别被“暴跌”忽悠了，真实数据告诉你沈阳楼市另一个真相

一不留神，2024年的第一个月已经过去。

1月份，楼市迎来万亿降准、支持房企融资和支持各地进一步优化个人住房贷款政策等重磅利好，随后广州、上海等重点城市也迎来放松限购潮。

但是楼市能否逆风翻盘，最终看的还是市场反应。

新房成交依旧暴跌，但市场需求量却已暴涨

2023年，沈阳新房市场来到新低，全年新房成交只有465万平，同比下滑16%，较2019年沈阳楼市巅峰时期1602万平的新房成交规模，可谓是“膝斩”。

但是，2023年沈阳二手房成交量却暴增42%，达到1103万平，回到了疫情前2018年和2019年相同的二手房成交量级上。

二手房爆量也推动2023年楼市总容量大涨，沈阳中原研究部统计，新房与二手总成交面积同比上涨20%，总成交套数同比上涨22%。对比2022年，市场总需求量已经底部反弹。

新房供应量连续赤字 成交价触底反弹

在沈阳楼市，二手房成交超过新房并非首次，但像2023年碾压式的超越却非常罕见。

而其中很重要的原因，就是新房供应不足。

2019年以来，沈阳楼市新增供应连续四年下降，2023年，沈阳新房年供应量已经从巅峰时期的1488万平跌至263万平。

2023年，沈阳纯新楼盘入市的项目，只有润悦湾、中铁逸都、金辉云缦熙境、世纪嘉德学府、地铁星悦里5个项目，过去成交榜上的扛把子品牌房企已经缺席纯新市场。

全年263万平的新房供应量也远远低于全年465万平的成交量，数据统计，过去两年沈阳楼市合计供销缺口已接近500万平。新房供不应求已成趋势。

但2024年沈阳楼市的供应短缺还将延续，甚至优质产品比2023年还要更稀缺。去年沈阳成交居住用地仅15宗，总成交59万平，品牌房企仅有中海一家。汇总近年数据，目前等待上市的全新地块有37宗，预计总建面约336.4万平，目前释放上半年入市消息的只有7宗。

而从新房成交价格来看，2023年的新房成交均价上涨1%，成交价格也已经触底反弹。

与此同时，中高端市场也出现复苏迹象。

沈阳中原研究部数据显示，2023年高端项目集中入市热销，成交TOP10项目中，套均总价200万以上的项目占比达40%。比如占据沈阳绝对高端市场的雅颂阁，新品问世便引起巨大的市场反应，开盘当月成交4亿+，而全年成交达到10.17亿。

前几年沈阳市场大热，成交增长最快、热度最高的项目正是中高端改善项目，而中高端客户对市场也更为敏感。

相比新房市场的供应量不足，二手房超15万套的挂牌量数据惊人，然而这些二手房中，10年以上小区占比接近70%，其中还有很大一部分是割肉也难流通的“老破小”、“老破大”。当市场完成一轮换手，在这样结构的存量市场上，再选出地段、配套、物业、居住品质都好的房源，难度也会加大。也就是说，沈阳优质二手房也并非市场巨大，承接购房需求增量的压力最终还是要给到新房市场。

另一方面，二手房的活跃也意味着新房市场的巨大机会。

因为二手房市场上置换出的资金，也大概率会随着新房供应恢复而回流新房市场，新房市场的可挖掘空间仍然很大。

2024年，国家又在进一步夯实“政策底”，表态多方面支持房地产，救市节奏正在加速。总结起来就是：2024年买房的首付可能会更低、贷款会更便宜，房企资金会更充足，买房也会更安全。

2023年，沈阳房企纷纷以价换量，而随着政策利好刺激，银行对房企贷款敞口额度打开，不再缺钱的房企却逐渐清空库存，沈阳以价换量的时代或将结束，目前市场上已有多家品牌房企酝酿涨价，加上积压的购房需求逐渐释放，2024年沈阳楼市也将反转。