2023走过30个最值得考察的园区项目（长三角篇1）

2023年笔者走过100多个园区项目，整理了30个比较难忘项目，供各位读者交流。

#01杭州东谷创业园、杭州富阳西谷小镇 – 产业集群代建与企业生态级运营

项目情况：东谷创业园与西谷小镇都为东谷资本旗下产业园区，园区以办公业态为主，以数字新零售产业为招

商核心，高度匹配杭州本地特色，集聚了包括多麦、贝贝等一批数字新零售头部企业。

图：东谷创业园

来源：东谷创业园官微

图：西谷一号·数字新零售产业综合体

资料来源：西谷小镇官微

参考借鉴重点：

（1）模式创新：东谷资本“基金+基地 / 集群代建+运营”模式，在园区方面，东谷本身是偏轻资产模型，通过预收与代建模式建设园区，并基于数字新零售上下游生态进行招商运营。

（2）园区产业运营：东谷提出了5层产业运营模型，即物业级-企业级-产业级-资本级-生态级，并在园区企业投资、直播电商相关运营服务方面持续深耕，例如将模特学校和主播培训机构对接等深度运营，理念先进，落地务实，赋能入园企业发展；当然以上根本上得益于东谷资本其自身基金属性，本身对大消费领域近20年的投融资深耕是做好园区运营的基础。

（3）园区建筑与园区服务：东谷创业园已有近10年历史，其外观不显老，内部景观设置有特色，符合电商领域年轻人的需求；西谷小镇项目更为创新，在斜坡地上做好建筑，园区内引入山泉溪水构建景观，在园区内“办动物园”等，细节运营颇具特色。

专业参考借鉴性：5颗星，具备较大参考借鉴意义

考察乐趣指数：4颗星，园区建筑特色明显，运营思路匹配数字新零售产业

#02杭州临平云尚工园 - 轻运营盘活存量资产，档口模式别具一格

项目情况：项目原为临平区域知名的“烂项目”，主要业态为办公，在引入轻资产运营服务后有效盘活资产，项目在极其内卷的杭州办公市场中别具一格，如今租金中介费已降至20天，招商情况佳。

图：云尚工园

资料来源：云尚工园官微

参考借鉴重点：

（1）园区档口模式：在持续发展中，云尚工园形成了大量服装企业TOB端，营销接待、设计服务重要站点，不少企业工厂设在萧山乃至外地远郊，在区域租赁办公与其供应链企业接触；在持续的集聚下，市场对园区认知度越来越强，虽为办公业态，园区内部已经出现了转让金概念，租赁基本有退租立刻替上。

（2）运营团队的经营理念：园区项目总具备丰富运营租赁经验，其运营团队非成本团队，而是盈利的团队，有效的留住和吸纳高素质人才，在园区运营过程中充满战斗力与向上气氛；无论对于中介带客冲突，还是客诉处理方面，运营团队人品口碑佳。

专业参考借鉴性：3颗星，有一定参考意义，关注运营团队其自身的管理与组织。

考察乐趣指数：4颗星，档口模式可参观考察，对于喜欢服饰的女性朋友们有很好的吸引力。

#03杭州艺尚小镇 – 杭派服饰的创新集聚地

项目情况：艺尚小镇位于浙江省杭州市临平区，小镇总体规划约3平方公里，建设区域约1.2平方公里，规划建筑面积约185万平方米。中国纺织工业联合会、中国服协会、中国服装设计师协会与余杭区政府签署合作协议，将艺尚小镇建设成为文化创意推动、科技创新聚集、可持续发展导向的数字时尚高地，推动艺尚小镇“中国时尚风向地、中国奢侈品海淘地、中国网红直播引领地、中国潮流文化集聚地、中国数字时尚融合地”等“五地”的打造，并促进“布局国际化、内容数字化、活动多样化”等“三化”融合。

图：杭州艺尚小镇

资料来源：杭州艺尚小镇官微

参考借鉴重点：

（1）突出的运营模式：艺尚小镇本身是政府开发，企业运营的模型，运营方对服饰类产业理解非常深，反向影响了在开发方面的思路，这是园区后期招商运营良好的重要基础。

（2）规划设计优秀：园区深度遵从生产生活生态三生融合的理念，在相关配置与融合方面都做到了顶级，也就是笔者不具备杭州购房资格，否则在那个区域置业基本是理想中的生活。

专业参考借鉴性：3颗星，政府主导的园区类项目，在产业联动、招商引方面具备得天独厚的优势

考察乐趣指数：4颗星，艺尚小镇在规划设计方面顶尖，是喜欢艺术与生活融合、喜欢服饰类朋友们休闲度假的好去处。

#04金地威新上海松江生命科学园、广州黄埔生命科学园 – 区域标杆逻辑与产业样板房模式

项目情况：金地威新上海松江生命科学园是金地威新在生命科学领域的一大力作，松江区域标杆级项目。

图：金地威新·松江生命科学园

资料来源：金地威新·松江生命科学园官微

图：金地威新黄埔科创园

资料来源：金地威新黄埔科创园官微

参考借鉴重点：

（1）园区产业样板房模式：打造园区产业样板房，在地面划清区域与动线，帮助企业更直观的理解厂房后续使用，并出现自身项目在层高、其他配置，规划设计等方面的亮点，此为业内重要进步。

（2）园区产品设计规划：两个项目倾注了金地威新产业研究条线的大量精力，对于生物医药产业在使用场景、使用需求方面进行了深度研究，在确保使用适配的前提下，以最合适的建筑配置、面积段配置展现给企业。

（3）区域标杆打造：从区域上来看，威新在区域打造标杆性产品，匹配区域未来发展价值；从实际的客户买单来看，客户在合适面积段下对高品质园区还是愿意买单的。

专业参考借鉴性：4颗星，在产业样板房方面有较大的参考借鉴意义

考察乐趣指数：3颗星，研产类园区考察欢乐指数有限

#05上海临港松江科技城G60科创云廊（拉斐尔云廊）-政府主导的大型园区项目

项目情况：位于上海松江区，是松江区政府与临港集团共同打造的集商务办公、五星级酒店、美食餐饮、休闲娱乐及生活配套为一体的商业综合体。由拉斐尔·维诺里设计，商业综合体总体量将超过100万平方米，由23栋高层商务办公建筑群组成。

图：G60科创云廊

资料来源：上海松江官微

参考借鉴重点：

（1）政府主导项目：政府主导的大型项目，其本身对于市场化操盘企业借鉴相对有限。

（2）建筑设计具备特色：项目由拉斐尔·维诺里设计，在高速上远观极具地标性，而从项目内部看来，整体规划设计具备极强的现代感，置身其中仿佛觉得自己就在市中心，相关餐饮、休闲配套设施完善。

（3）产业协作联席会议机制：G60科技走廊，三省一市，沿途城市持续的联席会议机制，帮助三省一市在产业方面密切联动与协作，这是政府模式下的产业服务。

专业参考借鉴性：3颗星，很难学习与复制，本身更多是政府逻辑，但看完后观感上较为震撼，

考察乐趣指数：3颗星，G60科创走廊展厅的规划设计与讲解是较大亮点。

#06上海宝山中成智谷 – 文创园区精细化运营典范

项目情况：中成智谷是上海知名的文化创意园区，原中成仓库，经过10年的改建运营，发展成为集合大数据、云计算、电子竞技等相关产业的集合地，入驻包括微盟等多家龙头企业。2023年4月，上海市文化创意产业推进领导小组办公室公示了2023-2025年度上海160家市级园区（含24家示范园区）、20家示范楼宇和36家示范空间名单。其中中成智谷获评市级园区。

图：中成智谷

资料来源：淞南发布官微

参考借鉴重点：

（1）园区产业集聚思路：在2020年疫情后，作为传统文创类园区，中成智谷面临出租率下降的问题，中成智谷果断选择变革，通过引入高端家具产业展销实现了园区“人气-商气”的整体盘活，在这个过程中，如何找到家居设计师，如何谈判，如何做好引入服务并带给他们流量等，都是值得学习和借鉴的方面。

（2）园区运营理念与运营精神：经常听说余老板清晨白衣在园区内打造检查的故事，十年如一日深耕一个园区，把运营做到极致，时刻接受新鲜事物并为园区导入流量，这种运营理念与精神值得园区人深度学习。

专业参考借鉴性：4颗星，园区运营理念与运营精神值得敬佩。

考察乐趣指数：4颗星，文创园区游园过程中乐趣多，最早的茅台咖啡也源自这个园区（当时是真加茅台的）。