澳洲破产狂潮，病根找到了！

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　　2月6日，澳洲储备银行举行沟通制度改革后第一次议息会议。

　　澳洲央行宣布将现金利率目标

　　维持在4.35%不变，

　　并将外汇结算余额支付的利率

　　维持在4.25%不变。

　　在 RBA 公布的利率决议公告中，澳洲联储表示，12月季度通胀继续放缓。尽管取得了这些进展，通胀仍然高达4.1%。商品价格通胀在稳步回落，得益于早前全球供应链中断问题的解决和国内商品需求放缓。然而，服务价格通胀却仍然处于高位。

　　通胀仍在深刻的影响着人们的实际收入，家庭消费增长疲软，住宅投资也是如此。

　　澳洲房地产数据分析公司CoreLogic 也发布了最新数据，显示澳大利亚的租金在2023年第四季度再次创下历史新高，全国租金中位数达到每周580澳元，比去年同期上涨了11.5%。

　　在所有首府城市中，悉尼的租金仍然是最高的，每周租金中位数为745澳元，年增长率为10.2%。其次是堪培拉（651澳元），珀斯（630澳元），布里斯班（627澳元），然后是达尔文（611澳元）。墨尔本和阿德莱德的租金都是每周565澳元。霍巴特的租金最便宜，每周535澳元，2023年1月至12月期间，租金还下降了4.8%。

　　物价上涨的因素无非是由需求与供给所决定。而在租赁市场中，出现了少有的双杀场景，其结果就是租金价格在旺盛的租房需求和供应不足的窘境下持续攀升。

　　需求端持续发力

　　由于疫情的冲击让各大首府城市的租赁市场呈现出绝望的场景，大量的物业空置或者低价出租，同时疫情也让澳洲的超然地位展现在全世界面前。国际边境重新开放后，汹涌澎湃的移民潮以及留学生的回流都大大刺激了住房需求。伴随着生活回归正常，市场又重现了昔日繁荣的场景，房屋空置率更是到达危险的地步。

　　澳大利亚经济在这轮危机中实现了软着陆，甚至表现出强劲的增长，就业市场良好，都给了租赁市场的繁荣以实际支撑。当然这样的支撑最终还是会传导到销售市场。

　　但由于购房成本的上升，导致更多人选择租房的形式来解决住房问题。在岌岌可危的现金流面前，理智的选择豁然纸上。

　　供应端常年捉襟见肘

　　澳大利亚的住房供应不足是一个长期存在的问题。近年来，由于人口增长和移民增加，住房需求不断上升，但住房供应却始终未能跟上。

　　按说澳洲坐拥广袤的国土面积（768.8万平方公里）以及北上广深级别城市的人口（2700 万），不应该出现住房短缺的问题。但现实是人口分布极度不平衡，造成大城市的空置率一直在非常低的空间徘徊。

　　悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德等大城市是澳大利亚人口最密集的地区。这些城市不仅是商业和文化中心，还提供了就业机会和各种服务，政府也在这些城市大量投资于交通、教育、医疗等基础设施，因此吸引了大量的人口。同时这些城市也主要分布在沿海地区，这与内陆地区相比较为密集。沿海地区的气候相对温暖，自然条件较好，因此更受人们青睐。

　　供应不足的原因是多方面的，其中有一个重要的因素是结构性的，小的开发商builder贷不到款，大开发商呢又都是去开发大的项目，小的地方又看不上，导致房屋供应跟不上。对于银行来说，风控是必须的，否则面临的系统性金融风险可能会比房屋供应不足的问题更加严重。

　　根据澳大利亚证券和投资委员会 (ASIC) 的数据，2023 年澳大利亚房地产行业共有 1,234 家企业破产，比 2022 年的 876 家增长了 40%。其中，建筑公司破产数量增长最为明显，达到 612 家，同比增长 52%。

　　以下是 2023 年澳大利亚房地产行业破产数据的详细情况：

　　破产对澳大利亚房地产市场的有着深远的影响。

　　首当其冲的就是房屋供应减少，推高房租的价格，这一点在CoreLogic 的数据上就有清晰体现。

　　其次是影响购房者信心，降低购房需求。越来越多的客户转向于现房市场，在担心能否交房的同时也在担忧着市场能否保持热度，还是出现最极端的情况。

　　房地产行业的破产潮增加银行坏账风险，影响金融体系稳定。

　　全球供应链中断导致建筑材料价格上涨，建筑成本上升。虽然在经历几轮加息后建筑成本增长速度已经放缓，布里斯班和汤斯维尔今年可能以 6% 的增长位居全国榜首，其次是黄金海岸和墨尔本，增长 5%，珀斯 (4.6%)，达尔文 (4.5%) ）、悉尼和阿德莱德（4.1%）以及堪培拉（4%）。

　　但即使成本增长水平远低于大流行时期的高点（黄金海岸的投标价格涨幅在 2022 年达到 15.5% 的峰值），技能短缺仍将导致该行业通胀走高。

　　RLB 调查受访者最关心的问题是劳动力供应，即截至 12 月的六个月内成本增加，其次是工资成本增加、材料成本增加、政府主导的建筑支出增加以及承包商/分包商偿付能力增加。

　　在国内，货币政策效果的滞后性以及企业的定价决策和工资将如何应对需求过剩、劳动力市场依然紧张的情况下经济增长放缓，都存在不确定性。而这所有的一切都会加剧开工不足的情况。

　　利率是宏观世界和金融世界的连接点，利率的一侧连接的是真实世界里的国家政策、通货膨胀、经济增长、国民财富储蓄的存量、风险预期等，另一头则连接着整个金融世界，连接着房子、股票、基金、各种投资产品。因为金融世界里的大部分东西，都以利率为定价的基准。

　　我们不断的看到开发商或建筑商倒闭的新闻都是源于资金时间错配的问题。

　　这其实是给了市场一个明确的信号，能不能出现一类产品专门服务于小型开发商或建筑商。

　　有需求自然会有供给，但是目前所能见到的服务于小型项目的融资的方法普遍存在要求严苛、利息偏高等问题。

　　造成的结果就是在资金压力下的持续开工不足。

　　当然中小型企业融资困难的问题是全球普遍问题，在澳洲地产行业中可能表现的更为突出。

　　在澳洲房产市场中，中小企业融资一直是一个备受关注的问题。

　　一天不解决，澳洲破产狂潮就一天无法结束！、