暴雷3年后，苏州恒大项目都怎么样了？

　　就在今天（1月29日），中国恒大清盘案在香港高等法院再提讯，法官正式判令中国恒大清盘。

　　◎图源中国新闻社

　　而前段时间，苏州恒大悦珑湾官方发布二期交付公告。这个几经波折的项目，终于有了新进展。

　　2020年，一封恒大发布的求救信，开启了恒大的暴雷之路；2021-2022年，恒大经历了从暴雷到自救，最终在2023年9月尘埃落定。

　　恒大的暴雷背后，有许多原因，这里我们不过多展开。

　　今天我们想聊聊的是，那些购买了恒大房子的业主们，恒大暴雷后，苏州的恒大项目如今怎么样了？

　　恒大在苏州历史

　　首先，我们来回顾一下恒大在苏州的历史。

　　2016年，恒大首次进入苏州，斥资98亿元拿下漕湖产业园58、59号地块，以及黄埭60号宅地，平均溢价率高达168%，平均成交楼面价17454.7元/㎡。

　　这三宗地块中，漕湖59号地块成了恒大珺睿庭，黄埭60号宅地成了恒大悦珑湾。

　　也正是在2016年，恒大超过万科，成为中国房地产公司行业之首。

　　而恒大愿意重仓苏州，也表明当时对苏州的市场充满信心， 后续可以看到恒大在楼盘宣传上，也十分卖力。

　　不仅多次投放，而且在2020年4月，重金邀请明星站台，直播卖房，直播间也就设在苏州的恒大悦珑湾项目中。

　　除了各种宣传，恒大在苏州的两大项目也曾多次打折促销。

　　新房总价一降再降，2020年的海报是228万起，到了2021年，变成206万起，直接便宜了22万。

◎图源网络

　　或许从恒大降价卖房开始，恒大的债务问题就已经岌岌可危。

　　恒大项目最新动态

　　所以，目前恒大在苏州的两个项目到底怎么样了呢？

　　▋恒大悦珑湾大部分已交付

　　恒大悦珑湾位于相城黄埭板块，项目整体规划12栋7-10F的洋房，7栋16-19F的小高层，精装交付。

　　目前 恒大悦 珑湾二期洋房 已经 通知交付， 根据收楼通知书来看，本次悦珑湾交付的是1#、2#、7#、8#这四幢楼，而二期高层4#楼和6#楼预计将在24年8月底交房。

　　而早在2022年11月30日，恒大悦珑湾的一期已经交付，从当时交付的情况来看，整体的园林景观呈现还算完整。

　　包括社区门口的水景、小区内部的人工湖喷泉，都一一呈现。

　　◎实景图，图源网络

　　◎ 实景 图，图源苏州恒大悦珑湾

　　小区外立面由真石漆与石材组成，与现在流行的现代感外立面不同，恒大悦珑湾的建筑风格总有一种年代感。

　　◎实景图，图源网络

　　社区园区林也是欧陆风情为主，室内的装修也是如此。

　　偏红木色的地板，华丽的灯具，偏黄色的背景墙……总的来说，就是与如今年轻人的喜好背道而驰。

　　◎实景图，图源苏州恒大悦珑湾

　　不过交付之后，更大的难题是办理产证。

　　通常来说，办理不动产权证书，最短三十天左右，最长不超过三个月。

　　但对于恒大悦珑湾的业主来说，这本不动产权证书花费了近乎半年的时间。2022年11月30日交付，直到23年5月底才通知办理房屋不动产权证。

　　只有拿到这本证之后，业主才能进行落户和买卖的后续动作，也能更好地保证业主的权益。

　　▋恒大珺睿庭一期交付拿证

　　恒大在苏州的另一个项目便是恒大珺睿庭。

　　项目位于苏州合作区，容积率1.8，整体以洋房产品为主。

　　恒大珺睿庭原定将于2021年8月交付，但由于恒大暴雷，交付时间一拖再拖，最终于2022年12月31日交付。

　　项目整体风格与恒大悦珑湾很像，都是强烈的宫廷风格。早在项目开售时，内部的景观就已经做好部分，包括内部的人工湖。

◎实景图， 图源苏州恒大珺睿庭

　　只不过，随着时间的流逝，这些本就很注重维护的水景，早已失去了当日的光彩。

　　恒大珺睿庭交付10个月后，业主们开始收到属于她们的不动产权证书，虽然迟到了很久，但也总算是等到了这本证书，落袋为安。

　　◎实景图，图源苏州恒大珺睿庭

　　没交付的怎么办

　　除了两个新房项目，恒大在苏州还有一宗未动工的宅地。

　　该地块就在恒大珺睿庭西侧，目前已经被成功拍出。

　　根据阿里法拍网显示，2023年12月30日，相城恒大58号地块以18.5亿元的价格，成功拍出。

　　值得注意的是，就在恒大这宗地块拍卖后不久，恒大珺睿庭二期部分也被拍卖了，成交价格11.7亿元。

　　结合阿里法拍公示的标的物介绍，与官方发布的项目进度图来看，这次拍卖的部分基本上就是恒大珺睿庭二期。

　　拍卖的部分用地面积58219㎡，总建筑面积132715.71㎡，不包含地下空间及在建地库。

　　从拍卖给出的图片看，恒大珺睿庭二期也已经封顶，现场也有工人在施工，并没有停工。

　　由此推测，恒大珺睿庭二期拍卖后，也会继续建设，直至交付。

　　▋恒大新房仍有房源未售

　　看完了恒大项目的最新动态，我们再来看看那些还没卖完的房源。

　　根据苏州住建局的数据，恒大悦珑湾还有11套房源待售，都是3房2厅2卫的户型。

　　而恒大珺睿庭所剩房源更多，2017年9月领取首张预售证，至今已有6年多的时间，仍有144套房源待售。

　　暴雷事件后，寒山闻钟上关于恒大项目的投诉就没有断过。

　　有投诉项目逾期交房的、请相关部门督查项目地库及消防设施的；

　　也有投诉项目延迟交付不赔付的，咨询项目施工进展的……

　　总而言之，在投诉不断的情况下，那些还未去化的房源就更难出售了。

　　交付后会怎样

　　根据最新的限售政策，苏州新房限售2年，因此，恒大的两个项目，目前都还没有二手房挂出。

　　不过两个项目未来的行情如何，我们也可以根据板块的二手房行情来进行推测。

　　▋悦珑湾周边均价1.8万

　　先看看恒大悦珑湾，位于黄埭板块，根据链家的数据，目前黄埭板块的二手房均价为1.6万/㎡。

　　聚焦到恒大悦珑湾小区附近来看，周边二手房小区挂牌价最高单价3.4万/㎡，最低挂牌单价只有1.6万元/㎡。

　　从成交来看，成交单价会更低。就拿恒大悦珑湾隔壁的冠城大通蓝湾，目前正在出售的房源有60套，但过去三个月的成交只有1套。

　　并且成交价格也仅有1字头，基本上成交单价都在1.2万-1.4万元/㎡之间。

　　而恒大悦珑湾新房备案均价在2.3万元/㎡左右，等到二手房入市时，预计业主们大概率要割肉出让了。

　　▋珺睿庭周边均价1.4万

　　再来看看恒大珺睿庭，项目位于苏相合作区，目前板块二手房均价1.4万元/㎡。

　　恒大珺睿庭周边的二手房挂牌价格也差不多在1.4万元，最高挂牌单价1.7万/㎡。

　　从成交情况来看，在二手房大量降价的大环境下，恒大珺睿庭周边的二手房成交也不容乐观。

　　仅90天成交只有1套，整个2023年成交套数也只有10套。

　　成交单价在1.3万-1.5万元/㎡之间，与恒大珺睿庭新房2万多的售价相比，还是存在不小的差距。

　　最后

　　总体而言，恒大在苏州的两个项目已经算是不幸中的万幸。

　　在恒大暴雷后，虽经历了一些波折，但苏州的两大项目在多方共同努力下，总算都在陆续交付中。

　　抛开产品内部的细节不谈，至少业主们都收获了一个能住的家，且成功办理了产权证，后续的出让也不是问题。

　　对于购房者来说，恒大也是一个警醒，买房还是要慎重，在意价格的同时，也需要保持理性，综合考量。▋

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