房企退市不是终局，债务重组是不是归宿？

引言：

2023年4月，新力控股退市，成为2021年下半年行业阵痛以来第一家退市房企，有多少人叹息，多少人唏嘘，曾经的千亿房企顷刻间崩塌，恍然如梦，新力的退市又击碎了多少人的情怀和理想。其后，蓝光发展、泛海控股、泰禾集团等企业也紧追新力步伐，走到退市境地，据亿翰智库统计，当前已有10余家房企从资本市场退出，实践证明了现阶段的“自救无效”，资本市场已经对其关闭了大门，未来的自救之路只会更荆棘丛生，更难的挑战还在半道等待各企业的到来。

行业陷入阵痛以来的近3年时间里，尽管房企在竭尽全力自救，积极推进债务重组，但也仅有融创中国和中国奥园取得了实质性进展，可见债务重组工作的难度。

对于房企的退市和债务重组的艰难推进，行业内不免又生出许多猜疑：靠企业自救成功终究是困难重重，道路漫漫，至今仍未有成功上岸的案例，是不是房企自救总归会毫无所获，退市是一种必然的宿命？房企退市是否会以不可阻挡之势蔓延开来，对现有房企的生产经营造成负向冲击？我们又该如何客观看待房企从资本市场的退出？退市是否意味着一个旧时代的终结和新时代的开启？债务重组是不是企业自救的必然归属和唯一的救命稻草？

退市并不代表最终的归宿，只是现阶段已不能满足资本市场的要求，退市的房企所将面临的是更严峻的挑战，要耗费更大的精力去争取各方的信任，推动自救行动继续。对于房企的退市，大家也要冷静对待，资本市场也有优化调整的需求，企业的退市本就是一件再正常不过的事情。

债务重组成功本身也是一件了不起的事情，直观的反映了企业自救的决心和切实的行动，即使债务重组难如登天，但也终有希望征服，一丝希望闪现，企业的主观努力为自己赢得了时间。

无论房企退市与否，债务重组是否完成，我们都不能忽略行业挑战的严峻性，更不能抱有毫无希望的悲观心态。时至今日，房地产行业已经不可能再回到最初，房企的接连退市也在明确的提醒着，要变了，要将自己置于一个新的起点上，从零出发向前跑。

退市不代表结束，但是挑战更艰

说到房企退市，新力控股不是第一家，早在2018年11月，中弘股份已从资本市场退出，未来是否会有更多的企业退市，很难明确给出判断，也不敢妄言，但是可以肯定的是，一定会再有企业告别资本市场，蓝光发展不是最后一家，三盛控股也不会是最后一家。

退市不等于企业完全倒下，只能说在某个时点，企业的表现已经不满足资本市场的要求，资本市场选择对其关闭大门，企业也就失去了资本市场的融资功能，但最终的结局如何，还不能轻易下结论。

但是，不能忽视的是，企业自救的道路会更曲折，更艰辛：

其一、融资渠道关闭。当下行业的融资环境紧缩，出险企业面临的融资环境更不友好，外界对于出险企业或者已经摘牌的企业更难保持信任，政策的出台与实际落地执行也很难协调一致。所以，我们可以看到，即使政策上有积极动作，无论是“金融十六条”，还是“三支箭”，其实际推进落实都面临多重挑战，也难实现政策出台的初衷，这有一些现实的原因主导，金融结构或者资金方都是秉承着防风险的原则远离之，以此可以从根本上防范风险，隔离风险。所以，当企业出险后，再获得外部融资的可能性微乎其微。

其二、消费者的信任度或会越发减弱。对于消费者而言，思想和行为很难一直保持理性，

面对房企的暴雷或退市，不太可能再对企业保有足够的信任，也很难阻止其做更多的负面联想，这是人之常情，不可避免。倘若企业再有一些负面新闻，如房屋停工、烂尾、工程事故、项目维权等，届时消费者对企业的信任度更会降到脚底，企业的销售业绩更难兑现，那么企业所能依托的最可靠的资金来源也将被完全封堵住，企业就更难实现自救目标。

我们从数据层面也可以感受到当前行业的融资环境，从房地产开发企业到位资金数据可以看到，定金及预收款占比已经超1/3，再加上个人按揭贷款，两项占比过半（而房地产企业开发到位资金总量也是处在下滑的进程中），可想而知的是，倘若销售持续冷清，回款受限，企业的未来又将是怎样一幅场景？

其三、对外界或造成一定的负向反馈。企业违约后最大的影响外界对房企的负面预期和不信任感会上升，对企业的安全经营，可持续经营抱有怀疑的态度。当出现企业负面新闻，或退市，或其他，外界更容易将此情此景推演到其他企业之上。其实，我们也可以看到，有些流言并没有事实依据，但总有人会相信，而且流言也总是集中在民企身上，这不仅会影响其他企业的经营管理，也有可能会影响对于行业整体发展的信心。

也就是说，行业下行的阶段，任何细微的负向信息都可能“风声鹤唳，草木皆兵”。倘若企业不能靠努力使自己运转正常，那最差的结局可能就是破产，离开行业。但企业若能靠拼搏努力，成功将自己拉出泥沼，未来仍有可供探索的空间，行业这么大，找到新的点发力也并非毫无可能。

复牌不易，债务重组亦难

但对于房企退市，想必大家已经有了一定预期，也不会过于吃惊。从白银时代的判断出来，到青铜时代的预期诞生，很多人可能已经提前预知了企业的这种归属。房企频繁出险以来，多家房企因不堪外部挑战而身陷险境中，展期、违约时时发生，除了几家已经退市的企业外，仍有更多企业处在停牌中，也有多家企业股票代码前加了“ST/*ST”前缀，这些企业能在资本市场留存多久，还是未知数，但是已经停牌的企业，其压力之大可想而知。

企业遭遇停牌后，也都在努力推动复牌，复牌也是企业自救路上的第一步，2023年已有景瑞控股、佳兆业集团、融创中国、世茂集团、花样年、中国恒大、当代置业、旭辉控股集团、中国奥园等房企完成复牌。

如果说复牌是自救战的第一步，那么债务重组就是第二步。可喜的是，经过持续不懈的努力，2023年即将接近尾声之时，历时18个月（从公开债务违约到重组成功），融创中国传来好消息，11月20日，融创中国发布公告宣布，境外债重组正式完成，重组的方案是，根据债权的人选择，分别置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权，对价分别为57.05亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元，融创也成为首家完成境外债务重组的房企，这意味着，未来2-3年内，融创将不再有刚性债务到期压力，赢得了以时间换空间的机遇。

融创之后，中国奥园也走过了债务重组之路的90%，2024年1月12日，中国奥园发布公告，境外债务重组计划已获相关法院批准，其给出的重组方案是，将发行新的融资工具对原有约61亿美元境外债进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债，这也就意味着奥园已经走完了重组的流程，到此为止，中国奥园的债务重组之路已经耗时24个月，现在只等发债，待债券发行完成，债务重组就算真正的完成了。

除了已经完成复牌的企业外，已经出险的企业中仍有数十家企业挣扎在复牌的第一线，当然也有多家企业正在着力推动集团债务的重组，包括远洋集团、旭辉控股集团等等，且不说其他，就看2021年至今这近3年的时间里，放眼整个行业，真正完成的也仅有融创中国，其难度自然无需更多言语赘述，这是一漫长且极其难走的路。

港交所复牌指引一般有三条内容：

一是刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩及处理任何审核修订；

二是证明公司遵守上市规则第13.24条（13.24（1）发行人须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运（而非如现时有关条文所载「有足够的业务运作或资产」），其方可继续上市），即证明企业有能力实现持续运营；

三是向市场公布所有重大信息，以供股东及其他投资者评估公司状况。

除了以上三点外，企业也可能会收到额外复牌指引，如公司需撤销或驳回针对公司的清盘呈请（或清盘令，如有）并解除清盘人（如有）的委任。

倘若企业能够实现复牌指引要求，则将实现复牌，迈出自救的第一步。目前行业内仍有多家企业半年度报告、年度报告迟迟难出，复牌也绝非轻而易举就能达成的目标。复牌成功的企业其实也在向外界传递信号，更好的修复外界对其消失殆尽的信任。

当企业陷入困境时，并没有选择躺平，而是积极应对当下的挑战，解决所有的问题，不管是积极引入投资人，出售核心资产回收现金，与债权人协商推动债务重组等等，都是在对投资人负责，对消费者负责，对员工负责。行动更容易打动人，也最直接，最有效。

退市和重组都不是最终局

真正的变革才开始

需要强调的是，企业的退市只说明现阶段不能满足资本市场的要求，要从资本市场上退出来，并不一定代表企业会从市场上退出，或退出行业。我们都该客观认知企业的退市，无需营造更严峻的恐慌氛围，一方面，资本市场对企业有要求，阶段性的企业调整是常规操作，无需过于惊讶；另一方面，房企退市不代表企业从行业退出，只是阶段性状态，要给予企业空间或支持，让企业去自救。

债务重组成功客观上反映了企业积极自救的态度和卓有成效的自救之举，也是一个好的开始，用自身的行动为企业赢得了以时间换空间的机会，传递了积极的信号，给房企释放出一些希望，真正的努力会有回报。但也要清醒的是，债务重组完成并不等于自救成功，别人的成功经验复制起来难免有阻碍。

就眼下的环境看，指望企业即可偿还债务是一件难之又难的事情，即使债务展期完成也不见得能顺利将债务偿还，所以我们可以见到一展再展后违约的案例。所以，对很多绝大大数出险企业而言，债务重组是一条不得不走的路，只有重组成功才能获得喘息的时间，去争取一切生的机会，采取一切求生的举措，期待走出一条生路。

退市不代表企业的最终结局，债务重组成功也不等同于自救成功，要走的路还漫长，挑战仍未消减，新的变革才将真正开启：

其一、要接受行业已变的事实。行业已经走过高速成长阶段，现有的条件已经不能再支撑行业继续向上，由土地、资金、人口、城镇化带动的高速成长注定要告一段落，我们要从内心深处真正接受这一客观现实；

其二、要从惯性思维中抽离。企业更需要有清醒的认识，不能再沉浸在原有的“喜悦”中，规模已不是资本市场的核心关注，如果仍然沉浸在“规模”里，那很可能会消耗在“规模”里，不是长久之道；

其三、要清楚政策的底线，不可能强刺激。从政策角度说，当下的环境已不适用刺激之法，经济转型升级需要有找到新的发展动能，房地产业不能满足这一要求，至少短期内不能满足，宏观政策的重心要引导资金、资源流向房地产之外的产业，确保资源分配的公平与效率。若是在此刻，经济发展仍然保持对房地产行业的依赖，势必会削弱经济发展的竞争力，与大势不容。但是政策对行业的发展亦需要有适宜的支持，修复企业的资产负债表，引导企业向着更安全、更稳健的方向发展。

无论是否承认，房地产行业高歌猛进的走过了20余年，无论是环境的变化，还是内驱动力的改变，都意味着要以一种新面貌呈现。眼前的困难是清晰的，挑战是前所未见的，冲击是深刻的，过程是需要经历的，正面应对是不可避免的。

需要正名的是，行业发展虽会减速，虽会缩量，但是仍有空间，仍有道路，仍有机会，不能因挑战而退却，不能因干扰而自乱阵脚，更不能因正常操作而制造“草木皆兵”的氛围，认知客观、接受客观、战胜客观。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！