花280万买在怡心湖，算不算2024年刚需之选？

经历了成都楼市2023年的购房政策限制放松、产品持续迭代更新，2024年很多人对成都房地产市场作出了展望，继续稳中有升，亮点产品更加优秀，焦点板块竞争更加激烈……突然想到，作为首次置业的刚需购房者，已经很久没有被提及。

市场里，“卷王”户型143㎡还在不断升级，可对刚需购房者而言，自己总价预算，已经不够143户型的首付。是的，当前楼市，刚需购房者面前的门槛已经相当高了——

客观地说，整个成都市场，总价300万元左右的新盘（首付60万元仍然是一个刚需购房者需要相当努力才能达成的目标），从区域板块是否靠谱、开发商品牌是否靠谱、项目自身是否靠谱、产品兑现是否靠谱这“四大靠谱”的维度来筛选，值得推荐的并不多！

△怡心湖实拍图，图据空港发展

但不管是落脚成都的第一套房，还是结婚成家的蜗居，刚需购房需求仍然在市场中，而他们因为首次购房，对楼盘信息和真实观点的需求更大。

为此，我们从1月开始，将筛选谈资成都后台咨询量较大的刚需型楼盘，进行实地探访，努力为刚需购房者挑毛病，给建议，尽力让他们避坑，并能够综合多方信息，选到适合自己的新房。

第一期，我们来到大城南，双流怡心湖区域，踩盘空港发展·云璟林著。

怡心湖当然属于城南，从地图和实地来看，怡心湖板块与南湖公园、麓山国际社区、麓湖生态城、天府公园板块的直线距离均在10公里以内，可以说，2024年，怡心湖仍然是有意在城南买房的刚需人群值得密切关注的新板块。

△怡心湖板块与城南部分板块直线距离示意图

其实，怡心湖的规划和开发已经有超过7年的时间。且不说湖区的修建打造经过了迭代，也可以把绿城诚园、中铁建·西派国樾等早期华府板块的一批泛怡心湖楼盘剔除，以蔚蓝卡地亚湖滨城为代表的板块商业，以日航酒店为代表的呈现项目，再加上近3年来多个邻湖而生的新盘项目，怡心湖一直是开发商手中的一个热点板块！

对，怡心湖仍然还很新，仍然还是开发商热炒的开发热点，起码目前还不是一个成熟的生活板块。既因为城市配套的缺乏，也因为区域入住人群的绝对数量仍然不高（华府板块的高入住率如何与怡心湖之间形成良好的互动，尚需待以时日）。

△蔚蓝卡地亚湖滨城实拍图，图据双流发布

△怡心湖实拍图，图据双流发布

因此，刚需购房者在面对规划面积约8.4平方公里、湖域面积达500亩，共分为四个功能区打造的怡心湖板块仍然要有清醒的认知——

规划定位很高，但实现还需要时间。

新建楼盘很多，选择可以多方比较。

区域条件很好，城市配套还在路上。

地铁5号线的开通，蔚蓝卡地亚湖滨1号的品相，对怡心湖板块来说都是好事儿，万科·天府梦想城、日航酒店、创智科技产业园的建设呈现，以及新希望、首开、龙湖、越秀、保利等一大批品牌开发商的入驻，充分说明怡心湖的未来是靠谱的！

而且目前区域的均价，与城南的麓湖、兴隆湖、秦皇寺板块相比，也更适合入手。关于怡心湖板块的更多信息，可以点击谈资成都之前的讲解——

区域靠谱度分析：☆☆☆☆☆

谈资成都建议：

• 对于在大城南工作、生活的刚需而言，怡心湖值得选，但请注意，它属于双流；

• 对于生活品质和未来区域价值有一定要求的刚需，怡心湖现阶段值得入手；

• 对于价格特别敏感的刚需来说，建议放弃，毕竟高起点的规划、品牌开发商、良好的生态条件都决定了又好又便宜，并不适合这里。
  

△怡心湖核心功能区规划示意图

2022年4月，空港发展以11600元/㎡楼面地价竞得怡心湖A区一则住宅用地，清水房均价限价21500元/㎡，也就是现在的空港发展·云璟林著。

项目位于怡心湖A区西侧，区域内基本都是纯住宅用地，目前已有越秀·湖与白、越秀·曦悦府、保利怡心和颂住宅项目。项目西侧，有一片防护绿道，同时靠近高压线走廊。再往西，则是荷韵佳苑等几个已入住的老旧社区。

交通上，空港发展·云璟林著项目北门距离地铁19号线牧华路站步行约700米，步行约10分钟。北接牧华路可连接至天府大道。同时，项目距离怡心湖湖区西广场约1.5公里，步行需22分钟。

△怡心湖A区周边实拍图

从城市配套上，怡心湖A区的规划涵盖住宅、教育、公园、商业四大基础设施。项目西侧为防护绿地公园，北侧有部分商业用地，东侧则为邻里中心，或将涵盖菜市场、健身房、医疗服务等。教育配套上，南侧拥有两块教育用地，包含小学、初中、高中学段。

怡心湖板块的大型城市商业，主要集中在怡心湖B区，天府梦想城、银泰怡心湖项目、蔚蓝卡地亚湖滨城等，规划资料显示，怡心湖区域的商业体量获奖超过80万方，很明显是按城市级高起点进行的商业规划。

△空港发展·云璟林著实拍图

实地走到项目周边，可以看到大量地块正处于待建设或待出让的状态。各种资料显示，作为双流国资委的平台公司，空港发展重仓拿下区域内的多宗住宅用地，有的待开发，有的在建，有的已呈现。

△空港发展·云璟林著周边规划示意图

项目靠谱度分析：☆☆☆☆

开发商靠谱度分析：未知

谈资成都建议：

• 云璟林著在怡心湖A区，并不紧邻湖滨，但因此性价比或许更高，日常生活也更为便捷；

• 空港发展是双流平台公司，在区域内托底开发建设，烂尾或者不可控的一些风险系数不大；

• 作为国资开发企业，虽然对其产品兑现和交付能力尚属未知，但有另外一个优势就是定价还不能太高。

空港发展·云璟林著占地面积约83亩，容积率2.0，规划了11-17F小高层，总规划842户。整体项目采用围合式布局，最大楼间距约160米。

整个项目没有采用首层架空的设计，物业为空港发展自持物业，物业费为3.2元/㎡。

△空港发展·云璟林著效果图

近期，空港发展·云璟林著15、18两栋楼以清水18796-23882元/㎡正式取证入市，户型面积分别为134㎡、143㎡，均为2T2电梯入户。134㎡户型清水总价约280万、142㎡户型清水总价约310万。

134㎡为四房双卫设计，整体较为传统，实用性较强，次卧空间较小。阳台开间面达6.8米，可直接欣赏中庭景观，但该户型没有生活阳台。

△空港发展·云璟林著134㎡户型图

143㎡户型采用了端厅设计。动静分区明显，动线清晰，客厅开间面达7米，整个客厅面积约29.4㎡，两个次卧及书房的改造空间也较大。

△空港发展·云璟林著143㎡户型图

产品靠谱度分析：☆☆☆

谈资成都建议：

• 刚需购房者建议考虑134户型，较低的总价压力也较低，毕竟还有装修预算；

• 项目西侧楼栋虽然临防护绿地，但是旁边是高压线走廊，对此介意的购房者需要考虑；

综合来看，空港发展·云璟林著位于怡心湖板块A区，并且目前怡心湖湖区已呈现，并随着部分产业单位及住宅的入驻，街区道路及公共设施的建设完善，整个区域内对于刚需购房者还是有足够的吸引力。

同时，清水均价21500元/㎡，总价280万起能够买下套四双卫设计的134㎡左右的户型，这样的性价比，对刚需购房者来说，还是值得认真考虑。

对于怡心湖和空港发展·云璟林著，大家有什么看法和观点，也欢迎留言评论，我们也希望给更多的刚需购房者提供意见参考！