多部门重磅发文：房企融资有救了

此次城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好满足房地产项目合理融资需求，更是楼市的一剂良药。

中房报记者 许倩 北京报道

连续3日，房企融资连获政策支持。

1月24日，央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“通知”），要充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，以促进房地产市场平稳健康发展。

1 月 25 日，在国新办举行的新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。

他表示，将加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求，继续做好个人住房贷款金融服务，同时指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。

1月26日上午，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

值得注意的是，此次城市房地产融资协调机制的建立，并非此前热议的以房企整体为支持对象，而是以房地产项目为依据提供融资支持，金融纾困更为精准。据透露，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

当日，金融监管总局亦召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。

拥有优质物业资产者获益

何谓经营性物业贷款？

经营性物业抵押贷款是指银行向商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。

通知指出，2024年底前，全国性商业银行可在风险可控、商业可持续的基础上，为规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）在房地产领域相关贷款和公开市场债券。

实际上，在通知下发前，各家银行就已经通过经营性物业贷等形式给房企投放了部分贷款。部分银行对于经营性物业贷的要求是：期限一般在10年左右，贷款额度上限为抵押物评估价的60%～70%，资金用途比较灵活。

在通知下发前，企业就存在用经营性物业贷资金间接偿还贷款、债券的情况，此次通过文件形式将这一用途合法化、正规化、公开化，进一步放松了经营性物业贷的资金用途。

“对房企而言，通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，以‘时间换空间’降低短期偿债压力。另一方面，也可减轻房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企‘断臂求生’导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留有生力量。”华泰证券固定收益团队表示。

这是应企业所需。2023年底，中国银行主要负责人曾积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等多家混合所有制及民营房企。这些房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中国银行在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房企利用自持物业资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，稳健经营和长期持有运营不动产的房企将率先迎利好。经营性物业贷款期限一般不超过10年，远比开发贷3年以内周期要长；对于现金流良好的物业来说，其利率也会比较低。这将倒逼房企重视存量资产，加大存量物业经营价值最大化导向的运营。

近年来，部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度，投资性房地产资产规模占比可观。据银河证券统计，截至2023年6月30日，中国海外发展、华润置地、龙湖集团的投资性房地产资产占总资产比例分别为21.14%、21.01%、24.86%。

“但若房企本身缺乏优质物业资产，可能很难从政策中受益。考虑到经营性物业贷在通知出台前就一直在正常推进，预计新增贷款量不会太多，对于房企融资的增量支持作用有限。”一位金融机构人士称。

首批房地产项目名单月底前落地

此次城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好满足房地产项目合理融资需求，更是楼市的一剂良药。

今年1月5日，住房城乡建设部、金融监管总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持。

这是继“金融16条”“金融支持租赁住房17条”后，金融领域支持房地产的又一重要文件之一。

“根本上是为了有序加快推进正常开发建设的房地产项目建设交付，切实避免项目因资金链断裂出现逾期交付，维护购房人合法权益，同时又能充分发挥房企丰富市场供给、激发市场活力的积极作用。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心研究员王锋表示。

在1月25日新闻发布会上，肖远企强调，要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。在城市政府牵头协调机制下，按照公正公平原则，向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要积极满足合理融资需求。

1月26日上午，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，再次强调推动城市房地产融资协调机制落地见效。本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

预计政策效果如何？李宇嘉表示，信贷是信用行为，以信任为前提。此次建立协调机制，目的是建立一个对接平台让企业与银行充分沟通，是否贷款依照的是银行风险控制、信贷审批流程，这是市场化、法制化、商业自愿自主的。关键是要夯实各方主体责任，如促进房企规范财务数据、诚信行为，告别高杠杆，长期经营，让银行信任房企；银行也要加大业务体系再造和风控模式改造，不能一味坚持旧模式，即以政府隐性担保、抵押物及抵押物价值上涨作为资金投放条件。