2023年商品住宅河南省市场白皮书

前言

2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，三、四季度政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

市场方面，河南整体市场处于筑底修复阶段。上半年随着管控的放开，刚性需求得到释放，部分城市成交量同比增幅巨大，但市场恢复动能后劲不足，三、四季度开始各地市均出现销量回落现象。整体市场动向表现较为分化，城市首位度高、具有产业基础的城市，人口吸附能力较强，房地产市场恢复迅速。

土地方面，在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成全年的拟供应清单，四季度虽“翘尾”收官，但土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低。基于上述事实，预计土地市场依然会延续“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。

总体来看，行业仍在调整，近期政策面继续释放利好，支持房企合理融资，提振市场信心，但购买者信心和预期的修复尚需时日，短期内预计都以观望情绪为主，市场难有大扭转，企业销售去化及回款还将面临较大压力。

展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方调控政策进一步优化，或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。而在经营环境仍充满不确定性下，房企需采取积极对策修复购房者信预期、适应新变化，促进销售去化。一方面，继续推进融资工作，抓住融资机会，拓展融资渠道，保持稳定的现金流入，向市场传递积极信号，增强品牌信心、修复和改善购房者预期。另一方面，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。

Part

1

行业宏观分析

1

政策“托举并用”，限制政策逐步退出

（本节有删减）

1.1 中央定调，房地产行业供需关系转变

2023年7月24日中央政治局会议召开，指出我国经济面临多项困难与挑战。房地产方面未提“房住不炒”,会议首次指出我国房地产面临适应市场供求关系重大变化新形势，需适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，成为政策“分水岭”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

1.2全年前稳后松，金融支持不断加码，限制政策逐步退出

上半年以住房保障、保交楼、强监管等政策为主，坚持房住不炒。724中央政治局定调，政策工具箱逐步释放，开始加大对房企的金融支持力度、个人购房贷款利率及首付比例下降、认房不认贷、退税等政策力度，政策由“稳定”变为“积极”。

Part

2

河南新房市场

2023年河南整体市场处于筑底修复阶段。上半年随着管控的放开，刚性需求得到释放，部分城市成交量同比增幅巨大，但市场恢复动能后劲不足，三季度开始各地市均出现销量回落现象。整体市场动向表现较为分化，城市首位度高、具有产业基础的城市，人口吸附能力较强，房地产市场恢复迅速。客户端更注重交付安全性及企业的以往口碑美誉度，整体观望情绪依然浓厚；企业端对于市场更加谨慎，放缓推盘节奏，整体以清库存为主；市场营销手段创新较多，如新媒体时代下的直播卖房，再如更关注后市场服务的社群活动等，均在一定程度上获得了市场的认可。河南本土房企在市场恢复中起着积极的作用，一方面加紧推动项目交付工作，在细分的市场环境下赢得更多的客户信任度；另一方面努力提升老业主的居住满意度和服务体验感，使自身品牌及项目更加具有市场吸引力。

1

市场筑底修复，成交聚焦核心，信心仍待提振

（本节有删减）

1.1 市场总述：成交集中于核心城市的核心区域，市场筑底修复前行

2023年河南省整体供求不及去年，市场成交多集中于核心城市的核心区域，如郑州市2023年的主要成交主要向郑东新区和金水区倾斜，整体市场筑底修复前行。河南省商品住宅受市场环境等因素影响，供应及需求尚未恢复到往年水平，全年累计供应5548万㎡，同比下滑14.3%；累计成交7191万㎡，同比下滑7%；全年商品住宅均价6382元/㎡，较2022年有所回升，但尚未达到2021年前水平。

图：2020-2023年河南省商品住宅供销量价走势

数据来源：CRIC2020

1.2 城市分述：市场再度细分，城市经济、人口、产业缺一不可

市场修复的底层动力，第一看经济和人口、第二看产业基础。2023年成交量150万㎡以上的城市有7个，郑州、商丘、驻马店、新乡人口和经济首位度较高，虹吸能力强；洛阳、许昌、漯河为产业城市，经济活跃度高、购买力强。成交量在100万㎡-150万㎡的城市为5个，安阳、南阳在第二梯队处于领先地位，2023年成交量超过130万方；平顶山、开封、信阳由于地理位置及产业基础等原因，人口流出率较高，市场增长缺乏动力。第三梯队中，成交量在100万㎡以下的城市有6个，如首位度不高的濮阳、鹤壁、周口、焦作，和城市规模较小的济源、三门峡。

图：2023年分城市商品住宅供求量价

数据来源：CRIC2020

1.3开盘市场: 市场恢复动力疲软，客户观望情绪浓厚

（略）

2

客户关注点转向保守

（略）

Part

3

河南土地市场

市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。截止2023年12月31日，河南土地成交建面同比降了24%，成交建面再度刷新近十年新低值。分能级城市来看，各能级城市土地均不及去年同期水平。热度方面，受房企资金依旧承压、楼市依然下行等多重因素影响，房企参拍热情依然不佳，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.0%。

2023年在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成全年的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低。基于上述事实，预计土地市场依然会延续“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。

1

2023量价继续调整，2024年投资或将弱修复

（本节有删减）

1.1成交面积同比降幅超两成，规模下探至历年低位

2023年河南省整体经营性土地供应12078万㎡，同比下跌22%，成交量8020万㎡，同比下跌24%。供应方面，原因在于2022年各城市年底加大供应力度后，2023年土地节奏放缓，供应量下降。成交方面，虽然郑州2022年第四批次土地成交时间放置23年2月，导致一季度成交规模同比领涨，但受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，整体土地市场成交量同比显著下滑。价格方面，因优质地块成交规模占比增加影响，土地成交平均楼板价为1503元/㎡，同比去年仅下降1%。

分城市结构来看，受市场大环境遇冷，多数城市土地成交面积不及去年同期水平。郑州受供地模式调整影响，成交不及去年同期水平；而其他17地市与2022年同期相比，多数呈现量跌趋势，但变动幅度略有差异。其中，焦作、三门峡、济源、开封城市全年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少6成及以上；其次是驻马店、濮阳、商丘、平顶山成交规模下降3成及以上；17城总规模收缩较为显著，仅个别城市周口、洛阳、安阳、新乡成交同比回升。价格方面，济源去年外围土地占比较大，楼面价同比基数低，价格上升幅度较大。平顶山出让土地从城投托底到优质地块本土企业拿地，价格上升；南阳因主要围绕市区价值较高的地块成交，楼面价不降反升。

图：2016-2023年河南历年经营性用地供求量走势（包含县）

图：2023年河南各城市经营性用地成交量及同比（包含县）

图：2023年河南各城市经营性用地成交楼板价及同比（包含县）

数据来源：CRIC2020

1.2 部分企业复苏，溢价率小幅提升

（略）

1.3 积极引导市场预期，流拍率涨幅收窄

（略）

2

2023年压力仍较大，企业谨慎且聚集

（略）

3

2024年增速有望边际改善，投资从“拼运气”回归“拼实力”

（本节有删减）

2023年在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成全年的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低。基于上述事实，预计土地市场依然会延续“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。

从全年成交变动来看，在楼市端表现持续低迷的影响下，2024年土地市场也持续低位运行，成交建面再度刷新近十年新低，整体市场热度也延续低位。接下来，地市热度的回暖仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升，整体土地市场热度才将有可能回温。所幸的是，在经历了2022-2023年连续两年的土拍规模缩量之后，地方主管部门和企业对于市场的变化已经更为适应，地价和出让条件已调整至更为合理的范围，稀缺优质地块也能拍出应有的溢价水平，尤其是在预供地制度推行的帮助下，2024年河南土地市场有望迎来增速指标边际改善，规模平稳发展的一年。

从企业角度来看，2023年房企谨慎、收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低。我们预计谨慎的主旋律仍将延续至2024年。房企投资主要受限于两个方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，在两者暂未迎来好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。与过去几年整体高热的土地市场不同，从2023年开始，市场“一荣俱荣”的格局不再，由于房企可投资的总量受到限制，如何做到“把钱花在刀刃上”更为重要，因此出于对项目流速和安全性的两方面考虑，企业投资在谨慎的基础上变得更为聚焦：城市上首选能级较高的城市，具体地块的选择上，则以市区位置核心、配套完善的优质土储更受房企青睐。

Part

4

河南房企表现

2023年行业规模继续下滑，与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%,行业整体维持底部震荡格局。市场信心和购房预期的修复正在持续进行，房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

河南省内而言，全省行业目前仍处于风险出清周期内，政策方面持续全面助力行业恢复，提振市场信心。但基于目前全国行业环境压力以及购房者信心筑底，今年全省整体市场规模依旧呈现下滑趋势，但基于上半年市场阶段性回温支撑，全年销售体量下滑幅度明显收窄。

1

业绩表现：头部房企格局分化，百亿房企4家

（略）

2

房企预期：销售低迷态势短期难以扭转，修复购房者预期是关键

（略）

Part

5

河南典型城市

1

洛阳市场：市场量价双降，2024年宽松政策持续稳固

（略）

2

南阳篇：2023短暂脉冲复苏，2024或延续筑底行情

（略）

3

开封篇：一级深度调整，二级持续修复

（略）

Part

6

2024年展望

（略）

本文为删减版

完整版专题请咨询：

杨女士：15890622337

吕女士：15839451626

目录

河南省2023年商品住宅市场报告

一、 行业宏观分析

1、政策“托举并用”，限制政策逐步退出

1.1中央定调，房地产行业供需关系转变

1.2全年前稳后松，金融支持不断加码，限制政策逐步退出

二、 河南新房市场

1、市场筑底修复，成交聚焦核心，信心仍待提振

1.1 市场总述：成交集中于核心城市的核心区域，市场筑底修复前行

1.2 城市分述：市场再度细分，城市经济、人口、产业缺一不可

1.3开盘市场: 市场恢复动力疲软，客户观望情绪浓厚

2、客户关注点转向保守

2.1客户关注：项目的安全性及施工进度成为客户决策标准

2.3客户产品：120-140㎡的舒适性产品波动增长

3、竞争更加多元化，营销形式多变，综合实力促成交

三、河南土地市场

1、2023量价继续调整，2024年投资或将弱修复

1.1成交面积同比降幅超两成，规模下探至历年低位

1.2部分企业复苏，溢价率小幅提升

1.3积极引导市场预期，流拍率涨幅收窄

2、2023年压力仍较大，企业谨慎且聚集

3、2024年增速有望边际改善，投资从“拼运气”回归“拼实力”

四、河南房企表现

1、业绩表现：头部房企格局分化，百亿房企4家

2、房企预期：销售低迷态势短期难以扭转，修复购房者预期是关键

五、河南典型城市

（一）洛阳市场：市场量价双降，2024年宽松政策持续稳固

1、 政策篇：多维共进，居民信贷端作用相对明显

2、市场篇：全年销售规模低位稳定，“前高后稳”

3、土地篇：动态调整开发规模

4、房企篇：房企格局稳定，多企业单盘支撑全年业绩

5、预判篇：总体平稳，呈现“脉冲式”波动

（二）南阳篇：2023短暂脉冲复苏，2024或延续筑底行情

1、政策篇：全力以赴强经济、增信心，改变楼市外部环境

2、市场篇：市场短暂复苏，但持续性不足，延续筑底

3、土地篇：核心区供地量加大，促使土拍热度回升

4、企业篇：交付品质加分，市场开启新风向

5、预判篇：多样营销为辅，产品力是关键

(三）开封篇：一级深度调整，二级持续修复

1、政策篇：不断刺激需求，优化营商环境

2、 新房篇：市场严控供应，成交持续修复

3、土地篇：供销深度调整，成交集中在下半年

4、房企篇：海马一骑绝尘，永威再度发热，晋开超预期交付

5、预判篇：深度调整之后，2024年或将迎来供应窗口期

六、2024年展望

往期河南省白皮书回顾

2023年10月19日

2023年7月21日

2023年4月18日

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