一开年就被官方发了2张王牌，“追光者”沸腾了

最近热播剧《繁花》里有句台词：只有看到未来，才会有未来。

而楼市讲求信心，甚至有信心大于黄金的说法。

在2024年，与楼市预期密切相关的区域融合、供求变化，两张王牌正洒向黄埔。

如果你很羡慕繁花似锦的天河海珠楼市，那么未来几年，你会在黄埔看到同样璀璨的前景。

2024开年，黄埔楼市手握一副好牌。

过去20年，在东进战略下，广州城市势能集中于天河释放。

而由于临江大道、黄埔大道、广园快速等几大主干道的分割，天河天然形成泾渭分明的金字塔式的价值体系。

天河犹如一座金字塔，一条条平行的东西走向主干道把金字塔切分为五层。

当中越往南意味着越靠近珠江新城及珠江两岸，因此最有含金量的莫过黄埔大道以南，靠近珠江的一层。

如珠江边的临江大道及黄埔大道，成为这精华部分的分界线，所经的珠江新城、金融城均为CBD或江边物业。

这里有广州罕见的财富密度：《广州国际金融城“十四五”产业发展规划》，到2025年，金融城新增税收超亿元的楼宇，将达到8-10栋！

这里汇聚不输珠江新城的城市雄心：例如广州·鹏瑞1号成交单价超 22.6万/平 ，套均 1.17亿 ，成为全广州豪宅新势力。（数据来源：阳光家缘网签数据）

为了把这股泼天富贵继续东进，广州煞费苦心：

• 地铁独宠黄埔

为了打通天河与黄埔的价值联通通道，在过去一年，广州通车的2条地铁，都是为东进而准备。

5号线东延段，把直达珠江新城的利好，送达老黄埔腹地。

7号线二期，把科学城、老黄埔、创新城、大学城串联，车陂南隧道及鱼珠隧道（预计2026年通车，消息来源：南方都市报）等通道，大大增加与琶洲的通勤便捷度。

• 高铁进城的黄埔

众所周知，白云站是广州首个“高铁进城”创举，而一个月前公布的下一个“高铁进城”计划，即黄埔高铁站选址，就在老黄埔，而且距离片区热盘万科城市之光不到2公里的范围内（来源：《新建广州铁路枢纽广州东站至新塘站五六线工程环境影响评价征求意见稿公示》、百度地图实测数据）。

在黄埔，临江大道及黄埔大道对应的老黄埔板块，正是黄埔区数一数二热度的片区。

目前已分布13大创新产业平台，包括南方智媒大厦、新松国际机器人产业园粤港澳大湾区国家纳米科技创新研究院总部园区、广东大湾区空天信息研究院、中国软件CBD总部等等，这些产业在近年能够带动的经济就业都是非常强势的。(来源：广州日报）

据广州官方发布《2023广州统计年鉴》统计，黄埔区人均可支配收入增幅，是全市11区中最猛的！

2019年追上白云，2020年超过海珠，如今已经成为继天河、越秀之后的第三名。

产业密度最高的这一带，也是黄埔规划打造的定位最高的黄埔湾商圈，未来会和金融城形成广州5个世界级地标商圈之一。

黄埔产业及交通的发力，加上市场变数让黄埔楼市在2024年充满悬念。

例如地价限制松绑，当土拍市场不再溢价率封顶摇号拼运气，重新恢复凭实力说话的竞拍机制，市场明显被解放出了手脚。

世界大观二期地块及琶洲地块刷新全市地价新高，黄埔图书馆地块等优质地块也频繁刷新片区地价新高，优质地块都以最大捕食者的角色出现，姿态强势。

金融城浪奇及恒基燃气地块等一众灯塔级的压箱底宝地有望出让，让广州东进，以及第二CBD与珠江新城融合共生，期待满满。

年初一众政策及市场新动向一时间让黄埔楼市话题满满，合奏成黄埔「价值反击序曲」。

在这场黄埔楼市大猜想中，率先代表老黄埔出战的，是一张超级王牌——万科城市之光。

这个在过去多年已经被很多人列入置业梦想清单的项目，将开启新一年的红盘之旅。

高价地频出、政策不断松绑。情报哥认为2024年市场预期回暖，城光先爆，其背后的逻辑，不难理解：

论供应，广州拍地蓝皮书显示2024年黄埔宅地0供应，后市购买力流向何处？

据统计，2023年黄埔有15个旧改项目的批复、多个旧改集中施工，年度任务超额完成，跑出了黄埔速度。（信息来源：广州日报）

黄埔先行，并不出奇。

按2023年发布的最新版广州市城市更新专项规划的征求意见稿中，各区至2035年拟推进的旧改项目数量，黄埔比第二三名加起来还多。

其次，论潜在房票，黄埔是全市之最。

2023年底在荔湾石围塘拉开序幕的“房票”回迁，能否让旧改大户黄埔楼市一举反击？

据了解，黄埔已经在研究房票安置方案，假如房票制度能推广到黄埔，全区的潜在房票压顶。

旧改加速、调控松绑，就像一支特效催化剂，能瞬间提升板块内头部项目的蜕变速度。

一边是0供地，一边是房票有望推动购买力入市。

尤其值得关注的是，房票原则上优先支持本区内置业，黄埔天量旧改带来的房票，或会瞄准几个头部项目或头部片区，例如老黄埔，例如城光。

过去几年间，“抢一套城光新房”，一下子变成许多人的头等大事。

2020年10月，城光F区在网上开放选房，一分钟“秒光”，瞬间成为热点话题。

这一年，城光叱咤市场，屡屡洞穿板块的成交新记录：到了2021年，E区入市，它已经成为当时黄埔首个成交量破千套的楼盘，比其他在售楼盘网签量之和还要高（来源：克而瑞）；

这种拼手速的置业速度延续到2023年，在过去的一年，万科城市之光依然是黄埔区销售金额第一名，全市销售额第四名。（来源：克而瑞）

原因很简单，无论是规划前景、生活便利度还是综合性价比，这里都太诱人了，让刚需迈不开腿。

关键是，楼市振荡期的这几年，万科城市之光依然呈现稳健的价值底盘：

在克而瑞全市销售套数排行榜中，城光位列第五名，在它身前的多为低总价上车项目，只有城光把5万单价以上的重型资产，卖出身轻如燕的速度。（来源：克而瑞）

在广州东进的进程中，城光是当之无愧的超级IP。

在残酷的楼市竞争中，楼盘热度可能会有水分，但用一张张房票堆积起来的销售成绩，是不会说谎。

万科城市之光频频击中改善客户市场的爆点，有好几个做法值得参考。

• 城市面貌的焕新

如何做出超出购房者预期的性价比？

要么有足够低的总价，留出充足的利润空间。要么周边城市界面快速改善，有长远的片区焕新可能。

城光属于后者，其所在的老黄埔板块作为一个大型居住板块，宜居度本就非常高，这两年更是迎来了质的飞跃。

目前老黄埔正在蓄势而动的旧改项目如双沙、新溪、横沙等项目，总商业体量达110万平，商业建设加速将带动产业升级反哺楼市。

而这几个旧改总投资超1000亿元，这种连片开发的片区，其价值上限非常高。（信息来源：《广州市城市更新专项规划的征求意见稿》

可以说，未来老黄埔，与金融城等天河片区水乳交融。情报哥有一次从老黄埔的万科城市之光开车出发，仅仅5个红绿灯就到金融城的鹏瑞1号。

一路上黄埔与天河从城市界面已经不分彼此。部分天河置业者，不妨考虑置业老黄埔！

此外，地铁7号线二期及5号线东延线，都经过老黄埔，让板块与金融城、珠江新城、创新城、大学城等板块“手拉手”，公共通勤时间大大缩短，而位于文冲地铁上盖的万科城市之光，当然是坐享交通红利。

未来，13号线二期及临江大道东延，将进一步拉进黄埔与天河的心理距离。

• 大城居住氛围成熟

商业街区幸福里2023年初开业，一举成为老黄埔新晋打卡点。

年轻人喜欢的商业品牌，如肯德基、奈雪的茶、一指陶艺、十二小时书店、啊一柠檬茶等等，与风水塘、宗祠、碉楼等古典IP联名。

明明是自家楼下，却有永远没逛完、总是有新发现的小惊喜。四季轮换，常看常新。

• 高兑现度的配套

在当下，很多配套都讲求确定性，例如名校频频发布入学预警，例如不少项目遭遇收楼难问题。

如何把买家秀与卖家秀平衡？尤其考验开发商兑现能力。

而城光，F区收楼时被一致好评，小红书上业主甚至自豪地自称“文冲汇悦台”。在城光，收楼即开学，教育确定性从入住就伴随左右。

我们看看这个大城如何一步步兑现：
2022年3月，万科城市之光首批业主收楼。

2022年9月，对口的华师附小已经在当年9月如期开学了。

2023年1月，幸福里街区开业。

2023年4月，城市之光的业主还收获了一个意外之喜——黄埔区教育局官宣，对口小学可以直升广大附中黄埔实验学校（东校区）。

2023年12月，地铁5号线东延段+地铁7号线二期通车。

值得关注的是黄广附，原本是由广大附和黄埔教育局合作办学的民办学校，2022年收归公办，委托广大附中管理，是黄埔区最热门的五所中学之一。

华师附小+黄广附，不少广州家长心中的神仙组合，只是城光业主的日常。

综合看下来，城光给情报哥的关键词是“确定性”。

已经确定的价格体系，已经确定的一切配套。它能给人莫大的安全感，毕竟都摆在你眼前了，还怕鸽么？

在不少项目把“保交付”当作首要目标时，城光背靠头部房企万科及网红片区老黄埔，给你稳稳的幸福。

过去三年，万科城市之光接待了67845台来客，迎来了5143个家庭的加入，在这里开启了一段新的人生旅程。

而城光，将在2024年迎来最后45位业主。

目前城光仅余少量尾货，清盘在即，主推的A8栋，是整个小区最近文冲地铁口的楼栋。

余货中建面约92㎡北向三房（04/05单位），基本都是40层以上的高楼层单位，视野好，通风好，特价460万起上车！

除此之外，还有少量建面约92㎡南向三房（02/03单位，看水景园林，视野好），以及建面约120㎡/138㎡的四房户型，价格都很笋。

目前全盘余货仅剩45套，趁着年末，不妨抄底城光这种“完成时”网红大盘。

最后，如果用一句话总结万科城市之光的话，这是一个多重红利相逢的故事。

广州打造第二CBD的时代红利、城光自带的清盘价格红利、号称文冲汇悦台高颜值外立面及友好社区的产品红利，交织到了一起。

我们可以用一张房票，赢得一份资产升舱的机会；也可以用一套房子，参与到澎湃起势的城市发展历史进程；还可以用一套房子，拥有洋溢着生活气息的大型社区。

因为城光，2024年开年的广州楼市，值得等待。