广东
广州1.27的新政影响力还在持续发酵。
今天，楼市君从银行打听到一个爆炸性消息：限购区购买二套，将能按首套3成首付执行！
而且，截止到目前，已有多个银行落地跟进。
｜广州珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
限购区2套可三成首付
利率最低4.1%
自1.27新政出台后，通过出租或挂牌出售，核减住房套数腾出购房名额。
后续购买二套、三套的首付和利率，如何计算的问题，成为了市场热议的焦点。
｜技术生成
而在今天，楼市君在粉丝群里看到一则消息说：
如果名下房产已经出租，或登记挂牌出售，并已还清贷款的，再购新房产，将按照三成首付来执行，并且利率和契税也参考首套。
对此，楼市君咨询了多家银行，得到回复是：3成首付确实可以执行。
其中，楼市君在某银行的朋友表示，他们行办理二套3成首付，确实可以做。
并且，目前在执行商业银行还不止他们一家，包括ZH、XY等也在悄悄放开。
但前提是，不仅要腾出名额，还要清空贷款，而所谓的清空贷款，其实就是还完之前贷款。
｜与银行朋友聊天截图
也就是说，只有做到有房无贷，才能在限购区内执行二套3成首付，利率4.1%。
如果未还清贷款，二套则将按照4成首付，利率4.5%执行。
值得注意的是，这与去年9月全市曝出的方案基本一致。
不过另一位银行朋友透露说，去年3成首付的政策，其实并未执行，在很短时间就被悄悄收回去了。
｜与银行朋友聊天截图
后来大部分时间，广州都是二套需要4成首付。在利率上，则是还清了贷款，二套4.1%，未还清的话，则是4.5%。
如今，这个方案再次被拿出来，执行范围已经缩减至天河、海珠、越秀、荔湾、白云（除北部四镇）以及南沙区。
｜技术生成
至于契税方面，楼市君致电相关部门得到的说法是，并不能通过出租和挂牌方式进行核减，降低契税。
因为在查册的时候，仍然能显示出买家名下有多少套房。
也就是说，如果是购买二套，契税并不能按首套来给，而是仍然需要缴纳3%。
｜技术生成
贰
首付降低，可撬动高总价房产
但清空贷款需注意风险
对于已经还清首套贷款的买家来说，首付成数的下降。
意味着可以动用相同的资金，买入总价更高的房产。
比如，如果手握300万的首付资金，以前4成首付，可以购入750万的房产，但放松之后，二套可以购入1000万的房源。
这种撬动力度的放大，几乎肉眼可见。
300万首付可购房源总价对比
制表：广州楼市发布 首付比例 40% 30% 可购房源总价 750万 1000万
不过，对于一些资金缺口较大的买家而言，虽然二手首付3成可以操作，但其中也存在一定的风险。
因为清空首套贷款，需要提前还贷，这可能要加大杠杆。
楼市君在银行的朋友就解释说，如果手上的资金不够充裕，这需要通过找第三方公司垫资过桥，签订短期的高利率合同。
或者找其他行做消费贷，先把房贷先清空，等银行贷款批下来，再还这笔借账。
｜与银行朋友聊天截图
不过，需要指出的是，目前市场上过桥垫资的利息普遍很高。
据楼市君了解，目前广州过桥贷月成本利息大约在1.3%-1.6%左右，有些甚至会更高，借贷100万1天利息可能就要1000元。
若借贷300万左右，利息1.3-1.6%左右，1个月利息就要3.9万-4.8万。
再加上，过桥贷的1%-3%的中介费，加起来甚至达到6.8万乃至10余万。
｜图源：微信公共图库
而据银行朋友透露，现在他们批贷周期，大概是在30天，顺利的话，利息还不算太多。
但若是出现流程“卡顿”，迁延时日，随着利滚利，成本将会直线上升。
因此，对于这种操作方式，银行朋友也提醒说，做3成首付，主要适合一些手中有些剩余资金，缺口不大的买家。
对于他们来说，风险更可控。
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