老丁解税|评估模式下转让旧房的土地增值税实务处理

实务中，转让旧房屡见不鲜，不管是单位还是个人，也不管转让的是住房还是营业用房，都涉及诸多税费的缴纳，笔者也收到不少咨询，关于转让旧房需要缴什么税及税率的问题。一般来说，转让旧房会涉及增值税、所得税、土地增值税、契税，当然还会涉及印花税、城建税及附加，可谓税种多多，缴税多多。

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LAODINGJIESHUI

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因土地增值税税率高、税负重，不动产转让的土地增值税一直是大家重点关注的问题。实务中，转让不动产收入的确认，相对来说比较容易，难点是各项扣除项目金额的确定。根据《土地增值税暂行条例》及实施细则、财税字〔1995〕48号及财税〔2006〕21号的相关规定，转让旧房扣除项目金额计算方法可以总结为如下三种：

1.重置成本评估模式（以下简称评估模式）

2.发票金额加计模式

3.核定征收模式

注意：上述三种方法，根据财税字〔1995〕48号及财税〔2006〕21号的规定，应依次按照上述方法计算扣除项目金额，非自由选择。

本文仅就评估模式下转让旧房的土地增值税实务问题做涉税分析，抛砖引玉，以飨读者。

01

何为“旧房”？

在土地增值税的政策及征管中，对于转让“新房”和“旧房”适用不同的涉税规定。因此，实务中，转让房屋，要明确转让的对象是“新房”还是“旧房”，分别按适用的政策进行缴税，以规避相应的税务风险。比如：根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（公告2021年第9号）的规定，在填写土地增值税税源明细表时，“2.从事房地产开发的纳税人清算适用”和“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”填写的内容也不一样。

那么，在土地增值税的规定中，哪些房屋会被认定为“旧房”呢？根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条（关于新建房与旧房的界定问题）的规定，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

根据上述规定，“新房”使用过一定的时间或达到一定的磨损程度，就变为“旧房”，此时，转让该房屋的话，需要按照“旧房”适用的税收政策缴纳土地增值税。

另外，使用时间和磨损程度标准由省级财政及税务部门具体规定。在实务中，各地是如何规定的呢，举例如下：

河北（冀地税发〔1995〕71号）：凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

湖北（鄂财税发〔1995〕544号）：凡是已经交付使用，不论其时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

上海（沪地税地〔1995〕38号）：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

注：由于各省对使用时间和磨损程度标准的规定不同，实务中，可以咨询当地主管税务机关，了解当地的具体标准。

02

评估模式下扣除项目金额的计算

评估模式下，结合税源明细表的填表说明，扣除项目内容包括以下四项：

1.取得土地使用权所支付的金额

包括取得该房地产项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用（含取得土地使用权缴纳的契税）。

另外，根据财税字〔1995〕48号第十条的规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

根据上述规定，如果未支付地价款或不能提供支付凭证，则不允许扣除。即土地成本扣除需要有实际支付价款凭据（包括契税完税凭证）。另外，提供扣除金额不实的，评估基准地价。

2.旧房及建筑物的评估价格

根据暂行条例及实施细则等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额。

其中：旧房及建筑物的重置成本价，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。

成新度折扣率，由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率。

注意：如果重置成本与成新率单独评估出数，则评估价格=重置成本×成新率；如果能够直接根据评估报告得出评估价格，无需相乘。

3.评估费用

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

注意：对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

4.与转让房地产有关的税费

具体包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

注意：根据财税字〔1995〕48号第十一条的规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

《土地增值税税源明细表》（“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”）中上述四项扣除项目见下图：

评估模式扣除项目总结：

土地价款+评估价格+评估费用+转让环节城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

案例解析：甲公司（非房地产开发企业）为增值税一般纳税人（位于市区），2023 年10月转让一栋2010年自建的办公楼，取得含税收入9,000万元，已按规定缴纳转让环节的有关税费，并取得完税凭证。

该办公楼造价为2,000万元，其中包含为取得土地使用权支付的地价款600万元，契税18万元以及按国家统一规定缴纳的其他有关费用2万元。

经房地产评估机构评定，该办公楼重新建造成本为5,000万元，成新度折扣率为五成，支付房地产评估费用10万元，该公司的评估价格已经税务机关认定。

另外，甲公司对于转让“营改增”之前自建的办公楼选择“简易计税”，转让该办公楼缴纳的印花税税额为4.5万元。

计算：甲公司转让办公楼应缴纳多少土地增值税？

1.转让收入：9,000÷（1+5%）=8,571.43万元

2.扣除项目金额

（1）取得土地使用权支付的金额：600+18+2=620万元

（2）评估价格：5,000×50%=2,500万元

（3）评估费用：10万元

（4）相关税费：8,571.43×5%×（7％+3％+2％）+4.5

=428.57×（7％+3％+2％）+4.5=55.93万元

扣除项目金额合计：620+2,500+10+55.93=3,185.93万元

3.增值额=8,571.43-3,185.93=5,385.5万元

4.增值率=5,385.5÷3,185.93×100%=169.04%

5.应缴土地增值税=5385.5×50%-3,185.93×15%=2,692.75-477.89=2,214.86万元

土地增值税税源明细表（“6.转让旧房及建筑物的纳税人适用”）填报见下图：

注：税源明细表填写完毕，会自动生成《财产和行为税纳税申报表》，不需要再另行申报。

以上是笔者就评估模式下转让旧房的土地增值税实务处理所做的分析，希望能帮助大家更好的理解在评估模式下，如何计算应缴土地增值税。另外，在分析中难免存在错误及不足，欢迎大家批评指正，沟通交流。

PS：下期将和大家分享在发票金额加计模式下，如何计算转让旧房的土地增值税，敬请期待！

来源：祥顺企服专家原创文章。