国企布局长租赛道！三步走打造差异化竞争力 | 复盘&远见

作者 | 杨晨 首创新城镇副总经理

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

超2300套长租公寓，市场化运营2个半月，即完成超92%出租率！

平均1.5个客户来到现场，就有1个客户签约！

该成绩来自于首创和园·繁星社区项目。值得注意的是，它既是首创城发旗下“首创和园”品牌发布亮相后的首个项目，也是目前北京最大的单体保租房社区。

可见，作为北京市最早最大的探索利用集体土地建设租赁住房的国企平台、以及保障性租赁住房先行先试者，首创城发正在发展为卓越的城市发展综合运营商。然而随着长租公寓赛道入局者越来越多，企业也亟需找到自身的差异化竞争力。

首创新城镇副总经理 杨晨

国企转型长租赛道，三步走打造差异化竞争力

如何打造自身差异化竞争力？首创城发主要分为三步：

第一步，前瞻式布局，蓄力长租赛道。

从2017年首创新城镇率先投身集体土地租赁住房建设，成为北京市领先的保障性租赁住房投建运专业平台；到2021年，首创城发战略重组升级并吸纳首创新城镇长租业务后，壮大长租业务板块；再到“租购并举”后，于2023年8月正式发布长租领域品牌“首创和园”。

首创城发顺应时代路线，持续发力并完善长租业务布局。以打造“卓越的城市发展综合运营商”为愿景目标，坚持以“赋能城市发展，筑造幸福空间，创享美好生活”为己任。企业践行国企责任，实现了长租赛道的前瞻式布局。

第二步，依托全链条优势，提升运营发展效率。

首创城发在项目建设中，充分发挥国企投、建、运全链条优势，与区域政府密切合作，不仅重新焕发低效土地疏解腾退后的活力，更助力产业升级实现更高水平发展，提升人居环境面貌。为乡村振兴、城乡融合一体化发展提供范本，积极打造政企合作典范，实现深度社区共建。

首创和园总结首创城发、甚至整个首创集团的全链条经验，形成了长租行业从开发到运营的全链条优势。一方面，降低了成本，提高了效率；另一方面，通过提供更多更好的租住产品，服务青年群体的安居乐业。

第三步，凝聚方法论，输出“首创和园”模式。

一直以来，首创和园始终将满足人们对美好生活的需求放在首位。同时，不断创新产品和服务，融入智慧和绿色理念，构建更加丰富、更具生命、更具价值的新房地产生态体系，为客户、员工、股东以及合作伙伴实现共同成长和价值共享提供无限可能。

截至目前，首创和园已在北京投建运营10个住房租赁项目，总建筑面积超130万平方米，可提供超过13700套租赁住房。其中，大型租赁社区作为“首创和园”品牌的发展重点，对长租赛道也有着至关重要的地位。

随着多个项目的入市，品牌正在实践并完善的“首创和园”模式。该模式的形成，不仅通过专业化方法实现高质量发展，更是企业面对长租市场激烈竞争的有力筹码。

打造大型租赁社区项目样板，“首创和园”模式这样做

“首创和园”模式分为——全链条、全周期、全业态三方面。

其一，全链条，即单体项目的全链条资管。当前，首创和园所持有的主要为大中型集中式租赁社区项目，对项目操盘能力要求颇高。团队认为，面对40-50年、甚至更长的运营周期，想要使项目稳定健康地长远发展下去，就不能只从单一环节考量，而是需要在投资初期就解决项目“投融建管退”的全链条过程，包括从前期的开发建设到后期的投运，和租赁住房之外的生活需求配套等等。这样才能让企业、行业，形成良性循环。

当前，租户的业主思维正在增强。 曾经的项目运营仅限于房间内，而现在则延伸至走廊、社区环境，甚至外围交通以及环境绿化等需求都有具象化需求。该现象使团队重新思考项目前期规划和后期提升方向，反向将租户的需求转变为其居住产品的增值项，以强化租户黏性。

在实施层面，首创已有将文创、奥莱等多元化业态融入租住项目中的计划，努力实现“生产、生活、生态”三位一体的综合生活体，以丰富项目的社区配套。

其二，全周期，即满足租户不同人生阶段的生活需求。从独居青年到两口之家，再到三口甚至五口之家，大型租赁社区因其房源量大的特点，更需考量多样租户群体的多元化需求。在调研中团队发现，早在几年前，上海的租赁住房市场就已经能够看到老人、孩子的身影。而伴随北京如今也在形成这样的市场环境，满足家庭租户的租赁需求正在成为大型社区的必选项。

以首创和园·繁星社区为例，项目在前期规划时，就为“全周期”做了很多考量。一方面，户型设置开间、一居、二居、三居多种户型，为不同人生阶段的租户提供了多样的选择；另一方面，项目采取的轻型框架式结构，两个开间可打通为两居室，更能灵活应对租户在迈入不同人生阶段时的需求变化。

值得一提的是，项目还配备了幼儿园、小学，以解决孩童教育问题，进一步增强租户长期居住可能性的同时，也提升了项目的市场竞争力。

其三，全业态，即要用社区全业态发展视角看待项目。说到大型租赁社区，企业最初的第一反应都是租金。而首创和园提倡，用社区全业态发展的视角看待项目租金增长及盈利。如果只以租金增长为唯一目的，则会拔苗助长，出现较激进、不可持续的运营策略。社区全业态发展，并不拘泥于租金，而是做成长型社区，针对不同社区覆盖租户的属性打造不同的运营侧重，也是“因城施策、因地制宜”的具体体现。

例如，与平谷区政府以政企协作的创新模式，打造的平谷区人才之家·首创和园项目。因其人才引进的属性，租户的需求与市场化租户有较大不同，对于成长性需求较高。所以项目在社群、社区活动打造中，首创和园以该方向为主线，打造成长型社区，比如成立知识分享平台，促进知识分享交流，陪伴租户共同成长。

而在首创和园·房山星城社区项目，老旧居民楼的租户比例有所增加，改善生活品质是他们的主要诉求。项目针对老旧小区无完善物业服务的痛点，打造了更具有“家”味的管家式物业服务，这也为项目吸引了更多中年、老年的租户群体。

结语

首创和园，通过全链条、全周期、全业态的多方位发展，已初步形成“首创和园”新资管模式，不仅在租赁住房市场上形成全链条服务，更带动项目周边道路、环境、区域加速发展。

面对房地产行业去金融化、回归居住属性，竞争格局进一步分化的未来趋势，品牌将继续夯实产品力、服务力，以客户战略为导向，通过极致专业化运营来实现高质量发展。

（杨晨是首创新城镇副总经理，本文是由其在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）