中原地产研究院：解析2023年决定城市分化的主要因素

近日，中原地产研究院发布《2023年度报告》。报告指出，尽管2023年市场整体表现低迷，但不同城市间市场表现依然存在差异。近年来由于房企暴雷、停工等负面消息，叠加新房供应下降，二手税费下调等因素综合影响下，二手房成交占比持续上升。这一现象在二线城市表现更为明显。因此，观察新房与二手房的成交量总和更能反映市场实际情况。

从图3-20可见,成都、西安、济南、天津2023年新房和二手房的成交总量高于2019年-2022年均值，表现明显优于其他城市。在下跌的城市中，跌幅差异也相当显著，如北京、合肥、长沙、南京、上海跌幅不到20%，而重庆、宁波、大连跌幅超过了40%。

图3-20：30个重点城市2023年新房+二手成交量对比2019-2022年均值

我们认为造成城市间市场表现分化是由几个因素共同影响导致的。

因素1：城市基本面

我们在历年报告中曾多次提到“基本面决定城市分化”，这一判断在过去两年的市场也得到验证，预计未来也将继续有效。城市基本面最终体现在人口吸引能力上。人口普查作为每隔10年一次的官方调研数据，是判断一个城市长期人口吸引能力的最好依据。从图3-21可见，除一线城市人口受政策限制，增速与房地产市场表现并不匹配外，其余城市基本符合人口吸引能力越强，市场表现越好。

图3-21：重点城市人口吸引能力与2023年市场表现

因素2：市场透支程度与库存

人口代表着一个城市的房地产支撑面，决定未来市场走势的除了支撑，还有风险。风险主要来自两方面，其一是目前房地产的透支程度，其二是市场库存。新房成交量透支程度是我们在2018年提出的一个概念，用来衡量一个城市在市场上升期，其成交量透支了多少未来的需求，其具体解释如下：“理论上来说，一个城市楼市发展水平，应当与经济发展相适应。在人口没有大幅变动的情况下，每年住宅的需求量应当有一个相对稳定的量。而房价与成交量的增长应当在一个相对稳定的区间范围内。在过去年份里，很多城市都经历过这样一段量价相对平稳的时间，我们可以把这段时其中期的成交量看作是合理水平，这也是“自住需求”叠加“改善需求”共同作用的结果。而当价格高涨，成交量也随之攀升，这显然离不开“投资需求”的推动。反之，当市场低迷，价格下跌，这是时成交量的低谷可看作是仅剩“刚需”支撑所致。——《寻找下行周期中的确定性【中原地产2018年刊】》

简单来说，在过去上行周期中量价透支的城市，将面临向正常水平回归。一个城市透支率越高，市场上行时超出正常年份的成交量越多，则需要修复的时间越长。

库存消化周期数据已于上文提过，30城库存消化周期均值创2015年以来历史新高，达21个月，除杭州、上海、合肥等个别城市外，大部分城市库存消化周期大于12个月。

从透支程度和库存两个指标看，2023年市场表现好的城市（成都/天津/济南/西安）普遍透支率较低。如成都透支率仅92%，西安库存消化周期短（12个月）。因此，基本符合新房透支率、库存越高的城市，市场表现越差的预判。

图3-22：重点城市新房透支率与2023年市场表现

图3-23：重点城市库存消化周期与2023年市场表现

因素3：房价

随着近年来中国经济、人口增速放缓， 2021下半年后房地产进入下行周期，市场对房价上涨的预期基本消失。刚需，自住成为市场主流。经济基本面较好，而房价较低的城市更容易吸引到刚需客户。从图3-25可见，今年市场表现相对较好的成都、西安、济南、天津新房成交价格均低于2万元/平米，在重点一二线城市中排名靠后，且其房价相对其所在的省份的平均房价差距不大，即作为省会城市，购房性价比较高。除去房价的绝对值以外，房价跌幅也是影响购房意愿的一大因素。

值得注意的是，不能脱离城市基本面谈房价。房价较低的城市如果没有基本面支撑也无法维持楼市成交，如东北城市。

图3-24：重点城市新房成交价格与2023年市场表现

图3-25：重点二线城市房价对比其所在省房价（2023年）

图3-26：重点城市房价对比高位下跌幅度（2023年）

综合上述3个影响因素，我们将各城人口表现、新房成交透支率、库存、房价水平等数据标准化后，对各城进行综合打分。结果见下表（表3-2）,可以看到，各城得分排名与2023年市场表现基本对应，说明上述因素确实导致了城市间市场表现的差异。根据得分表现，我们可以将30个重点城市分为3档，并对2024年各城住宅市场做出预判。

第一档（表3-2中红色部分）包括及成都、西安、合肥等热点二线城市、这些城市人口吸引能力强，新房透支率、库存低，且房价性价比相对高。这些城市在2023年市场仍有增长或是跌幅较小，预计2024年住宅市场仍能表现良好。新房市场受各城供应情况不同影响，2024年表现会有差异，但二手房成交量普遍预计能维持2023年的高位水平。其中，成都、西安、广州新房、二手房成交总量预计持平或高于历史平均水平（指2019-2022年平均值，下同）。

第二档（表3-2中黄色部分）则为各项表现中等的城市。主要为北京、上海及部分二线城市。这些城市在2023年新房、二手房成交总量较2019-2022年均值跌幅在10-30%间，预计2024年市场能维持2023年水平或是略有增长，但新房、二手房成交总量较历史平均水平仍将有15-30%的跌幅。

第三档（表3-2中绿色部分）则为各项表现较差的城市。这些城市或是基本面差、或是库存高企（东莞）、或是新房透支程度较高（厦门）。这些城市在2023年新房、二手房成交总量较2019-2022年均值跌幅普遍超过30%。2024年市场表现分化。部分基本面较弱的城市（肇庆、昆明）预计住宅成交将持续下行。但也有部分调整时间较长的城市，如福州、厦门预计市场将进入修复期，成交量会有所反弹。但总体而言，这一档的城市2024年新房、二手房成交总量仍将处于历史低位，预计低于历史平均水平30%-50%。