南京老旧小区加装电梯多在个人名下，部分小区探索托管新思路

南京是江苏乃至全国较早探索老旧小区加装电梯的城市，截至2023年底，南京已加装并投用的电梯达1800多部。这项惠民工程极大方便了小区居民，不过，随着电梯使用年限的增加，很大一部分加装电梯还在个人名下，不少负责牵头、收费的业主担心：后续出现业主搬家、卖房等各种问题，电梯后续维保会成难题。

对此，现代快报记者进行了调查，南京市玄武区已启动市场主体托管电梯推进工作，已有部分小区在摸索电梯托管办法。

△孝陵卫街200号小区加装的电梯易加梯公司供图

困惑：个人是电梯的“使用单位”，后续维保成难题

市民刘女士所住小区建于上世纪九十年代，楼里有不少老人，上下楼很不方便。2018年，南京推进老旧小区加装电梯工作，还有相应政府补贴政策，刘女士赶紧牵头发动楼内住户联名加装电梯。前后跑了大半年，与一、二楼的邻居协商了很久，最终由三楼以上10户人家出资，成功加装了电梯。

刘女士告诉现代快报记者，通梯5年来，电梯给大家的生活带来了很大便利，但困惑也随之而来。因为当初负责牵头增梯，所以后续不少事务都落在她自己的头上，比如每年4500元的电梯维保费的收取。最近这笔4500元的钱刚刚收完，又被电梯公司告知需要做制动力实验，需收取1000元，同时断电自动平层电源还需500元，也就是又要收1500元。

刘女士说，这些都是专业问题，自己把握不准，但电梯公司就找她这个牵头人结账。“和电梯公司对账，再和业主报账、收钱，是要担责任的。要是以后电梯老化，需要更换个零部件、做个维修什么的，都需要额外费用，很是麻烦。”

另一方面，电梯维保合同、电梯检验报告以及挂在电梯里的特种设备使用标志中“使用单位”的名字，都写的是刘女士母亲（房屋产权人）的名字，“使用单位以牵头业主或其家人为名，如果电梯出现安全问题，我们个人可承担不起。今后还会有很多专业问题要面对，未来10-15年随着电梯老化，还会出现各种问题。”刘女士说，自己现在已经搬家了，其他业主也会出现卖房等各种情况，估计未来电梯维修资金的筹措难度也会变大。

她听说可以把电梯托管出去，但是第三方公司肯定要收取比维修成本更高的费用，所有业主又不一定能达成统一，问题还是不能得以解决。

刘女士的情况绝非个案。2013年《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》出台，2017年开始大范围增梯。事实上这几年，南京加装的电梯不少都在个人名下。有些小区单元电梯的维保费至今无法收齐；有些是由牵头人先垫付，再慢慢收取；甚至还有小区在加装电梯后出现故障，因为资金问题导致维修陷入困境。

进展：玄武区已启动市场主体托管电梯推进工作

截至2023年底，南京已加装并投用的电梯达1800多部，其中玄武区已投用650台，占了三分之一，惠及近7000户家庭，超2万居民。其中大多数电梯登记在个人名下。

玄武区市场监督管理局相关人员坦言，随着增设电梯使用年限的增长，登记在个人名下的电梯安全管理存在短板，电梯的使用单位不明确、责任主体不清晰，安全管理职能无法有效履行。如很多增设电梯是用当时委托书中的共有产权人代表进行注册登记使用，但实际并不作为电梯的安全管理员履行安全管理员职责，有的电梯使用登记人员甚至为无行为能力的老人；有的增设电梯因房屋买卖、搬迁、共有产权人去世等原因导致共有产权人容易发生变动，新共有产权人不愿意承担电梯运行的相关费用，共有产权人也不愿意承担安全管理职责。

2023年，国家市场监管总局出台第74号令《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》，明确要求电梯“属于共有产权的，共有产权人须委托物业服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯，受委托方是使用单位”。因此，2023年7月后，南京市玄武区新增的既有住宅增设电梯均不再登记在个人名下，而是可以登记在上述市场主体的名下。

但对于已登记在个人名下的电梯怎么办？玄武区增梯办相关负责人表示，区增梯办已经在联合市场监督管理部门推进托管工作，主要是三种方式，托管给物业公司，托管给维保公司，或是托管给第三方公司。

如何推进呢？据悉，玄武区对既有住宅增设电梯安全管理信息摸底工作，掌握增设电梯基本情况。同时，玄武区市场监管局监管人员走进社区，联合区房产局、物业公司、电梯维护保养单位进行安全知识宣传，组织召开“玄武区既有住宅增设电梯托管工作会商会”，邀请电梯维护保养单位参会，宣贯市场主体托管工作，鼓励维护保养单位主动承担电梯使用单位主体责任等。

探索：物业兜底，负起加装电梯的管理责任

其实，南京部分小区已经在探索电梯的托管办法。1月19日，现代快报记者来到雨花台区雨花苑小区，小区内多部加装的电梯正在有条不紊地运行。

△雨花苑小区加装的电梯

南京雨花苑小区物业负责人陈海亚介绍，雨花苑小区共有33个单元，已有26个单元安装电梯，4个单元正在申报，剩下3个单元由于位置条件没办法安装，目前所有电梯已全部移交给物业公司进行托管。

“物业更像一座架在居民和维保单位间的桥梁。”陈海亚表示，“托管方面包括本身自带功能托管，电梯有五方对讲，必须在门岗有人24小时值班，还有电梯的年检、环境的清扫等，出现问题我们还会配合维保单位进行维修。”

“现在由物业来管真的是太好了。”小区居民张大爷告诉记者，以前居民自己管理电梯时，电梯出现故障，找人维修非常麻烦，现在由物业来负责，电梯出现的问题物业都会负责协调和处理，为居民减少了很多麻烦。现代快报记者了解到，雨花苑小区物业公司并未收取托管费用，目前居民仅需缴纳电梯维护费用，每部电梯每年的费用在4000元~5000元，每户居民每年支付500元~800元，这笔费用由物业代为收取，交付给维保单位。

业主委托第三方公司管理，有各种“套餐”可选

南京孝陵卫街200号小区已加装40部电梯。近日，部分单元居民与维保公司易加梯公司达成了协议，全权委托该公司作为第三方来管理电梯。

易加梯公司相关负责人表示，电梯托管主要分为半托或全托，比如托管电梯的日常维保、电费、检测等，一年费用在5000元左右。如果是全托，还涉及整体设备、土建、钢结构等，一年费用8000元左右。“签订年限也可以不同，看业主的需求，可以选择不同的套餐服务。”上述负责人表示，全周期的托管服务是10年，业主也担心一签10年，数额较大，存在风险，为此双方商议后采取第三方银行来监管的办法，“银行对钱托管，我们每年履行协议后，相应费用会打到账上。”

一名业主表示，玄武区在推进市场主体托管电梯，大家一商量，准备把电梯完全委托给第三方公司。“这样一来，居民只是电梯的使用者，省心省力，何乐而不为？”

专家建议：相关部门可以制定导则，推进电梯管理顺利移交

江苏省规划设计集团更新院主任规划师李琳琳长期关注老旧小区改造。

李琳琳认为，加装电梯方便老人、幼儿、残疾人士的出行，是惠民的好事，但确实出现了一些后期维护的难点。一是管理主体不明确，很多地方以居民自治的方式来管理，实际上产生很多后续问题。二是安全责任比较难落实，一般电梯公司提供若干年维修管理服务，但是对日常电梯安全管理，三方通话等不提供服务。三是运维资金难以保障，今年收齐了，但是因为后期房主变更、业主搬家等问题，难以收齐。

“其实全国一些地区已经做出了有益尝试，比如上海建议在电梯管理方面，居民自治转为专业机构管理。”李琳琳说，比如通过涨一些物业费形式，让物业公司来管理电梯。安全责任这块，电梯的管理权由居民转为物业公司后，日常安全管理由物业来负责。“之前有些小区，除了费用难收齐外，有些电梯呼叫电话甚至是转移到居民家中，如果物业来运转，就可以加装一些远程监控视频，呼叫转移到物业公司专门岗位。”

李琳琳认为，从政府部门来说，增梯办、市场监督管理部门、街道、社区可以联合制定一个加装电梯后续维护的导则指南，来指导业主将电梯管理主体委托给第三方公司或物业具体如何操作，并在相关部门指导下签订协议，来保证双方的权利和义务。

现代快报/现代+记者赵丹丹杨晓冬徐梦云文/摄

（来源：现代快报全媒体）