苏州悄悄进入别墅时代

　　是的，2024年，苏州楼市即将进入别墅时代。

　　据不完全统计，今年苏州别墅产品供应数将多达24个，同时我们发现不少小惊喜：

　　1.今年的别墅供应，不单单在远离主城的区域，寸土寸金的核心区域也即将上新，园区、姑苏区、狮山都有不少地块待挂拍，且位置都不差。最低容积率达到了惊人的0.7。

　　2.截止目前，相城区和吴江区成为苏州别墅供应大户，其中相城区的别墅供应量最多，高达11个低密项目让相城区成为了今年最值得关注的区域之一。

　　3.从产品特点来看，目前已经公布规划的产品均以叠墅为主，很多都是叠墅+洋房的配置。只有吴江太湖新城的绿城项目，是合院别墅+洋房的组合。

　　3.更有意思的是，很多产品实力不俗的房企都提前布局别墅赛道，比如绿城、蓝城、旭辉、中建三局、华发、建发等等，新一代的别墅产品令人期待。

　　4.至于价格方面，极有可能再次刷新苏州天花板。要知道2023年，湖东核心的白塘壹号别墅均价已经达到了6.84万/㎡，随着之后一批核心项目的入市，2024价格又会如何突破？不难想象。

　　下面我们来具体分析。

　　5大新盘即将入市

　　据统计，2024年，苏州将有24个别墅项目供应，其中这5个项目进展最快。

　　▋蓝城叠墅

　　首先是近期刚刚公示规划的蓝城叠墅，由蓝城和吴江城投联合打造。

　　从规划信息来看，项目将打造30幢住宅，包括11幢5F叠墅、12幢7F叠墅，以及7幢16-17F小高层。

　　同时，该项目还自带一幢商业，日后生活很便利。

　　这次规划也公布了项目外立面，由铝板和石材一体板构成，不仅颜值高，也更加历久弥新。

　　目前项目规划已经出炉，预计将在年内入市。

　　▋绿城合院别墅

　　接着还是吴江太湖新城，绿城别墅，目前项目城市展厅已经公开。

　　之前项目地块规划已经出炉，根据规划，将打造47幢3F合院别墅和8幢5F洋房。

　　项目由绿城发展与吴江城投、苏州苏河联手打造，这次也是绿城发展首次进入苏州。

　　从规划公示的效果图来看，该项目的中式风格非常明显。

　　不仅有庭院，二楼、三楼还设置了长廊、露台，粉墙黛瓦，搭配飞檐，一如海报上写的：满眼是江南。

　　目前户型图还未出炉，但预测也将是大户型，大家可以期待一波。

　　▋中建三局叠墅

　　吴江太湖新城，除了蓝城别墅和绿城别墅外，中建三局也将带来全新的叠墅产品。

　　它就是中建三局4号地块，项目将打造41幢住宅，包含6-7F洋房和4F叠墅产品，整体容积率仅1.3。

　　据小道消息，该项目将于今年上半年开盘，户型建面段约149-240㎡，或将成为中建三局在苏州的又一标杆产品。

　　▋建发檀府

　　看完吴江太湖新城，我们再把目光转到相城，今年相城才是别墅供应主力。

　　目前进度最快的是建发檀府，售楼处已经公开，打造4-6F叠墅和6F洋房产品，容积率只有1.2。

　　项目由建发操盘，打造禅境中式产品。

　　从效果图可以看出，项目部分楼栋顶部设置了类似“官帽”的造型，非常独特。

　　而南向的大面积玻璃，也预示着采光性能优异。

　　户型面积段约为115-178㎡，一共有7种户型，选择多样，这里放一下叠墅的三大户型图供大家参考。

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　　▋和悦里塘雅院

　　黄桥之外，元和板块的和悦里塘雅院进度也很快，预计年初就要开盘。

　　2023年和悦塘前雅院市场反响热烈，首开劲销16亿，如今的和悦里塘雅院就是苏州的第二座和悦系。

　　项目规划打造20幢住宅，包括9幢叠墅、9幢11F洋房，以及2幢17F小高层，容积率为1.8。

　　从户型图来看，项目定位改善，目前已经公布的户型起步面积就是168㎡。

　　最大户型建面约230㎡，共有上下两层。

　　整体4房2 厅3卫设计，都是大面宽+270°转角阳台，居住体验一定很好。

　　核心区低密地块

　　以上这几大新盘，只是2024年苏州别墅供应的开始，核心区域的别墅才是更大的重头戏。

　　据了解，园区、新区、姑苏区也藏着不少还未入市的低密地块，而且最低容积率只有0.7。

　　▋园区双湖低密地块

　　1、荣域花园西地块

　　园区独墅湖的双湖板块一直是别墅聚集地，如今所剩地块并不多。

　　但在《园区2022年第五批次局部地块控规调整公示文件》中，荣域花园西侧有一居住用地，容积率≤1.1，建筑限高≤15米。

　　该地块地理位置十分优越，近邻独墅湖一线湖景，周边是荣域花园、世茂铜雀台、水墨江南等别墅类产品。

　　综合看下来，这块地后期大概率也将会打造成别墅产品。

　　2、御园西地块

　　无独有偶，双湖板块的御园西地块也有望出让。

　　根据最新的规划调整，该地块将分为3宗住宅地块，每宗地块调整后的面积都为1.02，妥妥的别墅地块。

　　坐等地块正式公告出让了。

　　▋姑苏古城低密地块

　　然后是姑苏区，古城内因为限高，所以也多以别墅住宅为主，如今也被曝出多个低密地块。

　　1、干将路原二中地块

　　第一个是干将路原二中地块，就在怡园西面，具体位置在金水巷和干将西路交汇处。

　　这块地位置很核心，距离观前街不远，周边集合了各种成熟的配套资源，具有较强的地段价值。

　　这块地在苏州古城控制性详细规划25号街坊调整中，由商业、广场用地整合为商住混合用地。

　　而且地块容积率仅有0.7，未来有可能会做成联排类的纯别墅产品。

　　2、十全街地块

　　第二个是十全街地块，位于天薇巷西、大树头巷北，北面就是网师园和十全街等姑苏景点。

　　但据了解，这块地的体量并不大，只有1万方左右，容积率也仅有0.7，后期预估也是个小体量的纯别墅住区。

　　▋狮山路低密地块

　　最后是新区狮山，刚开年，狮山路就挂牌出让一宗低密宅地，容积率也是1.02。

　　并且是正儿八经的狮山路地块，可享受狮山核心配套。

　　一路之隔就是天狮公园，龙湖天街、淮海街、金鹰等各大商业都在项目附近，是当之无愧的核心地块。

　　同时，该地块附近的学校也不错，新区实验小学（金山路校区）+新区实验初中（金山路校区），两大双实验本部就在附近，教育资源之强劲，可想而知。

　　根据出让文件，这宗地块规划要求 地块内住宅标准层户型面积不小于180㎡（户型面积包含公摊面积及套内面积）。

　　从规划要求来看，该地块很大概率会打造成叠墅或者大平层洋房。

　　而根据此前网传消息，该地块建筑高度在12-24米之间。

　　地块起拍楼面价32000元/㎡，3月13日上午11点开拍，预计售价6万+，可能是200㎡的4层大洋房或400㎡的叠墅！

　　其他区域低密地块

　　除了苏州核心区外，其他区域的低密地块供应也开始增加，尤其是相城和吴江。

　　▋相城11个低密项目

　　据不完全统计，光是相城已经拍出的地块中，就有11个低密项目，其中最低容积率仅1.05。

　　比如太平的85号地块，位于章港河北、济学路西，容积率仅1.05，大概率会打造成别墅产品。

　　该地块靠近苏大阳澄湖校区，临近阳澄湖，周边环境不错。

　　再比如元和的60号地块，位于华元路南、鑫东路（规划）东，就在陆慕高级中学西侧。

　　地块最大容积率仅1.05，加上周边有多个公园，未来很有可能打造别墅类低密住宅。

　　▋吴江太新5个低密项目

　　吴江区的低密住宅也不少，集中在太湖新城板块。

　　目前5个项目中，已有3个项目规划已经出炉，正是我们上文中提到的蓝城叠墅、绿城别墅与中建三局地块。

　　剩下的2个项目中，吴江太湖新城19号地块很有看点。

　　容积率仅1.05，位于笠泽路北侧、新开河西侧。

　　地块周边配套齐全，笠泽文体广场、恒森国际广场、天虹商场等都在不远处，可以满足日常生活的基本需求。

　　并且地块邻近京杭运河，拥有不可多得的自然生态资源，非常适合打造低密住宅。

　　再结合土地规划要求来看，该地块为高品质住宅试点地块，要求建筑采用传统中式建筑风格，且定位高端豪宅产品。

　　超低容积率+高端豪宅+中式风格，这宗地块的期待值简直拉满。

　　最后

　　毫无疑问，对于苏州楼市而言，别墅产品正在渐渐回归。

　　去年先是限墅令放开，取消“不得设置带有私家花园的低层独立住宅”这一限制；随后年末的几场土拍中都出让了低容积率地块，再加上园区未售的别墅和那些拟出让的低密宅地……

　　而别墅的回归会带来楼市格局重塑吗？大平层又何去何从？只能交给时间作答了。 ▋