挂牌价成交价“双降”，该如何正确理解这个小区的二手房价起伏

文／成都商报-红星新闻记者 符小晓

近日，一份《2023年成都二手房成交价跌幅榜TOP100》榜单在网上流传，在这个榜单上中德英伦世邦F区、中德英伦联邦B区榜上有名。

成都二手房成交价跌幅榜（数据：好好选房）

中德英伦联邦是十多年前成都楼市的千亩神盘，也是新川板块这个如今高新区的热门区域最先亮相的住宅项目。

如今的中德英伦联邦虽然英伦风的尖屋顶依然在天府大道上十分醒目，但在区域后起之秀项目的产品迭代面前，但其二手房价值却已经走到了十字路口。

中德英伦联邦建筑实景

二手挂牌量大

部分房源近期频繁调低价格

“性价比最高的、挂牌200多万的房子一般都要再砍10-20万才能成交。”

中介贾先生一直负责高新中德板块的门店，在他看来中德英伦联邦的二手房挂的多、买的少，成交时间比其他项目长，“我们店最近半年成交的房源平均也就一个月2套的样子，其他稍微好一点的一个月能有3、4套。”

贾先生介绍经他们之手的房源，基本上是小区里性价比最高的房源，但即使这样，二手房买家也要再砍个10-20万才会最后成交。

中德英伦世邦多套二手房源近期下调挂牌价

记者在贝壳找房APP上发现，中德英伦联邦、英伦世邦的多套房源近期都有下调挂牌价的记录，这说明很多业主还是想出手卖掉。

周边几家中介的负责人告诉记者，虽然想尽快卖房子的房东已经在调价，但他们大多不会一次性降到最低。

“几万几万的降，但挂牌房源太多了，如果没有明显的性价比优势，这种房源基本要挂一年；过来看房的客户，成交周期也比其他区域长，房源太多，买二手房的客户都想等个好价格才出手。”

中德英伦联邦社区入口

跌幅最大的F区2023年1月挂牌价还能超3万元/㎡，但进入2024年1月挂牌价就只能到2.8万元/㎡。F区历史成交仅32套，但在售房源却有88套。

在贝壳找房挂出的中德英伦联邦、英伦世邦的房源中，挂牌前三的B、A、K区的分别挂出了252套、227套、174套房源，小区累计挂牌数量有近千套。虽然英伦联邦、英伦世邦的每个区都是数千户的高密小区，但如此多的挂牌在整个高新区也是排名前列。

中德英伦联邦是高新中和板块的“拓荒者”，201１年以品质刚需的定位入市，开盘价在6000元/㎡左右，吸引了不少年轻人。

当时买入的购房者大多是看中了项目的“性价比”，中德英伦联邦有较高赠送，赠送率从30%到300%不等。2023年初，中德英伦联邦有一套“塔尖”的跃层二手房出售，产品面积209㎡，赠送后实得有700多㎡，业主豪装的这套房源，在挂了一年后，仍然没有人接手。

中德英伦联邦建筑外立面

如今中德英伦联邦的二手房客户，在选择这个项目的时候依然看重的是“性价比”三个字，但相同的购买逻辑，目前却无法重现当年新房市场的热销了。

中介表示，现在来买中德英伦联邦二手房的客户，大多是刚来成都工作的新成都人，他们多数都在高新区工作。“中德英伦联邦的房龄也不算太老，其外立面整体维护的水平不错，但小区容积率高、梯户比高，很多买房人还是很介意。”

中德英伦联邦A区，容积率5.0，算上赠送面积，实际容积率更高，11栋楼总共有3241户，每户以3-4个常住人口来算，光A区就住了上万人，几个区加起来，预计居住人口不少于5万。

中德英伦联邦俯瞰

3梯8户的配置，上下班高峰期电梯等待时间长，时常被人诟病。有业主吐槽，因为小区密度太大，加上为了照顾建筑造型，低楼层采光一直不好，居住舒适度低。

“说实话，小区物管水平也谈不上好。”有业主认为小区二手房与物业水平也有关，“我们一直没有成立业委会，因为小区有很多房源是出租房，居住人员也比较杂，小区的管理也比较混乱。”

这些小区原生问题在“性价比”面前被放大，当如今的二手房变为买方市场时，中德英伦联邦在二手房市场的表现就容易理解得多。

中德英伦联邦街区实景

目前英伦联邦二手房成交价在2.4-2.9万元/㎡不等，虽和一年前比有一定大约20%的下探，但周边中介告诉记者，二手房价起起伏伏很正常，要客观看待这个价格。

首先，英伦联邦的首批业主在自住或出租10年之后，和当初大约8000元/㎡的新房价格比起来，获得超过2倍以上的回报，现在即便成交价下探20%，回报率也很高，很多业主能承受这种价格浮动。

其次，中德英伦联邦的自住率和出租率都很高，空置率低，目前一套90㎡左右的三房户型租金大约在3500元/㎡左右。这也会影响很多不急于卖房的业主的决策，因为继续持有也可以获得长期而稳定的租金回报。

中德 英伦联邦实景

另外，现在英伦联邦2.4-2.9万元/㎡的二手房成交价，在高新南区算中等偏上水平，比起相邻的天府新区海昌路板块，还是要略胜一筹。

当然中德英伦联邦的二手房价也会受到新房市场的影响，一方面，目前新川板块还有部分在3万元/㎡单价的新房，这会分流走很多英伦联邦潜在的二手买家。而很多卖掉中德英伦联邦的业主，最后的选择也是在新川板块或天府新区换购新房。如果业主卖旧买新比较急迫，那么调低卖价预期不可避免。

另外，中德英伦联邦的高容积率其实是把双刃剑，一方面这意味着居住舒适度打折，但另一方面对于商业的繁荣却是重大利好。中德英伦联邦所在的区域，由于入住率高常住人口多，已经是一个十分成熟的板块，周边地铁、学校等配套也很完整。

对于购买预算有限、又追求性价比的二手房的购房者来说，这里仍然不失为一个不错选择。

对于卖房的客户而言，有一个来自中介的建议：“建议先降到跟市场价差不多，价格合适可以吸引更多的客户关注，增加带看量的同时，也能进一步加快成交周期。”

关于中德英伦联邦的二手房，你怎么看？评论区说出你的观点。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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