江西
返迁安置房上市前的“最后一公里”， 赣州是准备要突破了吗？
返迁房到底能不能交易过户，一直是很多市民关心的热点。
根据《关于印发<赣州市中心城区返迁安置房不动产登记工作方案>的通知》（赣市自然资字（2019）116号）文件的规定，原被征收房屋所占土地是国有出让性质，现安置在国有土地上的，直接按实际安置房屋面积办理分摊土地后的国有出让性质不动产权证，可以上市交易无需补交土地出让金；
原被征收房屋所占土地是国有划拨或集体土地，现安置在国有土地上，直接按实际安置房屋面积办理分摊土地后的国有划拨性质不动产权证，以后上市交易还需补交土地出让金。
所以能不能上市，最主要还是取决于土地使用性质。
目前赣州返迁安置的政策仅针对返迁安置房的首次登记以及为返迁安置户办理转移登记（包括继承、离婚析产）。
对于此类众多的国有划拨土地返迁房的上市交易问题，还没有政策支持。
不过，相关的研究准备工作并没有停止。
为有效破解返迁安置房上市存在的这“最后一公里”问题，早在2022年10月，市委主要领导就返迁安置房有关事项就作出过指示，为政策出台指明了方向。
最近赣州市自然资源局更是牵头起草了《赣州市中心城区返迁安置房国有土地使用权划拨办理出让手续实施方案（征求意见稿）》。
明确了将与其他相关单位一起，共同推进返迁安置房国有土地使用权划拨办理出让手续工作顺利开展。
这是否意味着赣州的返迁安置房即将被允许进入市场了呢？
先别急，目前还不能过早地给到时间定论。
因为（征求意见稿）也提到，考虑到返迁房上市交易会对房地产市场带来一定冲击，为了维护社会稳定赣州市自然资源局始终保持审慎态度推动政策出台，完成评估后呈报市政府审议，待市政府审议通过后印发执行。
所以只能说方向是明确的，但过程一定是审慎的。
返迁房一旦允许上市交易了，毫无疑问会对当前的存量房市场形成冲击，因为市场中的可售房源又增加了。
从供求的角度来看，供应加大往往抑制价格，所以返迁房入市会影响房价。
赣州许多返迁安置房的地段本来就很好，比如章江新区许多小区，位置确实都非常不错，只是由于无法正规过户，所以市场上有的一些私下交易，价格都不会太高。
一些地段看起来很好的小区，房价可能也才五六千。
而同区域的商品房则可能已经是一万出头的单价，贵的甚至达到两万。
如果返迁安置房拥有合法合规的交易身份了，房子就会香起来，会对一部分刚需形成吸引力。
这些人考虑的是价格、教育、医疗、购物，以及上下班方便。
许多返迁安置房显然具备这些条件。
对比现在一些在售楼盘，这些返迁房的位置以及价格优势还是比较明显的。
毕竟能花少钱入住核心地段，谁还愿意去买偏远且没有什么成熟配套的楼盘呢？
所以，返迁房入市会对市场中一些老旧二手房，或者配套尚不成熟的一些新的刚需楼盘小区带来冲击。
从中低收入家庭的实际情况出发，让刚需房源变得更刚需，让房价不会只有“高”表现，返迁安置房的上市交易确实也给市场多了一些选择。
不过相比之下，对于改善性楼盘来说，这种影响则要小很多，有的甚至可能没有影响。
因为改善性楼盘的客群不在于此，二者之间本来就有着结构性的供需矛盾。
对于改善性客群来说，返迁安置房同样存在很多问题。
比如说房子密度大、容积率高、人员复杂、小区物业糟糕等等。
和改善性楼盘比起来，品质肯定是差了一截。
改善的需求还是要交给改善性楼盘。
有的人愿意花更多的钱住更好的房子，这完全符合市场规律。
对于开发商和想让自己资产仍然能够保值的人而言，房地产市场中的机会也一定是改善性的商品住宅。
以后的住房消费出现明显的分化或许会是常态了。
现在能不能买返迁房？
在政策出台之前也许会有人蠢蠢欲动，意图先低价买返迁房。
这种人往往认为待返迁房可以上市交易的时候也许房价会上涨，先买就是先赚。
那么在政策尚未出台的情况下我们到底能不能这样干（提前买返迁房）呢？
这事最好别干！
先不说这种行为合不合法、合不合规。
有没有思考过一个问题，未来价格倘若真的涨了，过户时房东找各种理由要你临时补差价怎么办？
毕竟亲兄弟翻脸的都很常见，更何况你还是一个陌生人呢？
甚至遇上一个无良业主搞个一房二卖，再找个所谓的“善意第三人”把子过户走了，那就经得去掰扯了。
所以不建议这样干，最好不要搞得自己钱房两空。
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