北京房产律师——购买房屋未过户前被法院查封怎么办

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某杰向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.停止执行河北省承德市一号房屋（以下简称一号房屋）；2.本案全部诉讼费用由吴某坤承担。

事实和理由：吴某坤与Y公司借款合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院作出裁定书，查封Y公司名下一号房屋。案外人刘某杰对执行标的一号房屋提出书面异议。北京市海淀区人民法院裁定书：驳回案外人刘某杰的异议请求。刘某杰不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：刘某杰与Y公司于2010年7月9日签订了《H公司职工内部订房预订协议》，约定购买一号房屋，总房价约108万元。2010年7月8日，刘某杰以银行转账方式向Y公司支付了全部购房款。2015年3月17日，Y公司向刘某杰交付案涉房屋，并占有使用至今。

在合同履行过程中，Y公司向刘某杰告知，由于在建工程抵押等权利负担，导致Y公司没有为小区办理不动产首次登记，后又将本案涉及的房屋网签备案至吴某坤名下，致使刘某杰无法办理一号房屋的转移登记。

综合上述情形，贵院依照吴某坤的请求，查封一号房屋，损害了刘某杰的合法权利。为此，提起诉讼。

被告辩称

吴某坤辩称：不同意刘某杰的诉讼请求，法院有权执行一号房屋的查封，应判决驳回诉讼请求。具体理由如下：一、吴某坤对Y公司享有3400余万元的到期债权，案涉一号房屋登记在Y公司名下，依法可以保全查封并强制执行偿债。2021年9月15日，北京市海淀区人民法院作出的判决书中，法院判决“Y公司支付吴某坤截至2019年11月15日的逾期利息25000000元；Y公司支付吴某坤自2019年11月16日至本判决作出之日止的逾期利息8907909元；”现上述判决已经生效，案涉的一号房屋登记在Y公司名下，未为本案刘某杰办理房产证。因此，法院有权保全查封该房产，并强制执行抵偿Y公司债务。

二、刘某杰所持证据无法证明其具备排除其他一般债权执行的相关法定条件，其诉讼请求于法无据，不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

根据刘某杰所持的证据不符合上述排除法院执行的条件，原因如下：首先，刘某杰与Y公司之间不存在合法有效的买卖合同。刘某杰所提交的《H公司职工内部订房预定协议》（以下简称“预定协议”）预定的房屋是某号户型非案涉房屋，且约定的房屋面积及价格也与案涉房屋不一致，此外《预定协议》中还约定“本协议仅限于我公司内部职工和亲属订房之用，不适用商品房的预售”可见该预定协议并非正式的买卖合同，仅为预约合同。因此，刘某杰与Y公司签署的预定协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中对于签订合法有效的书面买卖合同。

其次，无法证明刘某杰已经支付了一号房屋的全部房款。刘某杰所提供某银行支付凭证所载收款人并非Y公司，不能证明上款项与本案的关联性，此外，除去某银行的凭证外，还有19502元没有付款凭证。刘某杰提供的购房发票，由吴某坤的债务人亦即Y公司向刘某杰开具，不排除有二者虚构债务、恶意串通损害吴某坤债权的可能。因此，刘某杰证据不能证明其已支付涉案房屋的全部购房款。

三、刘某杰应自行承担房屋无法过户的风险，作为同等地位的金钱债权，其权利不应当优先进行保护。吴某坤与Y公司早于2013年10月16日就签订了《商品房买卖合同》对一号房屋进行了网签备案。网签备案制度是为了防止开发商一房二卖，具有公示性且已网签备案的房屋，不动产登记机关只能给备案人办理不动产登记。刘某杰购买一号房屋时应查明的网签情况，其在明知一号房屋存在网签备案不能过户的情况下还购买一号房屋，系自担风险的行为，自愿承担一号房屋无法办理过户登记的风险。因此，吴某坤与刘某杰对Y公司享有同等地位的金钱债权，吴某坤与Y公司的债权成立在先且已经司法判决确认，刘某杰的债权成立在后，因此，吴某坤的债权应优先保护，刘某杰的异议不能对抗法院对该房产的查封及执行。综上，刘某杰的诉讼请求均与事实不符、于法无据，恳请贵院依法驳回刘某杰全部诉讼请求。

Y公司述称：同意刘某杰的诉讼请求。

法院查明

原告吴某坤与被告Y公司民间借贷纠纷一案，吴某坤向本院申请对Y公司财产采取诉前保全措施，本院于2019年12月裁定书，于2020年3月23日对本案一号房屋采取查封措施。根据我院送达回证，2021年9月15日，本院对该案作出判决书，判决如下：一、Y公司于本判决生效后十日内支付吴某坤截至二〇一九年十一月十五日的逾期利息25000000元；二、Y公司于本判决生效后十日内支付吴某坤自二〇一九年十一月十六日起至本判决作出之日止的逾期利息8907909元；。Y公司上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2022年6月23日作出判决书，维持一审判决。该案已进入强制执行程序。

根据判决书认定事实：2013年8月到10月期间，吴某坤与Y公司就包括本案房屋在内的18套房屋签署商品房买卖合同并在住建局进行了备案。Y公司表示就上述18套房屋Y公司已经与案外人签署预售合同并交付由实际购买人居住；对于18套房屋的实际占有情况，吴某坤表示并未实地考察过，吴某坤称从登记部门得知上述房产无法办理过户，具体原因不清楚。对于该18套房屋的备案行为，本院认为：虽吴某坤与Y公司就18套房屋签署商品房买卖合同并办理备案手续，但未对房屋办理所有权变更手续，亦未依照法律规定办理抵押登记手续，故并不发生房屋所有权或抵押权设立的效果。吴某坤对18套房屋并未设立任何形式的物权，亦无权据此主张对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。

另查，2012年9月13日，Y公司取得《商品房预售许可证》。

2010年7月9日，Y公司（甲方）与刘某杰（乙方）签署《H公司职工内部订房预订协议》，约定：为照顾H公司职工亲属，特签订《H公司职工内部订房预订协议》。……本协议仅限于我公司内部职工和亲属预订房之用，不使用商品房的预售。《商品房买卖合同》生效后，本内部预订协议即刻终止。我公司的《商品房预售许可证》正在办理之中。协议还约定了其他内容。

上述协议预订方式位置旁空白处手写有：房款19502.00。

2010年7月8日，刘某杰汇款108万元。次日Y公司开具付款方为刘某杰的、金额为108万元收据一张。Y公司认可付款情况。

2015年3月17日，Y公司开具付款方为刘某杰、内容为房款（一号房屋，实测面积223.98㎡）、金额为19502元收据一张。刘某杰称该笔资金为现金支付，Y公司认可付款情况。

2016年4月26日Y公司开具付款方为刘某杰的购房发票一张。

刘某杰称2015年3月17日交房后其实际在房屋居住至今。刘某杰提交了2015年3月17日收楼物品移交清单一张、房屋验收交接表一张，刘某杰与某热力公司签署的自2015年至2018年的《供用热合同》一份，承德物业公司于2015年3月17日开具的电梯运物费收据、装修垃圾清运收据、房屋维修基金收据、物业费收据、公共能源费收据、拆改保证金收据、电梯费收据、电费收据、水费收据各一张。2015年9月30日某热力公司向刘某杰开具案涉号房屋2015至2016年供暖费收据895.9元。根据刘某杰提交的上述居住期间发生的费用凭据，本院对其居住于案涉房屋事实予以确认。

房屋至今未过户到刘某杰名下。对于未办理过户原因，刘某杰表示由于Y公司对外有矛盾纠纷、办理不了过户登记；Y公司表示房屋建设之初办理了在建项目抵押、至今未解除，又与吴某坤办理过商品房买卖合同网签备案；吴某坤表示系由于Y公司与吴某坤办理过商品房买卖合同网签备案所致。

刘某杰在法院对Y公司、吴某坤提起确认合同效力纠纷，该院作出判决书，确认刘某杰依约向Y公司交纳了本案房屋全部购房款1097502元、Y公司向刘某杰交付房屋、刘某杰居住至今。对于《H公司职工内部订房预订合同》是否具有房屋买卖合同性质问题，该院认为该协议对买卖标的、价款约定较为明确具体，具有商品房买卖合同性质，应当认定为房屋买卖合同。该院判决如下：一、刘某杰与Y公司签署的《H公司职工内部订房预订合同》有效；二、吴某坤、Y公司签订的《商品房买卖合同》无效。吴某坤上诉至河北省承德市中级人民法院，该院维持一审判决。

刘某杰针对本院查封行为向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院驳回刘某杰的异议请求。

庭审中，刘某杰提交的Y公司收据、付款凭证为拍照件，其表示原件由Y公司掌握。吴某坤不认可上述证据真实性。鉴于上述证据与之前判决书认定事实一致，且Y公司在庭审中亦认可相关证据真实性，故本院对上述证据真实性予以确认。经询，刘某杰表示其提起本案诉讼的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。

裁判结果

停止对河北省一号房屋的执行。

房产律师靳双权点评

综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，刘某杰对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，法院查封行为发生于2020年3月23日。首先，刘某杰与Y公司在2010年7月9日已签署书面《H公司职工内部订房预订合同》，该预定合同已经由生效判决认定为有效的商品房买卖合同。该预定合同具备当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等商品房买卖合同主要内容，Y公司依据该预定合同收取了相应的房款并向刘某杰交付了涉案房屋，该预定合同可以认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

其次，根据刘某杰提交的缴费凭据，其自2015年3月起即合法占有诉争房屋，并在房屋内实际居住。第三，根据刘某杰提交的转账凭证、收据、发票及各方当庭陈述，法院对其已经向Y公司交付全部购房款予以确认。第四，根据法院查明事实，诉争房屋未办理过户系由于Y公司先办理在建项目抵押、后与吴某坤办理网签备案，非刘某杰自身原因所致。综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，刘某杰就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其提出停止案涉房屋执行的请求，应当予以支持。

对于吴某坤关于与Y公司签署的商品房买卖合同已经于2013年进行备案、故刘某杰应当自行承担无法办理过户风险的辩称，根据此前生效判决的认定，该备案行为并不发生房屋所有权或抵押权设立的效果。与不动产预告登记不同，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生物权效力或排他性效力，仅凭备案亦不足以推定吴某坤与Y公司之间的商品房买卖合同产生对抗善意第三人的效力。故对于其上述辩称，于法无据，法院不予采信。