房企迎重磅支持政策：经营性物业贷款可用于偿还公司债及贷款

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对于拥有良好商业资产的房企而言，迎来了其新年第一波重磅政策支持。

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，蓝鲸财经梳理全文来看，主要利好拥有良好商业资产的房企。

具体来看，《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

《通知》明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

同时，商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

一位房企人士表示，新的政策较以往政策有所突破，"以前经营性物业贷款只能本项目用，如今相当于把资金盘活了，只要是一个控股集团下的都能用，有利于改善房企现金流压力。"

在今日在国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜也表示，"人民银行将联合金融监管总局出台完善房地产企业经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。"

"按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。"中指研究院研究副总监徐跃进称。

不过，徐跃进补充指出，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多地是用于置换存量债务。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对一些有良好的经营资产，但现金流紧张、资产负债率比较高的企业来说，外部融资受限。如果能根据企业经营性物业现金流的状况来决定是否发放贷款，则能够将企业整体风险尽可能地最小化。

不过，李宇嘉同时表示，"文件提出，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。"

另据记者获悉，此前通过经营性物业贷款为房企重要融资渠道之一，而近段时间来，部分房企也有意增加该部分融资额度。

例如，于本月的投资者会上，龙湖管理层表示预计今年可以新下贷经营性物业贷100亿元，2023年新增了150亿元以上的经营性物业贷。

除龙湖外，于万科而言也有意将业务重心转至商业。

日前，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

万科方面表示，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。

据悉，万科自收购印力后，旗下商业版图不断扩容。数据显示，截至2023年上半年，万科商业业务累计开业203个商业项目。在政策支持情况下，预计万科也会加大商业业务的融资额度。