2024年中国投资者意向调查

最新的调查结果显示，2024年中国商业地产投资情绪触底回升，选择“更积极投资”的受访者比例相比2023年增加13个百分点，并且在时隔一年后净投资意向再度回正。CBRE认为，市场情绪改善的动因来自于多个方面，包括资产价格的调整，国内利率的持续下行，较低的基数，以及对于2024年中国经济迈向常态化增长并推动商业地产租赁需求反弹的预期等。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

分投资者类型来看，机构投资者呈现出最强的投资意愿，房地产基金的投资意向较2023年边际改善，但开发商在持续的现金流压力下的净出售意愿进一步强化。而受到地缘政治、融资成本等因素的影响，境外投资者对2024年的中国商业地产投资总体仍呈现净出售意愿。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

“对经济衰退的担忧”再度成为影响投资者的首要风险，但选择此项的受访者占比由2023年的86%大幅回落至49%。CBRE预计，2024年中国GDP有望达到4.6%；在保持中高速增长的同时，科技创新和消费升级将是中国经济动能结构性转换的关键。

“租赁需求疲软”在主要挑战中位居次席。鉴于商业地产与经济运行的紧密联系，我们认为在中国经济逐步企稳的前提下，2024年各类主流商业地产的需求将趋势向好。但是不同城市、区位、品质的项目的供求关系和租赁表现将持续分化，投资市场的

“选择性”

特征大于

“系统性”

特征。

“买方与卖方的预期差”仍是今年推进大宗物业交易的难点之一，租赁和金融市场的不确定预期令投资者对资产价格的重新锚定尚存较大分歧。

2024年国内商业地产市场总体上处于租赁市场回升和资产价格磨底的双期交错阶段

，投资策略上建议仍以价值发现和穿越周期为主。

数据来源：2024年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

工业物流连续四年成为最受投资者青睐的物业类型，但青睐度相比上年出现明显回落。尽管2023年高标仓市场的供应高峰导致租赁市场承压以及资产价格波动，2024-2025年主要城市新增供应迅速回落将令高标仓的租赁基本面得到明显改善。

租赁住宅关注度进一步上升，蝉联最受青睐的物业类型第二位。2023年全国租赁住宅相关大宗交易19宗，交易额同比增长近80%至108亿元，且其中不乏保德信、观博啟城、铁狮门等新买家入局。我们建议投资者优先关注人口持续流入且中高收入岗位较多的一线城市和杭州、南京、武汉、成都等强二线城市。

受益于消费场景和旅游出行的全面恢复以及消费基础设施REIT的推出，零售物业和酒店的关注度也已经触底回升。但需要指出的是，并非所有项目的表现都将会从市场复苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。

注释： 住宅类（开发销售）为2024年新增选项。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

而从投资者对资产价格的预期来看，租赁住宅是投资者价格预期最强的物业类型，50%的受访投资者认为2024年没有折价或将存在溢价，较上一年调查的38%进一步提升。酒店和零售物业的资产价格预期改善最为明显。31%的受访投资者认为今年仓储物流资产价格将没有折价或出现溢价，该比例位居第三。而基于对写字楼租赁市场持续供过于求的担忧，绝大部分投资者认为今年的写字楼资产价格仍需有进一步的调整。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

另类资产方面，生命科学和医疗地产蝉联另类资产关注度首位。在以上海、北京为首的国内生物医药产业集群，生命科学地产将拥有广阔的需求增长潜力。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

投资策略方面，2024年，核心增益型仍是最受投资者青睐的投资策略，与此同时投资者的风险偏好呈现向两端移动的趋势，核心型及不良资产策略关注度均有提升。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

投资者进一步聚焦京沪，66%的受访投资者选择上海为2024年最受青睐的国内商业地产投资目的地，再次位居榜首，且该比例创下自2015年我们首次开展这一项业内调查以来的新高。北京以26%的占比仍位居次席，较上一年的23%同样有所上升。

数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

76%的投资者预计中国央行将在今年继续调降政策利率，与此同时，2024年美联储将极大概率进入降息周期，并带动除日本以外的亚太区主要市场利率水平回落。跨境投资者所面临的严苛金融环境有望得到逐步改善，这对其投资和持有国内商业地产的回报有积极意义。

70%的受访者计划在2024年维持甚至提高现有资产组合的负债权益比率，但由于现阶段商业银行和其他贷款机构对租赁市场预期和资产流动性总体仍保持谨慎，其在贷款价值比、资产估值、信贷风险利差等方面更审慎的要求是当前投资者融资和再融资时面临的主要挑战。

CBRE认为，上述融资环境一方面将为夹层债、资产证券化带来更多的需求；另一方面，基于借款人主体信用和抵押资产品质的融资成本差异或将进一步扩大，并进而影响大宗不动产定价。

数据来源：2024年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

最新的调查结果显示，已经或计划将环境、社会与治理（ESG）纳入投资决策中的受访者比例高达91%，并较上一年提升了2个百分点。绿色改造和开发为投资者最主要的ESG举措，此外，绿色能源设施也逐步进入投资者视野。

近七成投资者愿意给与ESG资产一定程度的溢价，相较于去年调查略有下降；但高溢价意愿（10%以上溢价）的投资者比例有所上升，以外资房地产基金和开发商为主。

数据来源：2024年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月

“2024年，开放创新和提质增效将继续推动中国经济的曲折式复苏，各类商业地产需求有望温和增长。我们认为，租赁市场改善与资产价格磨底并行，并叠加国内低利率的环境，将为核心商办和物流地产的价值发现创造良机。与此同时，在中国经济迈向‘高质量增长’进程中所涌现的长租公寓、生物科学园区等新兴领域值得重点关注。”

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