郭莹辉：产城融合趋势是产业运营商的机遇

2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

在“解码：科技园区空间打造与产业生态新模式”为主题的圆桌对话环节，以中关村西北旺科技园为案例，深入探讨办公、科研、生产、配套、服务等不同使用需求在单个园区中的建筑空间重构及产业生态升级的话题。特邀世桦嘉润董事总经理李芳月担任主持，中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉、中关村不动产商会会长张静、中关村西北旺科技园副总经理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天、中关村产业研究院副院长杨洋进行了热烈讨论和观点交锋。

以下是全联房地产商会写字楼分会常务会长、中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉在圆桌对话环节的发言实录：

大家都知道，我们过去的北京，产业园区叫产业功能区，在规划当中M1、M2工业用地或者B23教育科研是不允许融入生活设施的、商业设施的，这是规划的一个极端现象。园区就是园区，企业聚集、社会配套城市级的商业，形成的产城其实是不融合的。

城市更新中产城不融合问题。我们看到以广州、上海老的工业城市在改革过程中，把很多传统社区引入了文创、引入了都市型产业，是让老的商业住宅社区中有产业动力。尤其是最近几年新的园区中也慢慢容入了产业里边配套商业、配套居住，比如深圳的M0政策，新型产业用地，在建设面积的30%、占地面积15%，允许在工业园区中建设宿舍和社区商业，这就是一种产业园区的社区化和传统的住区的产业化，就是两者之间在交互融合。这种趋势是对过去城市的服务业进城、产业下乡的一种高效补充，就是大量的产业都在郊外，大量的服务业都在城里，所以造成潮汐流现象、产城不融合、大量浪费。产城融合的趋势就是我们产业地产商、产业运营商的机遇。

我们希望政府部门在规划一个园区过程中，如何可以允许产业园捆绑购买商业配套用地，可以配套住宅用地，形成从土地规划上、从土地出让方式上允许产住商高度融合，这是一个政策、法规，尤其是理念的突破。过去是条块的，尤其是北京原来住宅还配商业，现在住宅连商业都不让配了，所以搞得大家商业地产做商业地产、住宅地产做住宅地产，产业园根本就碰不着商业和住宅。我们就是要改变这种误区，形成高度融合态势。

另外，政府选择运营商的时候缺乏标准。海淀一个温泉镇当年有个非常痛心的案例，政府要建设一个集体建设用地做一个创新社区，也容许产住商融合，但是不知道怎么选择市场化民营的运营商，把这个运营机会交给民营企业，对还是不对？有没有采购社会服务的标准？如果有标准有框架，政府就可以采购优秀运营商的服务了，各类市场主体都可以通过一个框架下政府的招标行为进入政府的园区资产进行组合。所以产业社区的理念，在未来也是一种生意模型，也是一种政府的行为进步。

南方理念先行的产业社区化。比如M0政策，就是因为看到土地M1做工程，M2可以有限的有高度、有环境容忍度，但是还没有解决住和商的问题，M0是深圳到惠州到全国演变，北京叫M4，现在我们已经为客户做了这样的调整，各地在仿效，但是各地通过土地标号重新做了调整，但这种理念实际上就是产业社区化。

中关村西北旺科技园就是新理念下政府允许做产业园，其实商办形态、写字楼形态做孵化研发形态，包括科技园、孵化园，同时也允许配置社区级商业和配套的廉租公寓等等，这就是一种进步，这就是新的规划。但是有的园区两平方公里全部都是企业总部和研发，没有配套商业，这就是新旧两个界面。

来源：房讯网