孙祖天：产业园区回归到产业的逻辑

2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

在"解码：科技园区空间打造与产业生态新模式"为主题的圆桌对话环节，以中关村西北旺科技园为案例，深入探讨办公、科研、生产、配套、服务等不同使用需求在单个园区中的建筑空间重构及产业生态升级的话题。特邀世桦嘉润董事总经理李芳月担任主持，中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉、中关村不动产商会会长张静、中关村西北旺科技园副总经理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天、中关村产业研究院副院长杨洋进行了热烈讨论和观点交锋。

以下是CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在圆桌对话环节的发言实录：

　　讲到市场，我给大家讲一些数据。北京今年租赁型的园区的净吸纳量全年能够达到大概20多万平方米的水平。在今年充满挑战的经济环境下，其实这个成绩已经非常不错了，而且这个净吸纳量还比写字楼的净吸纳量稍微好一点。

　　今年园区有一个很重要的特点，一些非常清晰的有功能导向的园区型的产品、一些新的园区产品，租赁情况很不错，比如有研发实验室，甚至是有一定程度的厂房制造功能的园区型的产品，在市场上受到了比较多的欢迎，这也体现出来现在市场的一个主流的趋势，就是需求更多地以高精尖产业作为主导。

　　今年对于科技园区最重要的政策就是北京框定出了20个要重点发展的未来产业。我们拿这个政策跟我们数据库里面的各个区域的园区的租户类型，还有它的各方面的条件来比，这个政策非常有前瞻性，能够看到北京未来产业的发展方向。其中也包括一些制造业，包括航空航天、智能制造等等这些产业。

　　我们知道2015年开始，北京因为非首都功能疏解的倾向，对制造业的发展是有比较多的限制。但是在"十四五"规划里面重新提到高精尖产业、高端制造业的发展，其实很多市场上面会提出一个疑问，到底高精尖制造产业会不会重新回到北京？从今年表现来看表现还是非常不错，因为最重要的核心还是北京是人才聚集的高地，所以对高精尖产业研发还是非常有吸引力的。我们认为2024年甚至以后，高精尖产业依旧是需求的重要引擎。

　　未来在园区产品的打造，无论是在硬件、软件上面，市场上面都希望能够看到更多的能够驱动高精尖产业的产品，这是一个很重要的特点。

　　第二个特点，中型企业已经超过了大型企业成为市场的主要驱动对象。不像前几年更多的一两栋写字楼就被头部企业租赁了，今天更多的是一些中坚力量，腰部力量的带动很明显。这种企业跟头部企业很重要的区别就在于，他们不会让自己的办公空间或者生产空间五脏俱全的，因为他们希望更多的提高使用率，把一些并不常用的功能去进行外包。所以对于共享的会议室、共享的实验室、共享的办公空间的要求会越来越高，这个对于园区的业主来说，也提出了一些新的要求。

　　第三个特点，还是回归到人才。其实我们现在房地产顾问行业也是越来越卷了，不单单是要研究产业，也要研究企业，也要研究办公人群，就是真正使用园区的消费者。所以我们去年做过全球的消费者调查，对于办公人群做调查。单独对于国内的这部分人群其实能够发现，国内的办公人群尤其是我们叫Z世代，就是95后、00后的这部分人才，他们越来越关注上班的通勤时间以及整个办公的健康，对于工作的友好性等等这些特点。所以对于写字楼也好，园区也好，对于产品的要求会变得越来越高，包括周边的一些配套、交通设施等等。

　　今年，中关村西北旺科技园的开园仪式我也参加了，参观了整个园区的环境和情况，包括商业配套、人才公寓，其实给我留下了非常深刻的印象。我相信对于现在的人群来说，不单单是有很好的工作环境，同时有很高的生活品质是现在白领人群关注的要点。所以在这方面对于园区业主来说，其实提出了新的要求，对于未来北京园区产品的不断提质升级也是带来了新的机会。

　　明年，我们希望产业园区回归到产业的逻辑，希望能够看到更多优质的产品提质升级，这是我们对明年最重要的期望。

来 源：房讯网