2024年，苏州大批别墅重现楼市！产品力全面开卷！

　　从去年年末到现在，别墅这阵风在苏州吹得有点猛。

　　先是土拍取消了“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”这一限制；

　　随后的吴江专场土拍中也出让了低容积地块；

　　再是上周，园区核心藏了多年的白塘壹号别墅取证，将苏州别墅热度再带上新的台阶。

　　据克而瑞苏州房产测评不完全统计，今年苏州待售、待出让低密别墅项目，不包含那些藏了又藏的老盘，将近有17个项目与地块或将入市、出让，容积率最低仅1.02。

　　核心区域别墅刷新房价

　　由于“限墅令”限制，近年来苏州别墅一直供不应求，特别是核心区的纯别墅（联排、双拼、独栋）产品更是少之又少。

　　想要入手核心区的别墅，只能看向二手房。

　　像世茂铜雀台、苏州御园等核心别墅，这些拥有稀缺资源（如双湖板块湖景）、核心地段+顶级配套的别墅，拥有更强的确定性与保值性，也占据了定价的话语权，成交均价都基本在10万元/㎡以上。

　　但“核心别墅只能买二手”这一现象今年似乎将发生改变。

　　上周园区湖东的白塘壹号别墅取证入市，备案均价高达6.84万元/㎡，再次刷新了苏州新房房价。

　　项目地块于07年出让，09年首开，整体以当时流行的英伦风格为主，本次取证的共8套独栋+24套双拼，双拼建面约383-393㎡，独栋建面约547-646㎡，最高总价高达4776万元。

　　超高的总价完全抵挡不住苏州高端置业者的热情，这周四，白塘别墅31套别墅（45#暂不销售），共54组客户认筹。

　　像白塘壹号这样藏了很久的核心现房别墅如翠湖雅居、湖滨四季二期等，今年都也有可能取证。

　　除了这些藏了又藏的老盘，今年园区核心与姑苏古城还或将迎来别墅新盘！

　　一

　　双湖板块低密宅地

　　去年年末，园区双湖板块控规公示，新增了2宗低密宅地，容积率仅1-1.02。

　　双湖御园西侧3宗地块，容积率仅1.02

　　地块由一宗大地块被拆分为三宗小宅地，容积率均为1.0-1.02之间，未来大概率打造别墅产品。

　　地块位于双湖板块核心，在九龙仓国宾壹号的东侧、苏州绿城御园的西侧，北侧就是金鸡湖，南侧是独墅湖。

　　据小道消息，三宗地块的1号地块预计会在今年一批次土拍中出让。

　　目前苏州土拍已经取消了最高限价、实行价高者得，等到双湖国宾东这三宗地挂出，起拍楼面价或将实现新突破，并聚焦房企的目光，地价和房价有望刷新园区纪录。

　　另一宗为荣域花园西地块

　　双湖板块还有一宗规划调整宅地就位于荣域花园西，地块容积率同样只有1.02，地块还配有幼托用地，也预计今年将挂出。

　　位置上地块同样很优越，距离在建地铁8号线莲池桥站直线距离约1km，周边有独墅湖隧道、星湖街、松涛街、东延路等城市主干道，距离邻瑞广场直线约1.4km；紧邻独墅湖高教区，可以享受独墅湖板块的资源配套。

　　二

　　古城核心也将造别墅？！

　　就在最近，苏州古城控制性详细规划25号街坊调整（2024）公示。

　　许多人关心的原二中地块就在其中。

　　地块面积不大，只有约2万㎡。但其区位可谓占尽精华，地块就在观前街西南侧，一路之隔就是怡园，周边轨交1号线与4号线乐桥站就在地块东南侧。

　　
不过因为古城保护、限高等各方面的限制，大概率将打造拙政别墅、拙政江南这样的别墅产品，同时古城地块从挂牌出让到规划审批的过程预计将比较繁琐，所以这个项目入市可能不会太快。

　　除了园区核心、苏州古城等头部价值板块，其他区域核心板块也出现了低容别墅、叠加产品，比较典型的就是相城与吴江区，这两个区域去年别墅产品的供求数据就很不错。

　　吴江核心低容别墅产品呈现内卷趋势

　　2023年，吴江太湖新城共出让了5宗涉宅用地，容积率1.3及以下的地块就有4宗，容积率最低仅1.05。

　　这四宗低密宅地预计今年都将入市，其中有两宗已经有了动作。

　　绿城发展×吴江太湖新城新地王

　　今年12月，在吴江专场土拍上，吴江太湖新城20号地块被苏河管理&吴江城建竞得，其成交楼面价18800元/㎡，一举刷新吴江区地价，成为了吴江新地王。

　　地位位于吴江太湖新城核心，就在地铁4号线流虹路地铁站附近，正儿八经的地铁盘，周边整体配套资源也相当丰富。

　　而就在近期，绿城发展官宣携手吴江城投、苏州苏河打造产品。

　　以项目1.05的容积率，或将打造为墅类产品。在去年，绿城发展就在相城渭塘打造了叠加项目绿城紫薇花开，今年能在吴江核心带来怎么样的产品突破，也值得期待。

　　中建三局吴江太湖新城4号地块，规划已发布

　　此外，由中建三局竞得的吴江太湖新城4号地块项目也已经公布了规划。

　　项目就在绿城发展项目不远处，在天健和景北侧。

　　项目容积率1.3，拟建41栋6-7F洋房+4F叠墅，是一个纯改善的低密住宅社区。

　　有消息称，项目最快将于2024年上半年开盘，以中建三局在吴江吴中两大太湖新城打造的中建三局城投笠泽之星、中建三局太泽之星等多个高端改善热销红盘项目来看，项目品质也很值得期待。

　　今年多个别墅豪宅竞争的局面给各房企带来竞争压力，也将带动吴江太湖新城板块产品力进一步提升。

　　相城多点开花 具有性价比优势

　　相城区一直以来都是苏州新房供应大户，但从去年的土拍来看，相城区多个板块均有低容积率地块将打造为别墅项目。

　　一

　　元和墅居聚集片区 园区外溢优秀选择

　　去年元和板块就出让了多宗低密宅地，这几宗宅地均位居华元路片区。

　　目前兴华33＆34号项目的规划均已经公布。

　　兴华元和33号项目容积率为1.3，拟建16幢5F叠墅+5幢8F洋房社区。

　　兴华元和34号项目容积率1.2，拟建10幢5F纯叠墅社区+1栋4F商业，为纯叠墅社区。

　　而另外元坤重建60号项目与苏州太平城乡一体化85号项目两宗宅地容积率仅1.05，或许有可能带来更低密的联排产品。

　　上述几个项目距离阳澄湖都不远，拥有优秀的生态、景观条件。

　　更值得一提的是交通条件非常优越，拥有轨交、隧道、主干道多种出行方式。

　　轨交方面，在建中的轨交8号线经过地块周边，设有徐庄站、古香圩站2个站点。

　　隧道通行方面，拥有阳澄西湖隧道、阳澄西湖南隧道以及在建中的阳澄湖星济隧道这三条隧道。

　　在建的阳澄湖星济隧道，预计将在2027年正式通车，据官方信息届时从相城高新区到达工业园区湖西CBD东方之门仅需8-10分钟。

　　片区优秀的交通条件，以及对比园区较低的房价，也能够吸引许多园区外溢客群。

　　二

　　黄桥板块 建发打造新中式叠加

　　去年苏州三批次集中土拍上，建发房产与黄桥国资联合拿下了相城黄桥两宗相邻的低密宅地。

　　其中黄桥30号项目即建发檀府，示范区、样板间等均已经公开，即将入市。

　　项目以1.2的容积率，打造了22幢4-6F洋房及叠墅产品，总户数404户，户型建面在115-178㎡，包括：

　　洋房，建面约115/125㎡

　　平墅，建面约 147/158㎡

　　叠墅，建面约144/162/178㎡

　　值得一提的是178㎡上叠户型为3层设计，整个户型南向采光面很大，入户空间在中间层，使得上下两大居住空间互不打扰，南向双套房顶层奢阔主卧，带超大L型露台。

　　同时，我们还能在建发檀府的户型设计中窥见第四代生态住宅的影子，譬如这个约147㎡户型，整体五开间朝南，还有三个超大露台，将中国人的院子情怀带入了空中。

　　三

　　渭塘38、39地块，容积率仅1.1

　　此外，渭塘板块去年也出让了数宗低密度地块，比如去年渭塘38、39号两宗相邻地块就被华发竞得。

　　这也是华发首进渭塘，以两宗地块低密属性，预计打造低密洋房与叠墅产品。

　　渭塘板块去年就已经有别墅项目入市，即我们上文提到的绿城紫薇花开。从板块2023年出让的地块中，也能看出未来渭塘板块新房产品将继续趋向低密与高端改善，改善客群选择将会更多。

　　经过盘点，可以发现2024年苏州的墅类产品还真不少，其中主要以叠加居多。

　　城市核心区域的别墅项目将吸引苏州顶豪客户，并带动区域房价天花板的刷新；

　　其他区域核心、次核心板块的别墅项目将形成多个楼盘同台竞争的局面，更需要对产品、户型创新的钻研；

　　而近郊、外围板块的别墅项目价格方面会更具性价比，同时有望带来一批拥有私家花园的墅居社区。

　　如今的大环境下，分析师认为市场并不会无脑追捧别墅，就算是核心地段，开发商也要拿出相匹配的产品品质才会有客户买单。

　　2024年，苏州别墅项目的尺度性、私密性、天地元素、赠送等属性也或将在这波产品力内卷中迎来新的突破。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评