深圳、香港正在“消失”？

　　原创 张岳

　　最近，两则新闻引发市场广泛关注：

　　1、中国人民银行与香港金融管理局联合宣布推出“三联通、三便利”六项新政策，包括港澳居民在大湾区8个内地城市购买房产时，可通过简化的汇款和银行审核流程直接划入境内贷款账户等便利。

　　2、中山公积金中心发布《关于推进住房公积金深中融合发展的通知》，涉及深中两地公积金缴存、提取、贷款等事项。

　　两个新政策，旨在鼓励香港客户在内地买房、让深圳客户更好置业中山，也预示着城市边界的模糊化，正在让深圳和香港两座城市“消失”。

　　“消失”并非指城市本身的消亡，而是指它们融入更大的湾区框架中，带来新身份角色的转变。

　　这种积极的融合和转变，给粤港澳大湾区带来更广阔的发展前景和新的机遇。

　　01

　　位置越来越重要

　　在发达经济体和历史悠久的世界湾区，城市发展遵循一个显著规律：

　　地理位置，正成为吸引并留住人才关键因素。

　　据CBRE统计，过去五年是企业总部搬迁的活跃期。

　　自2018年起，美国发生了465起总部搬迁事件（涵盖初创和财富500强企业）。其中，科技行业以135次搬迁领先，其次是制造业（120次），金融业排在第三（34次）。

　　数据来源：世邦魏理仕美洲咨询公司

　　如甲骨文从加州雷德伍德城迁至德克萨斯州奥斯汀，旨在提升员工生活质量与工作效率。惠普总裁也宣布，公司总部将迁至德克萨斯州斯普林，目的是为了节约成本并适应团队成员的新工作模式。

　　在现代经济环境下，企业和员工更偏向于选择那些能提供舒适生活环境和合理经营成本的地区。

　　从经济学角度看，这不仅优化了企业的运营成本结构，也促进了区域内经济的多元化和均衡发展。

　　02

　　正在崛起的新区

　　粤港澳大湾区，正如世界上其他发达国家的重要经济区域一样，正在稳步迈向“区域一体化”。

　　随着城市边界逐渐模糊，交通连通性显著增强，在此背景下，马鞍岛的价值正愈发凸显：

　　1、它是全国少有的，被两大一线城市（深圳，广州）和两大国际化都市（香港，澳门）环绕的新区。

　　2、它也是全国范围内罕见的，靠近一线城市核心区（深圳前海+广州南沙），可供开发的全新板块。

　　3、它不仅可以视作深圳都市圈核心区，也可以视作广州都市圈的核心区，同时，它也是珠江口西岸都市圈的桥头堡，本质上是三个都市圈的交汇点。

　　三大都市圈示意图

　　4、从马鞍岛出发，开车经过深中通道约24公里到深圳前海，乘坐南中城际（原广州地铁18号线）可直达广州天河珠江新城，中山港新客运码头可直达香港、澳门，这种地理优势和交通便利，很少有其它城市/片区能媲美。

　　当下，马鞍岛对深圳企业具有明显的吸引力：

　　首先，中山的房价相对较低，这对于企业和员工来说都是一个重要的吸引因素。

　　其次，深中通道开通在即，中山可以比较方便地接收深圳的最新信息，进行人才和技术交流，再结合当地政府提供的各种优惠措施，整体的营商成本也较低，更适合创业。

　　特别是，中山展现出的服务意识，是许多其他城市所缺乏的。比如这一次的公积金政策（对深圳企业专人上门服务），东莞和惠州就没有。

　　去年6月，深圳和中山首次联手、面向全球举行招商引资大会，在此次大会上，深圳和中山市政府签署了多项合作协议，旨在推动两市在港航、航空、物流、轨道、公共交通等方面的深入合作。

　　此次大会共吸引了160多家企业和机构的参与，其中包括世界500强、美国500强、行业龙头和专精特新企业。

　　近两年，中山承接的深中合作项目超90个，总投资近400亿元。

　　2023年1—8月，翠亨新区赴深招商19次，落地傲雷等优质深企10多个，累计成功举办招商引资推介活动9场，成功落地中国黄金、傲雷、粤浦大健康、新益昌、新盛世、新领医药和领存科技等一批优质项目28个，合计总投资118.27亿元。

　　今年1月30日，深圳市七届人大五次会议开幕，重点提出抢抓深中通道建成通车机遇，加强与中山，江门等产业合作。深中两地的联系将愈发紧密。

　　除了企业，马鞍岛对深圳、港澳人才也具有明显的吸引力：

　　很多家庭，在面临结婚生子的重要时刻，想拥有一套属于自己的宽敞、明亮的婚房，可以按照自己喜欢的风格装修；

　　想给孩子一个不拥挤、不压抑、能够贴近自然的童年，而且家附近就有从幼儿园到高中的优质教育；

　　还想找一个生活节奏慢，空气环境好，有山有水的宜居城市给父母养老，以后周末和节假日都能陪陪老人家。

　　在深圳，以上需求往往需要上千万的预算，但在中山，同样的愿望可能更容易实现。

　　去年7月，深圳市住房和建设局、市委组织部、市人才安居集团等部门、企业联合到中山市调研，研究合作共建高端人才社区。

　　如果深圳把人才房建在马鞍岛，可以想象，深中两地在公积金政策上的打通，仅是区域一体化的开始。

　　未来，这种一体化可能会扩展到更多的领域，如社会保障、学籍管理、养老保险等，从而实现更加全面的区域协同发展。

　　03

　　市场在用脚投票

　　市场销量可以作为衡量一个项目真实价值的重要指标。

　　2023年，湾中新城表现突出，成为中山市场的领跑者，连续夺得成交套数、成交面积、成交金额三项冠军。（数据来源：克而瑞）

　　在大湾区，湾中新城在2023年住宅成交套数中排名第二，商品房成交面积更是夺得冠军。（数据来源：克而瑞）

　　在全国范围内，湾中新城是中山乃至大湾区唯一上榜的项目，其销售面积在全国排名第九。（数据来源：克而瑞）

　　数据来源：克而瑞

　　在全国商品房销量整体下滑的情况下，湾中新城的逆市热销，进一步凸显了其独特的市场价值。

　　一方面，随着深中通道的即将开通，珠江东西岸城市融合发展，在黄金内湾时代，马鞍岛的地理位置优势逐渐获得市场认可，成为企业和人才流向的焦点，其优质的生活环境和较低的营商成本是其吸引力的关键因素。

　　另一方面，湾中新城的产品本身价值不容忽视。

　　湾中新城位于马鞍岛头排位置，集“未来之门”地标双塔（含五星级酒店和甲级写字楼）、联检码头、会展中心、滨水休闲商业街、2幼儿园1省级规划小学、全系海景住宅、临湾高层办公、湾中公馆八大业态于一体。

　　效果图

　　这种超级大盘+顶流板块的组合，兼具居住价值和资产配置价值，这两大优势让湾中新城成为2023年度网红盘，吸引全国高净值人群。

　　其中湾中会展中心集展览、会议等功能为一体，建成后运营一年预计达100万人次；中山港新客运码头可直达深圳、香港、澳门等码头，预计年平均通行人次约277万/人次。（数据来源：翠亨新区）

　　同时，在多次跻身世界500强企业的万科和深圳市国资委直管集团深业的强强联手下，湾中新城展现出更强的确定性和兑现力。

　　最近1年，湾中新城发生了肉眼可见的变化。

　　如新客运港码头预计今年6月交付运营，会展中心动工进行地上层建设，湾中水街商业今年9月正式开放运营。

　　国际IP主题乐园已签约三大国际知名娱乐IP公司，阅湾府幼儿园已竣工，F52地块小学今年9月竣工，五星级酒店已签约引进洲际酒店。

　　湾中新城首次产品交付已完成，交付足足提前了5个月……

　　生活在这座大城里，交通系统、优质学校、购物中心、甚至五星级酒店、商业办公等都一一配好，实现“衣食住行”的一站式解决。

　　效果图

　　不断完善的高端配套，最终都沉淀在房价中，集聚的高端人口和配套可能诞生一个新的繁华区，通过赋能区域带动板块价值进阶，购房者可以共享城市发展红利。

　　2024年开年，货币政策进一步宽松，房地产迎来新一轮松绑，现在是优化资产配置，布局马鞍岛的重要窗口期。