分析，北京通州万科东庐官方网站一文读懂（万科东庐附详细资料）

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（6004地块为万科东庐住宅，6005为托幼用地，6007为已经入市的国誉朝华）（国誉朝华工地，周边道路还未修通且围挡较多，暂时看不到东庐地块）（天赐良园一期）

01基础信息

占地面积：42365.624㎡

建筑面积：78552.522㎡

容积率：2.0

户型：49㎡一居、65/73㎡两居、89/98㎡三居、120㎡四居

价格：指导价6.5万/㎡；开盘均价约6万/㎡；总价区间300-720万左右

楼栋：26栋

楼层：4-11层

总户数：874套

停车位：1∶1.2

物业公司：万科物业

物业费：5.49元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：2023年11月19日

交房时间：预计2025年12月

02土拍回顾

万科东庐地块是今年8月份成交的，这块地虽然不是类似朱辛庄那样的大热门地块，但是整体热度属于中等偏上，吸引了7家大开发商参与竞拍。

最终，万科以27.4亿竞得该地块，并未触及价格上限，楼面价3.68万/㎡，指导价6.5万/㎡，两者价差大概2.8万，能保证楼盘的品质不会太拉胯。

这宗地除了住宅之外，还搭配了一小块托幼用地，未来将建成12班幼儿园。

虽然大家对万科这家房企并不陌生，但是万科上一次在北京拿地已经是四年半之前的事了，这次重返北京拿地，无论是同行，还是买房人都格外关注。

03 地段板块

万科东庐位于东五环外，通州北关，步行到6号线物资学院路站900多米，不算特别近，但也属于走路能到的距离。

6号线是一条东西贯通的干线，进城或者去运河商务区都特别方便。

从物资学院路站出发，坐地铁往西30分钟到国贸；往东6分钟到通州北关，这是通州运河商务区的所在地，已经入驻了2万多家企业。

客观来说，楼盘所在的位置属于朝阳和通州交界，这一点很多买房人会有顾虑，担心两区交界三不管。

不过从现状来看，物资学院路这个小板块成熟度很高，超市等基本的生活配套都有。因为有地铁和高校，周边小商业非常多，很接地气。

给人整体的感受是，这个板块虽然算不上特别好，但也没有很乱，能接受。

如果想逛大型商场，可以去常营的龙湖天街，地铁就两站，开车也就一脚油门的功夫。或者往东去远洋乐提港，大概3公里，也不太远。

另外，简单说下大家比较关心的航道和垃圾场的问题：

第一，物资学院路这一片上方有航道。从实地感受来说，飞机确实比较频繁，能听到噪音。不过现在门窗系统都很好，关上窗户后几乎听不到外面的声音，不影响正常生活。

第二，万科东庐西北侧直线1公里处有一个朝阳循环经济产业园，是多种工艺结合在一起的垃圾处理产业园区，运营管理基本是全国最好的。

从实地踩盘来说，在地块的位置没闻到什么异味。除了心理层面，该园区对后续实际生活不会有什么影响。

04户型价格

万科东庐一共规划了26栋楼，874套房源，体量不算大，中规中矩。容积率2.0，比较低密，4-11层，没有太高的楼栋，算是洋房小区，整体的居住舒适度比较高。

户型以刚需、刚改为主，主力户型是73㎡两居、89/98㎡三居，另有少量的一居和四居。

下面来看下具体户型和价格。

49㎡一居，总价300万起，首付105万左右。从全北京来看，300万能买的房子非常少，万科东庐无论是从位置还产品角度来看，优势都比较大。

65㎡两居，总价373万起，部分房源可以做到普宅，降低了首付门槛，非常稀缺。

73㎡两居，总价约430万。

南北通透的两居，半开放式的厨房，整个餐客厨的空间连贯性很好。值得一提的是，这是市场上少有的赠送中央空调的两居。

缺点是卫生间是个暗卫，以及卫生间有点对餐厅。

89㎡三居，总价约520万。

格局是比较常规的两面宽设计，跟那种三面宽或者转角边厅的户型相比，优势不大。

另外，西北角的房间比较小，面宽只有2.25米，当书房比较合适。

不过这个户型的收纳做得特别好，能利用的空间基本都做了柜子，比如玄关、家政间、餐边收纳等。

98㎡三居，总价约600万。

这个户型设计和同面积段的户型有两点不一样的地方：

第一，南向两个卧室的门开南侧，而非北侧。这样如果有客人在客厅或餐厅的话，几乎是看不到卧室里面，居住的私密性会更好。

第二，北边的卧室开窗是朝东或者朝西的，采光会比窗户朝北更好。

120㎡四居，这是万科东庐最大的户型，总价约780万。

由于北侧电井、水暖井的存在，万科东庐把厨房安排在了西北角，舍弃了四叶草格局，但是这样保证了北向的卧室比较方正，更好用。

另外，这个户型是个正经四居，北向两个卧室之间是承重墙，最小的房间面宽2.7米，可以放下单人床、衣柜和书桌。

05样板间实拍

万科东庐做了三个样板间，73㎡、89㎡和98㎡三居。整体看下来，万科东庐的样板间以下几个特点：

第一，赠送超级多。几乎全部的收纳柜、电器（蒸烤一体机、烤箱、洗烘一体机、扫地机器人、中央空调等），用项目自己的话来说，这是「满装」交付。不愧是行业老大哥，理念确实遥遥领先。

第二，收纳空间特别多。基本能利用的空间都做成了收纳，没有浪费面积。

第三，高度还原生活场景。这应该是第一个在玄关柜放满鞋的样板间。

第四，原木风的装修风格，有点日系的感觉。这点因人而异，有人喜欢，有人吐槽。

下面我们重点来看下98㎡样板间实拍照片。

这是入户门处的玄关，柜子是交付标准。看这装满鞋的玄关柜，收纳效果非常直观。

次卫，龙头、花洒、台盆、马桶用的是九牧，不是啥高端品牌，但是够用。

次卫的一大亮点在于这面收纳柜，柜体很薄，用来放纸巾刚刚好。

家政间里的收纳空间也很多，很罕见的做了台盆。

家政间外面这个洞洞板也是交付标准。

餐厅和客厅部分，整块空间非常宽敞。餐厅旁边的收纳柜、飘窗的抽屉以及两侧凹龛也都全部赠送。

U型厨房，赠送洗碗机和蒸烤一体机。

主卧，衣柜和木饰面的墙面装饰都是交标。

主卫有两个小亮点，一个是淋浴间的凹龛，另一个是门后还有一组收纳柜，都很实用。

南向的次卧，可以放下书桌+双人床+衣柜。

北边的次卧，作为单人间也基本够用。

06地块实拍

看过样板间之后，再来看下楼盘周边的情况。

大家看下面图里面的黑线，这是朝阳和通州的交界线。

万科东庐南侧一路之隔是国誉朝华，北京城建开发的新盘，是万科东庐的贴身竞品，想了解两个盘的详细对比的可以私信来聊，微信：PGYZJ01

国誉朝华再往南就是富河大街，和朝阳北路是同一条路，只不过到了通州区换了一个名字。这是一条大主路，肯定有噪音，不过对万科东庐影响比较小。

富河大街以南有些荒，基本没啥东西，主要是一座体量比较大的家具建材广场，入住后买家具挺方便的。

建材广场的东侧是废弃的电台，有一些信号塔之类的东西，据说五几年就有了，对于周边居民也没什么影响，就是观感上差点。

顺着富河大街往东到了物资学院路站这边就比较热闹了。

紧挨着地铁站的就是北京物资学院，所以周边的学生会比较多。

学校周边的小饭馆特别多。

板块内的二手房主要是天赐良园和新建村，其中天赐良园20多年楼龄了，品质较差；新建村是回迁房。

07通勤测评

万科东庐紧邻6号线，产品以两居、三居为主，总价区间400-600万左右，所以非常适合在通州、朝阳以及东城上班，平时依靠6号线通勤的刚需、刚改。

以国贸和朝阳门这两个商圈为例，我们来测评下通勤时长。

如果是公共交通出行，半小时就可以到国贸和朝阳门，这个通勤时间还是比较合理的。

如果是自驾通勤，从万科东庐出发27分钟到国贸站，46分钟到朝阳门站。测评时间是在下午3点，京通快速路稍微有点堵车。

以上就是万科东庐的基本情况。

总体来看，万科东庐300-400万左右的小户型对买房人比较友好，周边基本没有同类型的产品，未来流通性可以保证。

但是600万以上的大户型流通性可能不会太好，因为预算比较高的买房人不太会考虑这个地段和板块。

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