春节楼市，这些城市爆了

今年新春档楼市与影业一样，冷热不均。有的地方“热辣滚烫”，有的地方人气低迷。

据统计，一线城市新房日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。

这种现象，透露了什么信号？

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一线“热辣滚烫”

中指数据显示，春节期间一线城市一手住宅成交面积同比增加108%。其中，深圳同比增长125%，广州同比增加87%，上海同比增加126%。

深圳南山某新盘，从初五开始每天接待70-80组访客，还罕见地出现了外地客、投资客看房；越秀地产广州区域春节期间接待了超3000组来访，完成销售业绩5亿元；上海中环附近新项目，三天累计接客量超千组，看样板房都需要排队……

“春节档”素来都是大城市的“空巢期”，打工人回家过年，往往“返乡置业”。很多小城市也会推出不少政策利好，比如今年江苏兴化发布购房补贴政策，新春房展会期间买新房可获得不同额度的补贴……

而大城市楼盘往往只留少量销售值班，静待更好的入市时机。今年一线楼市却一改春节期间“休养生息”的操盘惯性，并且收获颇丰。

这些楼市大涨的城市，做对了什么？

先说深圳。

2月7日，临近春节放假前夕，深圳发布楼市新政：深户无需社保即可购房；非深户购房门槛降至社保或个税满3年。

深圳新政力度有多大，下图我们做个前后对比，感受会更加直观：

据2022年末统计，深圳户籍人口657.77万人；常住人口1766万人；实际管理人口接近2200万人。新政前由于需要3年社保记录，很多父母怕提前缴纳社保致使孩子失去应届毕业生资格，故而延缓了为子女置业的计划。如今新政一出，满18岁的深二代直接有购房资格了，春节档深圳楼市已经出现了“学生客”；随子女迁至深圳的退休父母，现在也不用受制于社保问题，可以直接买房了。

而且深圳的落户门槛，几乎是一线城市中最低的，中专学历要是有中级职称也可以入户。

这样的落户条件+落户就能买，约等于说：来了就是深圳人，来了就能买房子（有钱）。

同样的，广州和上海也在年前大开楼市放松政策。

1月27日起，广州放开120㎡以上住房限购。

1月31日起，上海外地户口买外环外（崇明区除外），不需要结婚，满足5年社保/纳税即可。

一线城市开始“全国性楼市竞争”，房地产开启时代之变！

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“转移支付”时代

转移支付，是经济学术语，指财政上的一种收入再分配，发达地区支持落后地区，因此网上有时开玩笑说“几省几市‘养活’了中国”。

楼市的“转移支付”时代，则是指小城市富裕家庭财产向大城市转移：大城市取消限购，虹吸全国三四五线城市富裕家庭到大城市买房，资金流向大城市。

早在2010年之前，中国楼市是没有限购的，北上广深的商品住宅也能随便买。

2010年后，一线城市购房门槛层层叠加。深圳新政前户籍人口购房还需要3年社保。

现在一线城市纷纷降低门槛，向全国富裕家庭“抛出橄榄枝”：

深圳落户即可购房，且落户门槛颇低；

广州一共11个市辖区，5.5个区放松了限购，且放开全市120㎡以上住房限购。

上海接连放松了临港新片区、金山、青浦、奉贤、外环外等区域限购，约占上海全域面积的67%。而且2023年上海全年新房供应，外环外新房占了约75%。

国家14号文说：“让商品房回归商品属性”。

我们都明白，商品的溢价在于其“附加值”。

高能级城市核心区核心地段的房子能享受更多城市高端资源、醇熟配套、尖端圈层等价值支撑，其附加值无疑高于小城市房产。

2009年Q1-2022年Q1北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均涨幅。即便这几年楼市承压，一线及热点二线城市核心区价格也普遍比较坚挺。一线城市发出放松信号，价格环比也“呼应”上涨。2024年1月，一线及二线城市房价均同比上涨，涨幅分别为0.81%和0.54%。

楼市“转移支付”时代绝不是大城市“剃头挑子一头热”，而是大城市与全国富裕家庭的“双向奔赴”。

有人会质疑，这样下去三四线城市怎么办？

其实也不用过于担心，土地财政在大城市维持高效运转，产生大量税收，国家也有更多的财力增加对非发达地区的财政转移支付。

小城市房产回归居住本质，房价与城市生产力相匹配，居者有其屋，并不算坏事。

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三点预测

1、一线楼市政策“工具箱”还有空间

深圳、广州、上海虽然新政力度颇大，但一线楼市的政策工具箱还远没有“见底”。

未来从长远来看，北京、上海、深圳的非核心区完全有可能从“放松限购”走向“取消限购”；广州甚至有可能全域取消限购。

年前广州放开120㎡以上住房限购引发轰动，但其实广州1·27新政还有一条需要划重点：名下房源已出租/挂售的核减套数。这意味着只要把房产出租就可以再买。如此宽松的条件，足见广州对楼市的强力支持。

2、中国进入“双向转移支付”时代

大城市取消限购，虹吸全国三四五线城市富裕家庭到大城市买房，资金从银行流向大城市。

土地财政在大城市高效运转，产生大量税收，国家加码对非发达地区的财政转移支付。

3、城市间“马太效应”加剧

一线城市逐步放开，二线城市全面放开之后，全国富裕家庭将减少或放弃在普通的三四五线城市买房，转而选择在一线及强二线城市核心区置业，财富向中心城市中心区涌入，带来城市之间的“马太效应”加剧，高能级城市将越来越强。