你没听错！总价18万就能买套房，就在南京...

“选择大于努力！如果早知道，当年我怎么会1.4万/㎡买了那个宝华的破房子！亏麻了！现在卖了，最多7-8K/㎡，我连贷款都不够结清的，还要贴钱！”近日，一位宝华碧桂园业主跟我哭诉她买房失败的教训，询问是否下狠心把房子处理，还是再等等看宝华能否通地铁，少亏点......

2023年，史无前例的寒潮席卷了整个南京楼市，南京都市圈自然更是首当其冲！一堆楼盘，甚至跌破N年前的发行价，更有大批在高点入手的买房人被对半腰斩。

更惊人咋舌，总价18万已可捡漏碧桂园建面约87㎡的户型！单价仅2000元+/㎡。

买房人心累、心酸！多么痛的领悟，你曾是我的全部！

究竟南京都市圈目前真实市场如何？今天我们整理了最新价格行情！

宝华——南京都市圈扛把子

房价跌回2012年！！

提到宝华，说是南京第一都市圈也不为过！整体的小区数量、居住人数，与南京的区位关系以及紧密性，在南京都市圈都无出其右。妥妥南京都市圈扛把子、示范区！

且在房地产最火爆的年代，宝华楼盘不少还需要摇号、哄抢!价格方面一度普遍突破14000-15000元/㎡+，碧桂园翡翠华府三期11层小高层甚至均价达到16800元/㎡......

而在这里，也诞生了一些代表性的知名小区，如恒大雅苑、碧桂园翡翠华府、碧桂园大学印象、招商国际E城等一批代表小区。

时至今日，虽然宝华多数小区价格不保，但从近期成交套数看，宝华二手房表现依然靓眼！

①恒大雅苑

从贝壳成交记录来看，光2023年1个月，恒大雅苑就成交了13套二手房源，且基本都是126㎡以上，甚至148㎡以上的大户型！

不过成交虽多，价格却实在有点惨！据与中介交流确认，2023年12月最新成交的一套恒大雅苑约126㎡精装户型，成交总价约在80万左右，折合单价仅仅6300元+/㎡。甚至比12年前（2012年1月3日）恒大雅苑首开时的精装均价——6800元/㎡，还要低~

不过，如果首开买的业主虽然亏，但亏得有限，好歹本金还能基本回收！

但如果是20年年初，那波最高点进场的恒大雅苑业主，那可真是妥妥的大韭菜！

高点进场均价14000元/㎡，现如今6300元/㎡，跌了一半价格还多！亏麻了.......

人生恍如昨世，谁也想不到恒大雅苑竟然比12年前还便宜......

不过凡事都有两面性，对于接盘人的来说，目前宝华6字头的价格还是挺香，成交量也算基本稳住！

现在宝华80万就可以拿下130㎡左右的精装大户型，对于部分群体来说，性价比还是合适的！

能有较多的成交，说明至少在一定层面，能够满足低总价人群的第一居所需求！至少在成交性方面，已遥遥领先南京其他都市圈。

为何领先呢？我想无外乎，宝华具有作为第一居所的实用性，在这点上超越了其他都市圈。作为“睡城”基本够格，至于商业、教育、医疗等配套则可借用仙林的齐全配置。

尤其是公办教育资源方面，一个家庭如果长期入住，需要考虑到孩子上学一事。其他都市圈从通勤半径来看，很难借径南京资源，但宝华不少业主却可通过各种办法，实现在仙林优质学校成功入学。

以上优势，是宝华都市圈在二手价格上与南京其他都市圈拉开的重要原因，具有居住的实用性。

对于够不上南京门槛的铁刚，宝华目前价格下调后，会有足够的吸引力。至少以后选择出售置换的时候，会有人接。

②碧桂园翡翠华府

可谓出道即巅峰，2016年6月25日首开后，房源就迅速破万，拉升至11000-13000元/㎡。

随着全国行情拉台，2017月11月左右，碧桂园翡翠华府三期小高层的均价已高达16800元/㎡。

也就是说，碧桂园翡翠华府入手成本全在11000-16800元/㎡之间。

“近期碧桂园翡翠华府目前带看、成交量都还行。现在宝华价格下来了，刚需买的还挺多。2023年12月单月贝壳成交了9套，跟恒大雅苑成交价格接近，大约6500元/㎡左右。房东心态也接受了随行就市，要出起码得亏大几十万！”一位相熟的中介人士对我说到。

至于招商国际E园、碧桂园大学印象等小区，大致成交价会上下浮动小几百，近半年成交均价6500-7000元/㎡。

受篇幅原因，仅简单举例了几个宝华小区，总的来说，宝华市场整体相对比较稳健，房价6字头，市场接受度不错，整体成交量稳。业主只要诚心适度让价，达成成交并不困难。

碧桂园凤凰城——“五星级的家”

房价比13年前首开还低

但接下来，南京当年最火爆的都市圈楼盘——碧桂园凤凰城的大本营黄梅，价格就没宝华这么乐观了！“五星级的家”，这跌的直接认不得妈！。

目前碧桂园凤凰城近期价格更低，目前房源毛坯个别最低价格3字头，精装大批4字出头！二次装修家具家电齐全的话另议。

根据贝壳2023年12月单月成交二手数据，其中凤仪苑，成交6套；凤雅苑成交3套，凤鸣苑成交4套；临湖苑成交7套；铂丽湾成交11套；翰林湾成交13套。

虽然是超级大牌，但成交量也还说得过去。毕竟通地铁了，价格上也较宝华便宜很多。

回首遥远的13年前，2011年碧桂园凤凰城盛大开盘，当年看房团真是人山人海,那场景我现在还记忆犹新！（当年，你有没有去看过呢？）

碧桂园凤凰城，给你一个五星级的家

首开毛坯均价约5000元/㎡，精装修均价6280元/㎡，虽然首开祭出了一些优惠，还可叠加！不过即便现在看来，依然敌不过现在毛坯3字头，精装4000元/㎡出头的价格。

当然13年前的凤凰城鼻祖业主，也算不上韭菜了！

如果在17年碧桂园凤凰城高点时期出手，高层均价大约约11000-12000元/㎡！即便当时有优惠，多数也要万元出头。现在恐怕只能说是欲哭无泪、悔不当初了！！！

降价还不算！关键残值都不够覆盖贷款！结清贷款，怕还要贴银行一大笔现钱。

当然我只能说，你买江南的南京都市圈，还是幸福的！

最近源自头条的一条滁州碧桂园的视频，更是让我惊到了！

滁州碧桂园欧洲城！

总价18万可捡漏一套房！

你知道南京都市圈安徽滁州碧桂园，现在成交价格多少了么？

87㎡，总价18万！！！！！折合单价2068元/㎡.....

这2000+元/㎡，还够建安成本+当初的各种税费么？

更有一位网友在底部评论吐槽，一位朋友7000+元/㎡多买的碧桂园欧洲城（估计是买的新房）还是顶楼！这不是“韭皇”，谁还能是？

且在较长的一段时间内，碧桂园欧洲城此前新房销许均价约在7800元/㎡左右，算上折扣优惠，和上面这位网友的描述基本吻合。

现在查询某平台，碧桂园欧洲城二手房源信息，更是惊现好一批2字头房源！大家都在挂！！！挂牌价28万可买110㎡大户型!

好啦好啦，现在这么看欧洲城，简直买“装“”送房子吧！

汊河新江北孔雀城

对半砍！挂牌价4000+/㎡

碧桂园欧洲城看完了，那还能错过汊河当年的知名楼盘——新江北孔雀城么？这个楼盘当年新房均价也要8500-9000元/㎡。如今可还安好？

安居客挂牌房源信息

据当地中介介绍，目前新江北孔雀城三期学府印象，目前87㎡房源，最低成交价格约在35-36万，如果能接受一楼仅30万。

折算一下，标准层单价4000元/㎡出头，一楼约3448元/㎡!而当年入手起码8-9K元/㎡，甚至近万！令人唏嘘！

总的来看，当年投资都市圈的人！能基本回收买入价已是万幸，多数人可谓损失惨重，只能割肉离场！

无数前车的血泪史告诉我们，并不是所有房子都值得下手！看错房子，可能一夕归零，血本无归！

信息不对称，买房人对一个楼盘了解不够透彻，便匆匆上车，造成了难以弥补的遗憾！

而这时候专业能力显得更为重要！咨询专业人士，可以打破“信息茧房”，可以对楼盘品质、开发商风评、教育资源、商业配套、价格细节等方方面面了解的更加清晰，且目前的市场环境， 咨询靠谱的媒体人士，可以掌握到最新的优惠信息。

因为专业所以信任，买房惠深耕一线长期服务众多网友， 2023年以来已成功帮助几十位购房人成功选中高性价比房源。

买房不一定要买贵的，但一定要买对的！要买综合性价比最高的！

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