谢逸枫：2023年中国房价大涨了吗？

文/谢逸枫

2023年房价究竟上涨了还是下跌了？目前笔者收到许多企业、同行的人问相同的问题。房价的统计机构来看，主要是国家统计部门、地方住建部门，其次是第三方民间的统计机构。

全国房价的统计口径、来源来看，分为地方商品房、住宅、商业销售与销售额上报到国家统计部门，得出的平均价格。数据的来源，是全国的商品房，包括住宅、商业的成交、销售金额。

按照统计局数据显示，2023 年全国商品房销售面积11.17亿平，销售金额11.66万亿元，同比下降 6.5%，得出的销售均价10437元/平。而2住宅销售面积9.48亿平，住宅销售金额10.30万亿元，得出的销售均价10864元/平，同比上涨6.6%。

全国平均商品房、住宅房价上涨的根本原因，是因为限价、限签政策松绑，高端优质的高价楼盘、房源集中上市，出现拉高平均房价，出现的市场结构性的房价上涨。同时一部分退房的房源，影响到房价的统计。

除了上面的房价上涨原因之外，不排除是网签、成交滞后性的因素，同时是部分高端优质的楼盘、房源出现房价上涨的情形。按照市场实际成交的楼盘来看，大部分的房子价格与过去2021、2020、2019年比较，确实有所下降。

其次是70大城市的一二手房住宅指数价格，70城的新建住宅、二手房成交的价格，上报到统计部门得出的价格，以100为基准。数据的来源，是70城的新建住宅、二手房抽样成交价格为主。

按照统计部门公布的2023年1月-12月70城新建商品住宅房价数据显示，2023年70城新建商品住宅房价环比累计下跌1.47%，同比累计下跌13.45%，成为统计部门1987年以来有房价统计记录历史最大跌幅。

2023年12月70城新建商品住宅价格环比下降0.45%，跌幅较上月扩大0.08%，连续下降23个月。一线城市下降0.43%，跌幅较上月扩大0.13%。二线城市平均下降0.40%，较上月扩大0.08%。三线城市下降0.49%，跌幅较上月扩大0.1%。

2023年12月70城新建商品住房价格同比下降0.89%，跌幅较上月扩大0.19%，连续下降23个月。一线城市同下降0.1%，2018年7月以来首次下降。二线城市上涨0.1%，较上月回落0.1%。三线城市同比下降1.8%，跌幅较上月扩大0.2%。

按照统计部门公布的2023年1月-12月70城二手住宅房价数据显示，2023年70城二手住宅房价环比累计下跌3.50%，同比累计下跌32.61%，成为统计部门1987年以来有房价统计记录历史最大跌幅。

2023年12月70城二手住宅价格环比平均下降0.79%，已经连续下降25个月。一线城市平均下降1.10%，跌幅较上月缩小0.25%。二线城市平均下降0.79%，跌幅扩大0.05%。三线城市平均下降0.76%，跌幅微缩0.01%。

2023年12月70城二手住宅价格同比平均下降4.07%，跌幅较上月扩大0.38%，连续下降22个月。一线城市价格同比平均下降3.47%，跌幅较上月扩大0.6%。二线城市下降4.02%，扩大0.43%。三线城市分别平均下降4.18%，扩大0.31%。

从70城新建商品住宅、二手房2023年累计的房价、12月的房价环比、同比数据来看，都是下降的，并且跌幅同比比较大，单月环比已经连续下降23个月。尽管不能代表全国的房价，却是反映出房价在实际中已经下降。

最后是100城的一二手房房价指数，二手房价格，由第三方以100城作为范围，采取指数、平均成交价格的统计方式、口径，作为计算房价。例如中指100城房价、二手房，诸葛100城二手房价。

中指数据显示，2023年100城新建住宅平均价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。100城二手住宅平均价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76%，且年内各月环比均维持跌势。

2023年12月100个城（新建）住宅平均价格为16220元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较11月扩大0.05%。同比来看，100个城（新建）住宅均价较去年同期上涨0.27%。受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续上涨。

2023年12月100城二手住宅平均价格为15315元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌3.53%。一线城市二手住宅价格环比下跌0.58%，同比下跌1.40%。二线城市环比下跌0.55%，同比下跌3.81%。三四线代表城市环比下跌0.55%，同比下跌4.07%。

诸葛数据显示，2023年12月100城二手住宅市场均价为15034元/平方米，环比下降0.60%，环比跌幅较上月收窄0.03%，同比下降3.66%。二手房市场均价连续10个月下滑，年内“前高后低”特征明显。

一线城市的房价较二线、三四线城市更为坚挺，仅一线城市同比呈现正增长。2023年12月100城一二三四线城市持续呈现全线下跌态势，一线城市市场均价为58288元/平方米，环比下降0.7%，同比上涨2.13%。

二线城市市场均价为18125元/平方米，环比下降0.71%，同比下跌4.82%。三四线城市市场均价为9425元/平方米，环比下降0.39%，同比下跌4.38%。三四线城市房价处于下降的探底状态，短期内难见底。