20年20人专访｜孙鹏阳：人文商务综合空间的实验

2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了"商业地产20年20人"专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以"谁为行业赢得未来"为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳接受了房讯网的专题采访。

商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳

房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

孙鹏阳：想从一个侧面来谈谈发展成就：楼宇经济的发展，写字楼成为城市发展的重要引擎和载体。

我国改革开放之初，基本没有真正意义上的写字楼，大量外资企业涌入，很多只能租住在酒店。80年代中后期及90年代逐步建设了现代意义上的写字楼，如北京国贸中心1/2期，上海金茂大厦、广州中信大厦，深圳国贸大厦等。这个时期，写字楼主要是顺应外资企业的办公需求，写字楼的租金和售价基本都是以美元计价。

为了促进经济的发展，各区域、城市从90年代开始主动规划各自的商务区，这些商务区在这20年间取得了举世瞩目的宏大成就。写字楼就是这些商务区最大的组成部分，大概要占到50%的比例，并由此衍生出楼宇经济、总部经济。写字楼成为了区域、城市发展的重要引擎和载体。我们看最具代表性的三个国家级中央商务区：

北京中央商务区，即北京CBD，1998年确定规划范围，2001年北京CBD管委成立， 2003年确定为北京超高层建筑，标志性建筑集中的区域。经过二十年的建设，北京中央商务区基本建成，2020税收过亿的楼宇达122座。

上海陆家嘴，1993年确定规划，1999年金茂大厦建成开业，2008年环球金融中心落成，2016年上海中心大厦正式完工，今年11月28日陆家嘴最后一个商办地标保利浦开金融中心正式竣工。2020年上海陆家嘴商务区税收过亿楼宇达110栋。

广州天河中央商务区，1993年珠江新城开始规划，2003年珠江新城正式确定为广州中央商务区，2011年珠江新城，天河北和广州国际金融城正式组成天河CBD。截至目前，12平方公里的天河北和珠江新城已经基本建成，广州国际金融城在建设当中。2022年税收过亿的楼宇86栋。

房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

孙鹏阳：举个例子，最近竣工的上海保利浦开金融中心，有一个很有特色的定位：人文商务综合体。

之前我们也看过很多文化空间与写字楼结合的案例，如新保利大厦云楼9-15层的保利艺术博物馆，北京环球金融中心2层的金杜艺术中心，上海中心大厦37层的上海观复博物馆等。这些艺术空间大都租用或者业主提供空间，只作为写字楼的一个业态，空间占比很小，给写字楼增添了人文氛围，但没有人会把这些项目定义为人文商务空间。

上海博物馆东馆有11.32万平方米，保利浦开金融中心有24万平方米的超甲写字楼，4.7万平方米的商业。这40万平方米的建筑在设计之初就一体化设计，相互融合，交相辉映。保利浦开金融中心在运营上把4.7万平方米的商业作为文化商业，引进了日本最潮的当代艺术画廊--南至阁艺术中心，不仅从空间上而且从运营上与上海博物馆东馆呼应融合，共同构建了人文商务综合体。

经济的发展一定会带来文化的兴盛，中国的复兴，最终一定是文化的复兴。写字楼是经济发展的重要引擎和载体，相信在文化发展传播中也一定会扮演非常重要的角色，期待未来会涌现出更多的各种创新形式的人文商务综合空间。

房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

孙鹏阳：我们这一代从业者赶上了巨变的时代，未来20年会是翻天覆地的20年，也许会影响到这个行业的思维框架、思维逻辑。

写字楼行业兴起之初，我们需要引入国外的资金、技术、管理，然后利用自己的成本优势，生产产品，逐渐发展自己的工业体系。目前这一状况已经发生了很大变化，我们的人均GDP1990年是347美元，2000年是951美元，而2021年已经跃升为12359美元；2022年进口规模达27610亿美元，而且还在快速成长，是全球第二大进口市场，规模仅次于美国33700亿美元，并且是全球141个国家的第一大贸易伙伴。WIPO发布的报告显示2022年中国PCT国际专利居首位，外国智库统计了影响未来的44项科技研究，中国有37项领先，虽然目前还没有形成产品和产业，但未来20年可以预见中国的资金、技术、管理、市场会发生翻天覆地的变化，我们这个行业所服务的客户、客户结构一定会是另外一番景象。

工业经济向数字经济的转变，互联网是这个转变的序曲，但已经对我们这个行业产生了巨大的影响，开放、包容、共享、智慧、绿色、可持续已经影响到我们行业的方方面面，从理念到建造、运营；从硬件到软件，从管理到治理。数字经济、技术革命经过之前的积累在快速的改变着中国经济的各个层面。2015年国家提出2025中国制造，发展至今很多数字技术已经产品化、甚至在逐步产业化，未来会加速进入智能世界，如孟晚舟所讲：所有对象可连接；所有应用可模型；所有决策可计算，人们的工作和生活方式会发生巨大的变化，甚至会超出我们的想象。未来20年这样的境况一定会到来，我们所必须要做的就是拥抱变化，改变思维。

过去400年，世界秩序由西方主导，标准、规则、程序、机制等都是西方制定的，但随着世界变局的到来，新的秩序正在孕育。国家2018年提出中国标准2035，未来的20年，相信通过行业同仁的共同努力，包括《商业办公建筑综合评价标准》在内的中国标准将有更多新的建树。

来 源：房讯网