央行再松绑！经营贷可用于偿还存量房地产贷款！

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。

1月24日下午的时候，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上透露，人民银行、国家金融监管总局将联合发布文件，完善经营性物业贷款政策，支持房地产企业发展，扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。

其中有这些重点内容。

1、什么是经营性物业贷款？

这是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

2、新政有哪些变化？

经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。

2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

整个《通知》最重要的就是这句话：可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

这表明，经营性物业贷款资金被扩大了使用范围，可偿还存量贷款和债券！

分析称，这一新政，有望为持有经营性物业房企带来利好，以经营性物业作为增信工具，一方面有助于房企盘活存量资产，降低银行风险；另一方面可增加房企流动性，提振市场信心，以往经营性物业贷款资金用途比较有限，新的政策可支持企业扩大资金使用范围。提升资金使用效率，从而促进房地产市场平稳健康发展。

有利于优质房企快速盘活存量资产

东方金诚工商企业部分析师范新悦表示，政策出台可以为规范经营、且持有较为优质经营性物业的房企带来利好，此类房企可以进一步以经营性物业作为增信工具，扩大资金使用范围，有助于其盘活集团资金、改善流动性状况，进而降低债务偿付压力，促进房地产市场平稳健康发展。而对于经营混乱、经营性物业规模很小或质量较差的房企，本次政策的影响相对有限。

经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。

虽然经营性物业贷款在大部分金融机构均是一款成熟的产品，但监管部门迄今未出台专门涉及经营性物业贷款的监管规定。

多位市场专家认为，该政策出台有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。

相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。

《通知》明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

《通知》还特别明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，支持全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，可有效改善房企流动性状况。

“按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。”中指研究院研究副总监徐跃进对第一财经表示，接下来经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，《通知》对专注主业、合规经营、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企来说更为有利，更有助益，将“资产激活”与“负债接续”“权益补充”“预期提升”更好地衔接在一起，协助有市场、有前景、有竞争力、有暂时困难的优质房企提升增强信用、防范化解风险、降低融资成本、满足合理融资需求，有效地助力符合条件的不同所有制房地产企业纾困解难、增强信心、轻装上阵、大胆发展。

广开首席产业研究院资深研究员马泓认为，这表明金融管理部门将在下一个阶段，逐步引导商业银行，在合法合规的基础上，适度增加对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业经营性贷款的投放力度，这对缓解部分房企偿债压力、缓释降低房企金融风险起到积极推动作用。

对商业银行风险管理提出更高要求

从银行端来看，目前经营性物业贷在各家行的规模并不大。

根据金融监管研究院相关报告，以中行为例，截至2023年底，经营性物业贷款1500亿，占总的贷款余额不到1%；平安银行2022年披露数据看经营性物业贷占比略高，和并购贷款合计占贷款余额也就2%。

东方金诚金融业务部分析师李倩认为，当前经营性物业贷主要集中在全国性银行但整体占比并不高，《通知》的出台一定程度上将为全国性商业银行信贷投放提供新的增长点。

此外，李倩分析，由于《通知》放宽了经营性物业贷资金使用用途、额度及借款主体等要求，全国性商业银行房地产业及相关领域的信贷风险敞口将有所加大，对于商业银行风险识别、测量、监测等均提出更高的要求。

在加强风险管理方面，《通知》明确，商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

同时，商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。

以下是全文。

中国人民银行办公厅 国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。

一、明确业务管理口径

本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。

二、坚持依法合规展业

商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。

经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。

经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。

商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。

三、加强风险管理

商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。

商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。

中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

中国人民银行办公厅

国家金融监督管理总局办公厅

2024年1月24日

来源：中国人民银行官网、中国基金报、第一财经等
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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