龙光集团生死时速

斑马消费 杨柘

2024年初，龙光集团走进生死时速。

在化解境外债这件事上，日前，龙光集团掌门人纪海鹏使出浑身解数，拿出了最大诚意——削债、展期、自掏腰包借钱给公司，甚至要为债权人支付同意费。

上述措施出台后，已赢得了51%的债权人的认可，但要突破75%的支持率，还需要更大的努力。

据联交所上市企业债务重组规则，须超过75%的债权人同意重组方案，才有可能成功化解。

对于纪海鹏来说，时间已经不多了。距离下一次聆讯，不到15个工作日。

从汕头到深圳20多年，龙光集团的狼性基因迸发，吃到了行业红利，一脚踏进千亿俱乐部。

行业盛宴过后，龙光集团不可避免地成为出险房企，在债务中辗转腾挪。纪海鹏早已让女儿纪凯婷淡出公司，自己重回一线。

不过，公司距离真正上岸的日子，恐怕还很远。

还差一步

还差一步，龙光集团（03380.HK）就能逃出生天。

继1月12日披露境外债务重组方案后，公司1月15日公告，相关呈请人已在当日聆讯中申请撤销香港呈请。另外，应公司另一债权人团体的要求，香港高等法院批准将聆讯进一步延期至2月12日后首个聆讯日期。

受此影响，15日当天公司股价盘中一度涨至13%，至收盘涨幅5%。

1月18日，龙光集团再次公告，安迈融资顾问加入公司境外债务重组团队，加速推进境外债务整体重组达成一致意见。

当境外债务重组方案已获51%的债权人同意之后，说服余下摇摆不定的债权人，成为公司工作的重心。

此前，考虑到不同类型债权人的利益诉求，龙光集团掌门人纪海鹏为债权人提供了既温和，又实用的化债方案，即运用强制可转债、以部分现金偿债，以及债务展期等多种方式，实现削债和展期。根据公开方案，此举将为公司整体削债26亿美元至30亿美元。

根据1月12日披露的境外债重组方案，公司将重组的境外债务本金66.49亿美元，连同股东提供的贷款13.46亿美元，合计79.95亿美元。

在化债方面，纪海鹏拿出的诚意，远比孙宏斌之于融创的力度还要大。

纪海鹏家族累计已向公司提供约13.46亿美元股东贷款。其中，4亿美元参与本次境外债重组方案，余下的转为年利率2%长期票据。极低票据利率，纪海鹏又让了一步。

不仅如此，纪海鹏还表示，将向今年3月28日前同意该方案的债权人支付0.2%的同意费。

不断地让步示好，纪海鹏或将失去绝对控制权。据测算，在极限之下，纪海鹏家族在公司持股比例将由75.08%降至51%。不过，在目前的境况下，为公司赢得一线生机，比什么都更重要。

活下去

龙光集团曾以高举高打的风格，在地产行业刮起了小旋风，成为业界黑马。2021年，公司销售规模达到巅峰，为1402亿元，位列克而瑞百强榜单第23位。

高光时刻没有维系多久，次年“三道红线”出台后，流动性危机显现，公司销售状况急转直下。2022年，降至419.2亿元，去年再降至230.7亿元，在克而瑞的排名，由第36位降至第61位。

2021年至2023年上半年，公司营业收入分别为782.9亿元、416.2亿元和138.6亿元，归母净利润分别为99.75亿元、-85.24亿元和-19.13亿元。

楼市缓慢复苏的现状，进一步影响到公司资产的变现，此前拿下的优质地块无人接盘。去年底，公司位于深圳南山留仙洞一处地块，被摆上货架，起拍价52.69亿元，因无人问津而流拍。这处地块，为公司2021年斥资69亿元竞得。

公司与合景泰富在香港联手打造的凯玥豪宅项目销售也不顺，这个货值超过300亿港元的项目，入市1年仅4套成交，合计7亿港元。

处置资产不畅，销售回血难，公司尽可能地压缩费用开支，勒紧裤腰带过日子。

截至2023年上半年，公司行政支出同比减少2.43亿元、销售及营销支出同比减少2.12亿元。

尽管资金链紧绷，但龙光集团还是有一定家底。截至2023年上半年，公司拥有土地储备建筑面积2706.68万平方米，48.2%位于大湾区。另外，还持有写字楼、购物中心等物业51处。

公司预计，境内外债务重组时期，公司通过开发、城市更新等预计实现销售额约650亿美元至750亿美元，可用于偿还境外债务现金总额40亿美元至47亿美元。

“地王”往事

龙光集团发迹之地在广东汕头。

纪海鹏早年靠建材和医疗器械生意赚得第一桶金，后来涉足房地产行业。

1998年，纪海鹏在汕头投资开发阳光花园项目，当年开工，当年售罄，成为当地的样板项目。不到3年，公司前身龙光建安，就成为汕头当地的头部房企。

在汕头站稳脚跟之后，纪海鹏敏锐地发现，往南300多公里外深圳的商业机会，比起汕头，简直不是一个量级。

于是，他带领公司挥师南下，在深圳开启一场轰轰烈烈的夺地大战。

2003年，拍得宝安区首个地王地块，开发出天悦龙庭项目。

在土地市场，龙光集团大杀四方。2004年拿下佛山天湖郦都，2006年将南宁普罗旺斯项目揽入怀中，这些都是当地的“地王”项目。

公司主要业务所在的深圳，寸土寸金，是各路地产企业角逐的中心。龙光集团作为一个外来者，频频亮出肌肉，一度让外界惊诧不已。

2014年白石龙某地块、2015年龙光红山地块、2016年光明新区一核心商住地块，仅这3宗地块，总价就接近300亿元。它们或是深圳总价“地王”，或是全国总价“地王”。

即使2021年行业普遍降杠杆背景之下，龙光集团仍拿出80亿元参与深圳首轮集中供地，将两处地块收入囊中。

可能连纪海鹏也没料到的是，行业调整的飓风来得这么猛烈，企业刚刚攀上高峰，马上滑落低谷。