天津
01
刚刚在朋友圈看到了一份《2023年下半年新入市项目累计成交排行（重点典型项目）》。
简单聊两句。
02
其实可以把这份名单中的楼盘分为三类。
1）区域门槛
鹏飞南开学苑、天津蘭园这两个楼盘有相似之处：
一个是南开门槛级，一个是河西门槛级。
一个起步面积78㎡，一个起步面积80㎡，都在最大程度上放低了准入门槛。
都有学区加持。
只不过，河西遍地都是学区房，各个开发商都花重金搞定了学票，没有了稀缺性，相较之下，卖学区就没有那么好使。
金地阅千峯倒是最近也官宣落位南开区中心小学，可千万级豪宅的业主子女大概率会去和平上学吧。
没预算的还是只能买鹏飞。
为了拿下学校这张王牌，各家房企都没少花钱 ，美古花园听说花了8亿+……
2）产品为王
中海峰境南开、格调馥颂花园这两个楼盘也有共同点：
一个是南开改善，一个是河西改善，不算高不可攀，都是改善群体垫垫脚能够上的。
面向的都是对产品品质有追求的客户。
虽然都占据着不错的区位，这两个项目的起步面积都定的相对保守，一个是105㎡起步，一个是104㎡起步。
为什么是相对保守？
因为2024年的全新盘更保守：
中海工业用呢89㎡起步、中海学府源境82㎡起步、金融街融府89㎡起步、中建理想城82㎡起步……
起步面积降下来，起步总价也就可控了。
3）逆风战神
体北金茂府、龙湖海河砚熙台这两个楼盘，我觉得是逆风战神。
先说体北金茂府。
为了求稳，同时出于销售流速考虑，大部分开发商都会有一定的小户型配比。
但金茂的府系，我觉得骨子里是骄傲的，不肯放下身段，也不愿向现实妥协。
128㎡起步引来了业内的不少争议，大多数评价是：
胆子真大。
但体北金茂府的确用真金白银的销售业绩粉碎了一切质疑。
一方面，金茂府应该是所有地产从业者的一个置业梦；
另一个方面，天津两极分化还是非常严重，有钱人比你想象中还有钱。
龙湖海河砚熙台也是任性的。
容积率1.43的建投誉山院，88㎡起步；
容积率1.61的中海工业用呢项目，89㎡起步；
容积率1.5的龙湖海河砚熙台，起步面积设定在了111㎡，相对激进。
但，这份激进，应该是源于对圈层和产品的追求。
从今年入市的大部分全新盘的产品定位来看，抬高准入门槛的项目，会是一段时间内的稀有品。
03
今年1月份的最新数据也出来了。
2024年1月，天津全市新建商品住宅成交量约49.5万㎡，环比下降34.6%，同比下降4.0%；成交金额约92.2亿元，环比下降36.0%，同比上涨11.24%。
价格方面，1月均价18628元/㎡，环比下降2.2%。
单盘成交出现了一张生面孔。
雅境花语城，又名仁湖里。
其实是一个已入住近10年的小区。
之前有一批房源没卖，现在拿出来卖了，以“新盘”的名义。
而且有一室小户型。
这批房源共计120套，全部为高层，20-31层到顶，精装。
起步总价才155万左右。
天津楼市开局，上一代的产品参战，凭借着低总价优势，竟拿下了单月成交面积销冠。
开发商们都沉默了……
04
总结起来，开发商在天津有3大法宝，大家各凭本事：
降低总价+学区+产品力
龙年已经到来，小阳春不远。
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