紧急出售伦敦九榆树项目 富力地产的债务偿付烦恼

观点网 张松桥再解富力地产的燃眉之急。

这位重庆商人最新获得了位于伦敦的欧洲最高住宅项目One Nine Elms（九榆树），但代价是帮富力偿还债务。

工期延误惹的祸

富力地产是最早完成境外债务展期重组的内房企业。

2022年7月，该公司成功促成美元债整体展期，将10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据，成功合并置换为三笔债券。

即富力子公司怡略有限公司发行的，2025年到期的6.5%现金/7.5%实物支付优先票据；2027年到期的6.5%现金/7.5%实物支付优先票据；2028年到期的6.5%现金/7.5%实物支付优先票据，（简称2025、2027、2028年票据）。

按照计划，三笔票据的票息有两种方式支付，富力可以每年按6.5%票息以现金支付，或首18个月可以按7.5%以新富力票据进行“实物付款”。两种方式均为每半年支付一次。

资料显示，实物支付利息（PIK利息）中，利息支付不是现金支付，而是通过将本金增加利息金额来实现。

作为增信跳进，三笔票据以富力One Nine Elms项目（九榆树项目，前称伦敦ONE）和马来西亚富力公主湾这两处海外资产出售产生的现金流作为保证。

而且设计了包括两年后开始加速摊销，以及将出售伦敦及马来西亚指定资产所获得的现金流在偿还项目高级抵押债后用于强制性回购/赎回等条款。

因此过去一年半时间内，如履薄冰的富力地产一边选择采用实物支付的形式偿付三笔票据的利息，同时尽力推进两个项目的建设进度。最新一次偿付行动发生在2024年1月11日，令三只美元票据的未偿本金增加约2.06亿美元。

其中，2025年票据的最新本金金额已增加至14.43亿美元，2027年票据的最新本金金额已增加至24.61亿美元，2028年票据的最新本金金额已增加至17.93亿美元，共约56.97亿美元，较展期初期49.43亿美元增长约7.54亿美元。

在推进两个项目建设进度的同时，富力地产还积极寻找买家接盘。可惜事与愿违，九榆树项目的工程进展还是出现了滞后。

资料显示，这个当初名为伦敦ONE的项目由富力地产于2018年从万达手中收购，其具体地址为Market Towers, 1 Nine Elms Lane, London SW8 5NQ，在英国土地注册处的注册业权编号为SGL504521。

该项目为伦敦Nine Elmes地区重建的主要部分，规划有两座塔楼，42层的River Tower和57层的City Tower，容纳437个私人住宅单位、57套经济型住宅、五星级酒店等业态，还将提供超过3500平方呎的零售空间和公共空间。

伦敦ONE项目成为富力地产在英国的重点布局项目，也是富力2022年争取到展期的关键因素。

其建筑主要承包商为专门从事大型高层建筑改造的全球建筑公司Multiplex，建筑合同于2017年8月签署。项目最初预计于2022年落成，但后续因欠款原因工程出现拖延。有报道显示，Multiplex在未获得报酬后，选择了停工。

2022年年中，富力地产为九榆树项目争取到Précis Capital Partners、Apollo Global Management、Carlyle Group以及Crosstree Real Estate Partners四家不同贷方提供的7.72亿英镑融资。

目前猜测，这笔贷款（上述高级抵押债的重要组成部分）规定了九榆树项目的若干销售里程碑，并作为违约条款放在贷款协议中。值得注意的是，该项目规划为现房销售项目。

2023年中期，富力地产曾提及九榆树项目有望于当年年末完工，但实际进度可能比预计要慢。

主承包商Multiplex官网显示，One Nine Elms项目于2023年11月末实现一期竣工。而2024年1月29日消息，Multiplex正为One Nine Elms项目后续工程进行混凝土浇筑。

富力地产最新预测，One Nine Elms项目最快要到今年4月才能完工，只是“与贷款（项目高级抵押债）有关的协议中规定的若干销售里程碑越来越难以实现，如无法实现，则可能导致违约，并可能降低项目出售的价值。”换句话说，最终将影响前期债务重组的成果。

九榆树紧急出售

富力地产选择紧急出售伦敦九榆树项目，这次它依旧找来信得过的交易方——张松桥。

2月6日傍晚消息，富力地产（香港）有限公司作为卖方，与买方张松桥全资拥有的London One Limited订立意向书。

据此，张松桥将向富力收购伦敦One Nine Elms九榆树项目公司富力国际地产投资有限公司及其附属公司的全部股权，并将偿付富力国际地产欠付富力地产（香港）的一笔巨额贷款（截至2024年3月31日预计将达到约95.01亿港元），还要安排资金偿还九榆树项目的高级抵押债。

代价方面，富力国际地产及其附属公司的全部股权总代价为1港元现金；而针对欠付贷款的偿还，则需要London One Limited接手富力地产旗下三笔展期美元票据的部分本金，以对应最初约定的强制性回购/赎回等条款。

根据公告，London One Limited被要求接手的最低本金额为8亿美元（相当于约62.47亿港元），正好覆盖富力此前以实物支付利息而增加的本金部分。

接手的方式为，London One Limited唯一股东张松桥参与交换要约，并订立认购协议。

富力则将邀请三笔展期票据的合资格持有人交出其现有票据，以换取London One Limited预期发行本金总额为4亿美元的B1批永续债券和本金总额亦为4亿美元的B2批永续债券，并同时支付现金代价认购A批永续债券，其预期发行本金总额最多为8.2亿英镑英镑。

张松桥目前承诺参与A批及B批交换要约，并在交换要约不足时包销A批及B批交换要约的任何短缺金额。

同时，富力还会另行邀请合资格票据持有人交出现有票据，以换取London One Limited发行的C批永续债券，预计发行本金总额最多为2亿美元。

后续，这笔交易将需要争取多个利益相关方同意，且最终实现完工才能成行。交易落地的最后期限，定在2024年5月31日。

如果交易最终完成，张松桥收购伦敦九榆树项目的最终代价或将远高于8亿美元。而富力地产一方面能兑现展期条款中的承诺，削减了整体债务规模和利息负担，同时还能从这个海外项目中脱身。

在此之前，张松桥已于2022年4月接手富力的另一个伦敦项目“Thames City”。