上海
01
“十年来最差12月”
商品房销售面积倒回2012年
2023年12月，商品房销售“翘尾”乏力，并创下十多年来的最低水平。单月商品房销售面积、商品房销售分别为1.1亿平米和1.1万亿元，环比11月增长近40%，为下半年成交最高点，但绝对值水平不及2023年2月、3月和6月。传统峰值月份的失约，使得2023年12月商品房销售成为“十年来最差的12月”，其中商品房销售面积为2005年以来的最低水平，商品房销售额为2013年以来的最低水平。
2023年全年，商品房销售面积、商品房销售额分别为11.2亿平米、11.7万亿元，同比分别下降8.5%和6.5%。2022年，商品房销售额由18万亿元量级骤降至12万亿元量级（经统计局调整后口径），2023年销售额继续收缩，跌下12万亿元，回到与2016年相当的水平，而销售面积更是倒回2012年的水平。
2023年可谓是需求端宽松力度最大的年份之一，但是在宏观经济和居民预期缓慢修复的背景下，房地产市场继续下行，一季度的修复“昙花一现”，此后在需求端政策和特定营销节点推动下，市场仅小幅回升且并不持续。亿翰智库认为，在2024年房地产市场将继续探底，中性假设下预计商品房销售金额仍将继续下滑5%。
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02
新开工面积较高点腰斩
2024年竣工正增难维持
2023年12月，除竣工外的开发投资活动依旧疲软，新开工面积、施工面积同比分别下降10.3%和7.2%，竣工面积同比增长15.3%，单月开发投资额为0.7万亿元，同比下降12.5%。
2023年全年，竣工面积维持增长，整体开发投资持续收缩。1-12月，新开工面积、施工面积分别为9.5亿平米和83.8亿平米，同比分别下降20.4%和7.2%，竣工面积为10亿平米，同比增长17.0%，累计房地产开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%。
值得注意的是，新开工面积经历了连续的、大幅的下降，2021年下降11.4%，2022年下降39.8%，2023年继续下降20.4%，绝对值水平较2018-2020间的超过20亿平米缩水过半。同时，土地成交面积也持续大幅下滑，2022年300城涉宅用地成交建面下降31.5%，2023年继续下滑20.9%，2023年绝对值水平较2021年接近腰斩。
亿翰智库认为，土地投资和新开工受企业预期和资金实力的影响，对市场下行的反映更及时和迅速，其持续大幅下行意味着此后几年的开发投资将持续承压。对于2024年，我们认为新开工将继续下行，同时由于新开工面积支撑不足，若未有超预期的保交付政策，竣工面积将开启下行通道，全年房地产开发投资额降幅或超过2023年，继续形成对固定资产投资的拖累。
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03
到位资金持续收缩
2023年全年同比下降14%
2023年，房地产企业开发到位资金处于持续收缩的态势，1-12月，到位资金规模为12.7万亿元，同比下降13.6%。
其中，来自销售端的资金占比最大，也是最大的拖累项，1-12月，定金及预收款和个人按揭贷款合计占比过半，同比降幅分别达到11.9%和9.1%；自筹资金占比次之，超过三成，同比降幅也达到19.1%；国内贷款占比超过10%，同比降幅为9.9%。
2023年1-12月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款15595亿元，同比为-9.9%；
利用外资47亿元，同比为-39.1%；
自筹资金41989亿元，同比为-19.1%；
定金及预收款43202亿元，同比为-11.9%；
个人按揭贷款21489亿元，同比为-9.1%。
04
M2同比增长9.7%
M2-M1剪刀差缩窄至8.4个百分点
12月末，M2余额292.27万亿元，同比增长9.7%；M1余额68.05万亿元，同比增长1.3%；M0余额11.34万亿元，同比增长8.3%。12月M2同比增速较11月末低0.3个百分点，M1同比增速与11月末持平。
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