2023买方市场深入，房源周期拉长，调价频次、降价幅度走高

2023买房市场深入，房源生命周期拉长，调价延续“高频下沉”态势。房源生命周期的变动与市场形势、政策环境等息息相关。虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，楼市复苏持续承压，根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%，全国商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售金额同比下降6.5%。2023年房地产投资及销售指标延续下滑态势，行业信心依然较弱，市场观望情绪并未消散。

与此同时，在需求端持续疲软的背景下，“认房不认贷”、“以旧换新”等接连地输出在全国范围内掀起了“挂牌潮”，挂牌量的持续攀升与需求端不足的对立下，业主对后市信心缺乏有力支撑，买卖双方博弈周期进一步拉长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点12城房源生命周期创近年来新高，达到198天，首次调价到最后一次调价周期157天，调价频次近4次，降价幅度2.95%，均达到2018年以来的峰值。在房地产市场供求关系的改变下，市场进一步进入买方市场阶段。

一线生命周期及调价稳定性持续略优于二线

一二线各项指标全部走高，同时二线需求优势略弱于一线，房源生命周期、调价频次及降幅更大。分等级城市来看，一线城市就业、人口等多方面优势突出，购房需求量相对充足，房源出手则更为容易，交易周期更短，但在市场供“快”需“慢”的总体背景下，房源生命周期、调价频次及降幅各项指标持续走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年一线城市的房源生命周期为179天，较2022年增加19天；首次调价到最后一次调价的周期为139天，调价频次为3.51次，降价幅度扩大0.29个百分点至1.73%。

从4个一线城市具体情况来看，其中有两“最”，一是北京是4个城市中房源生命周期最为稳定的，2023年房源全生命周期为135天，较2022年小幅增加5天，生命周期及增幅均小于其他3城；二是广州是4个城市中房源调价最活跃且价格最稳的，2023年广州房源全生命周期为143天，调价频次4.14次且高于其他3城，调价降幅0.97%且明显低于其他3城。此外，上海、深圳一套房源从首次调价到最后一次调价的平均周期分别为109天、249天，均较2022年拉长约30天，成交周期明显上升，市场观望情绪较浓，尤其是深圳，成交周期远远长于北上广，二手房指导价的影响深入。

2023年重点二线城市房源周期达到200天，首次到最后一次调价周期为159天，调价频次达到3.95次，降价幅度3.77%，各指标亦均走高。具体城市来看，分化仍然明显。综合房源生命周期及调价情况来看，监测的8个二线城市大致分为三类，一是被称为“品质之都”的杭州、成都具备“周期短、降势缓”的特征，2城房源全生命周期均低于170天，明显低于其他6城，且2城价格持续下行趋势亦缓于其他城市，杭州、成都价格降幅分别较2022年微扩0.2、0.3个百分点。可见杭蓉在市场下行周期下仍然具有较强的韧性，买卖双方之间的心态都偏于平稳，价格没有出现大幅的波动。

二是无锡、天津、郑州具备“周期稳、降势大”的特征，其中，2023年无锡、天津一套房源从首次调价到最后一次调价的平均周期分别为144、150天，较2022年分别减少7、2天，郑州首次到末次调价周期为151天，较2022年小幅增加5天，同时3城调价降幅位居12城前三，均超3%，价格下行压力较大。

三是苏州、南京、重庆具有“周期长、调价频”的特点，3城房源全生命周期均超200天，其中重庆房源生命周期最长，高达294天，较2022年上升71天，据统计重庆当前二手房在挂牌量超50万套，去库存压力较大，供需矛盾加剧下房源生命周期拉升，同时重庆调价频次亦是12城最高，约5次，业主心态的起伏变化明显。

面积|大面积产品对应房源生命周期更长，调价幅度更小

房源面积越大，房源生命周期越长，调价降幅更小。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点12城中，160㎡以上的大面积段产品生命周期最长，为214天，90㎡以下的小户型产品生命周期最短，为189天。从调价幅度来看，面积段越小，调价降幅反而越大，其中100㎡以下的产品下调幅度均超3%，而100㎡以上的大面积产品下调幅度均在3%以下，且160㎡以上的产品下调幅度最小，为2.4%。

房子的面积大小直接决定了购房成本，往往大面积段的产品需要购房者支付更多的资金购入，较大体量的消费支出无疑会增加房子购入的考量时间，拉长成交周期。同时，大面积产品总价相对较高，由于较高基期，从而拉低了降价幅度。

户型|四居及以上产品成交周期最长，二居室价格降幅最大

房源户型越多，“周期长、调价频、降势弱”的特征愈加明显。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点12城中四居室及以上的房源生命周期最长，为207天；其次为三居室198天；再次为二居室196天；一居室的房源生命周期最短，为195天。同时，四居室及以上的房源调价频次亦最高，为3.82次，价格下调幅度最小，为2.37%。

分户型产品的房源生命周期及调价特征与面积段接近，一般户型越多意味着房屋面积就越大，则需要付出的总价额度过高，出手难度也就越大。与此同时，四居室及以上的房源调价呈现“频次高、降势缓”的局面，也反映出当前市面上买卖双方针对多户型产品的情绪博弈相对更为激烈。此外，二居室价格下降幅度最大与挂牌量多、竞争大有一定关系。

房龄|房龄越老，生命周期越长，调价更为频繁

房龄越老，成交周期越长，价格下调压力亦明显；次新房出售难度偏低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，房龄在5年以下的房源生命周期为172天，5-10年的为193天，10-20年的为197天，20年以上的为204天，总体上呈现房龄越长，生命周期越长的趋势特征。而从调价频次及幅度也可以看出，房龄越长，调价越加频繁，出售难度越大，价格下调压力越突出。

房龄高的老房子成交周期长可能与这两方面脱不开关系，一方面，楼龄老的房子在居住舒适度乃至升值潜力上都不具备优势，市场青睐度较低；另一方面，房龄越老，贷款的年限就越短，贷款额度方面可能也受影响。

装修|精装房源相对易出手，毛坯房成交周期最长

精装房源生命周期最短，调价降幅最小；毛坯房源周期最长，出手难度最大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点城市精装房源生命周期最短为182天，降价幅度最小为2.33%，而毛坯房源的生命周期最长达210天，调价频次最多为3.91次，同时，简装房源的调价幅度最大，平均降价幅度为3.26%。

其实，精装房源成交周期更短，也是符合当代购房者的消费倾向的。相比毛坯及简装，精装房源能够大幅减少购房者自行装修及改造的时间和精力的投入，满足人们对舒适及便利的追求，同时精装房在一定程度上提高了房屋的附加值，则价格调降空间也相对较小。相反，毛坯及简装房的竞争优势则有所弱化，成交周期相对较长。

品质|普通改善类产品兼具“三低”特征，保值性强

普通改善类产品房源生命周期、调价频次及降幅均处于中等偏低水平，保值性相对更强。根据面积、户型及总价三个指标将重点城市房源自主划分为刚需（面积在90㎡以下，总价300万元以下，户型主要包含一居室及小两居）、普通改善（面积在100-120㎡，总价300-800万元，户型主要包含大两居及三居室）、高端改善（面积在120-160㎡，总价800-1000万元，户型主要包含三四居）以及豪宅（面积在160㎡以上，总价1000万元以上，户型主要为四居室及以上）这四大类。

从面积与总价段、户型与总价段两项交叉来看，具有三大特征，其一，普通改善类产品兼具“三低”特征，即房源生命周期、调价频次及降幅均处于中等偏低水平。近年来，随着人们对住房品质的逐渐提升，改善性需求逐步占据市场主要份额，普通改善性产品流通率处于中等偏上水平，成交周期稳定偏短，且房源价格也具有一定的稳定性，属于保值性的产品。

90㎡以下且总价在300万元以下的一二居室的刚需住房具有成交周期短、调价频次高且降幅大的特征。相较于改善需求，刚需购房本身涉及的交易金额偏低，加上需求相对迫切，因此成交周期处于低位，但是这类产品通常保值性偏差，抗风险性偏低，价格下调幅度明显。

大面积段、多户型以及高总价的高端改善及豪宅类产品则涉及的交易总额偏高，成交周期较长。但这部分产品通常对应的是高品质、高附加值的房产，属于市场上的稀缺产品，价格抗跌性更强。