房价有涨有跌，婚内共同还贷的不动产，离婚时如何分割（二）

二、婚后夫妻双方共同贷款买房、离婚时房屋升值的

在婚后双方共同贷款买房、离婚时房屋升值的情形中，分割不动产时，需要首先确定不动产的归属。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割”。

该司法解释第七十六条的第（三）种情形，即双方均不主张房屋所有权的，因双方可直接就拍卖、变卖的价款进行分割，所以并不涉及一方需要向另一方补偿的问题，故本文仅就一方取得不动产所有权，对未取得不动产所有权一方如何进行补偿的问题进行分析。

参照最高人民法院民事审判第一庭编辑出版的《民事审判指导与参考》中第65辑刊登一篇题为《最高院民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算》的文章，最高人民法院民一庭法官认为：“在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现行价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他契税（比如契税、印花税、营业税、评估费等）”。

在婚后双方共同贷款买房、离婚时房屋升值的情形中，因该不动产是在夫妻关系存续期间购买，若无其他约定，该不动产的首付款以及偿还的贷款本息均为夫妻共同出资，均应进行分割；在计算补偿款时，应当根据不动产的升值情况来计算首付款和共同偿还贷款的本息。因此，未取得不动产所有权一方的补偿款=夫妻共同出资部分×[不动产现价格÷（不动产购买价＋共同还贷的利息＋其他契税）]×50%。

举例说明，双方婚后贷款买房，购买价为90万元，双方共同支付40万元首付款，贷款50万元，契税等费用1万元。离婚前双方已共同还贷20万元（其中本金11万，利息9万）。离婚时房屋升值到150万元。

第一步：计算出房屋升值率

升值率=150万÷（90万＋9万＋1万）=1.5

第二步：计算未取得不动产所有权一方的补偿款

补偿款=（40万＋20万）×1.5×50%=45万

在婚后购房并共同还贷的情形中，因购房的时间处于夫妻关系存续期间，因此购房合同、契税等其他能够证明购买时价格的材料中载明的价格，便可以作为“不动产购买价”。“不动产现价格”可通过双方协商一致、参考市场价、申请法院委托第三方评估机构进行评估等方式确定。

作者：刘宁

陕西韬达律师事务所