羊,失去了独立思考下的进取心。

有因必有其果,反之也一样。

总体串起来看,如同羊肉串一样,中间可握住的签子一以贯之、没有什么太大的变化。

早就成为了万科产业布局的核心灵魂,影响着后面的不同人。

尤其,是近几年的国际环境和产业趋势的大变化,郁亮等人的好日子日益难度加大,守住其师傅的基业已经是其团队的第一要务,叠加市场下行的严重干扰,郁亮团队的压力越来越大,如果持续未能提振业绩或导致暴雷事件的发生,郁亮也会快速被撸下去,也将晚节不保。

年前至今,万科的一系列的众多变化,皆为其核心战略基因与时代压力综合下的现实体现。

有鉴于此,也可推及万科在商业上一直就没有最深切的洞察和坚定的信念,基本都是心血来潮中的不痛不痒的形式主义的表现。

王石和郁亮,两个时代都差不多。

当前的调整,也是没有办法的办法了,也非万科核心战略下的重新思考。

对50多岁的郁亮来说,守住自己的基业就是成功,还多少可以保全一些脸面,否则,将会造成系统性的塌方。

据波哥看楼市观察,数十年以来,万科在商业运作方面没有太多太深刻和坚定的想法,只想借助外力去轻松实现自己的价值变现,这么多年来,商业资产的运作,在其各年的财务报表上都是末流或要被遮掩的地方,也可以反证一点——万科整体商业的运作,非常的平庸,个别项目的成功,犹如昙花一现,也没有总结成系统的成熟的独到的体系。

也未建立起自己的可攻坚克难的核心运作团队。

战略、体系、人才和资源等,尚难以形成有效的立体性比较完善的闭环,才造成了当前万科商业运作上的众多烦恼。

2014-2024年,10年间,在众多利好加持之下,都未磨成一把锋利的商业类宝剑;未来不可预测,风流云动中,亡羊补牢为时已晚。

其难度更大了。

同时,其上述“商业事业部”的成立,于时太短,对于搞惯了住宅类项目的主要团队而言,其思维的改变也非短期内可以形成专业的战斗力的,而且印力有自己的独特诉求,虽被整合,相关团队之间的磨合也需要时间等。

体系内和外,会造成万科商业板块的许多变数。

身、心、体、魂,必将难以有效协同,其间的“撕裂”,将为其必然。

万达、华润、新城和龙湖等,经历了十数年的沉淀和积累才逐步打造出了自己的核心体系等,万科商业想讲好自己的商业故事,还有很多的路要走。

而且,其骨子里,就缺乏许多的商业基因,其任重而更加道远。

对于缺乏专业商业思维和基因的万科而言,在当下可能要持续一定时间的时代风雪中、以及其他相关的众多压力中,其商业板块业务的运作,还需要经历更多的灵魂等类的拷问。

骨子里的住宅思维,和不敢啃商业硬骨头的行为等,万科商业要形成一个有效的产业,还有需要功课要去做。

路漫漫其修远兮,不知万科能否上下去求索?

大家拭目以待吧。



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