深圳楼市，取消限购的风暴

　　从昨天一大早到现在，相信大家都被广州楼市新政轰炸了。

　　总结下来有三个要点

　　1、放开120平以上户型的限购，有钱人可以随便买。

　　2、名下的房子出租了，或挂牌准备卖了，就不再占名额。

　　3、公寓和商业大平层不限定转让对象了。

　　前脚住建部刚喊话，后脚广州就按耐不住的出台新政。广州这次的购房政策调整，相当于全面放开限购了。

　　消息一出，很多人都在讨论，广州楼市是不是快要起飞了？

　　甚至看到有种说法：“按这节奏，深圳今年的GDP可能都要被广州超越了。”

　　恕我直言：广州就算彻底放开限购，也不具备独立带领楼市上涨行情的能力。还是要密切关注另外三个一线城市的跟进程度，如果北上深不跟进，广州房价还会继续下跌。

　　因为广州无法领涨，只能跟在深圳后面涨。就像去年和前年，一线城市没涨，二三线城市再怎么放松限购、再怎么刺激楼市都没用。

　　乐观来看，广州这么一取消，相当于真正撕开了一线城市限购政策的口子，距离北上深放松也不会太远了，特别是深圳。

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　　一些人可能会疑惑，以前的确是深圳带领广州，但现在深圳楼市跌这么惨，还怎么带领广州？

　　给大家看两组数据

　　从2000年到2023年，全国资金总量增长了23.2倍。

　　30个主要城市中，过去23年跑赢大盘的城市有17个，剩下的13个都没能跑赢大盘。

　　其中，广州只有14倍的增长，和东北省会城市差不多，都是处于垫底趋势。

　　而在过去23年，深圳的资金总量增长达到了41.8倍，位于全国前列。

　　我们之前讲过，城市资金总量，也就是金融本外币存款。

　　它代表的是，一个城市的综合实力，哪里经济实力强，资本就喜欢往哪里跑。

　　这是一个比GDP还要准确的指标，因为不纳入政绩考核，所以真实性更高。

　　资金总量的最新排名，前4名是北京、上海、深圳和广州。其中，广州的资金总量相当于深圳的66%。

　　这两年深圳楼市跌这么惨，从资产价格的角度，当前的深圳比广州更有性价比。

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　　从成交量上看，现在的深圳楼市，二手房市场占大头。

　　主要在于，年底笋盘多，核心片区的不少房源，也已经跌破或接近指导价成交。

　　举例来说。

　　宝中片区的幸福海岸，最近一套86平三房户型，以735万左右成交，比指导价少了30万。

　　后海片区的蔚蓝海岸三期，近期成交了两套，一套单价刚好10万，一套单价9.87万，均低于指导价10.84万/平。

　　房价最贵的深圳湾片区，也没能幸免。

　　目前来看，太古城南区的59平小户型成交价，已经跌破指导价。

　　还有绿海湾138平四房，最新成交价1900万，略高于指导价1814万，算是接近指导价成交了。

　　有时候听到一些粉丝说，虽然市场上的笋盘看着很多，但真正到自己选择的时候，却无从下手。

　　具体情况需要具体分析。

　　从理论上来讲，厘清需求后，对家庭资产进行重新梳理，之后规划出合理的购买预算，最终在此基础上加以选筹，尽可能的跳出小巷思维，不要死耗自己熟悉的板块和小区。

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　　综上，做个总结：

　　1、广州不会成为楼市领头羊，只有北京、上海和深圳才具备领涨行情的能力。密切关注这三个城市接下来的动作。如今广州迈出了这第一步，不管是为了响应号召，还是为了争夺市场购买力，其他三个一线城市继续解除限制性政策只是时间问题。目前深圳的限制性政策还有很多，包括限购、限售和社保年限等。

　　2、广州这次变相全面放开限购，对于深圳市场的预期而言，也会产生一定的正向刺激，主要是刺激一些本来就看好深圳的有钱人加速布局核心资产。

　　3、当下的深圳楼市，以二手房成交为主，因为性价比高，一些核心区的次新二手房通过金融操作，首付甚还不到新盘的一半。

　　4、不管是买新房还是二手房，尽量往核心区靠拢，如果深圳取消非核心区的限购，对一些非自住业主来说，是一个卖掉弱势资产的机会。

　　5、有改善住房升级的置换群体，把握好买卖周期，置换的每一个环节都至关重要，少点主观意愿，多点理性预判，才能在以后获得更好的收益。