经营性物业贷款放宽使用范围 可偿还存量房地产贷款和债券丨市相

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。其中明确，2024年底前，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房企存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

易居研究院研究总监严跃进表示，“此次将经营性物业贷款纳入房地产贷款范畴，使得房贷的投放范围更加广，既是为了解决融资需求，另一重要原因在于要防范化解风险。”

受此利好消息影响，1月25日早间，A股房地产开发板块及港股房地产管理和开发板块双双走强。截至晚间收盘，A股方面，光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中华企业、亚通股份、外高桥、中交地产、上实发展、陆家嘴、浦东金桥、光明地产涨停；港股方面，宋都服务、富力地产、远洋服务、远洋集团、旭辉控股集团齐涨。

扩大资金使用范围

此次《通知》提到，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

同时明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。但需要注意的是，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。

在贷款额度与年限方面，《通知》强调，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

“经营性物业贷款期限远比开发贷三年以内的周期要长，而且现金流良好的物业，其利率会比较低。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

不仅如此，此次政策涉及面较广，包括商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等企业或经营者可以享受政策支持。“这非常典型的‘第一支箭’的扩容版本，利好商办市场的活跃和健康发展。”严跃进称。

在加强风险管理方面，《通知》要求，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

对此，李宇嘉表示，这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断能力，如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。

房企融资政策不断发力

2023年下半年，关于房地产行业的融资政策不断加码，有关部门多次发声，从多渠道持续支持房企融资。

同年2月，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，促进房地产市场盘活存量。7月，央行、国家金融监管总局发布通知，明确对“金融十六条”中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，延期政策包括鼓励金融机构与房企协商通过贷款展期等方式促进项目完工交付等。

8月27日，证监会发布监管新规，提到房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

10月31日，中央金融工作会议释放重大信号，首次提出“要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。11月17日，央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，表示要对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

进入2024年，房地产融资端政策持续发力，1月12日，住建部、金融监管总局发布通知，明确建立城市房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

与此同时，多地已就房地产融资协调机制的落实开始采取行动。据央视网消息，目前，江西着手开始建立省、市两级的房地产融资协调机制，进一步细化明确城市融资协调机制的落实办法、实施细则。同样，重庆也正在着手准备房地产融资协调机制的细则，届时将形成第一批房地产项目“白名单”。

徐跃进预测称，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。