北京
近期，秦嘉泽律师团队接到了一些关于抵押权、所有权等物权能否被善意取得的咨询。具体列举一个现实能遇到的情景：小鸡贼买了一个房子，拿去怨种银行办理抵押贷款，怨种银行形式审查后给小鸡贼发放了贷款。后经查，该房屋产权存在问题。怨种银行可以善意取得房子的抵押权吗？
下面就一个案例说明上述情况。
一、基本案情
小鸡贼在本案中被法院质疑：办理房地产转让登记文件的真实性存疑，且欠缺必须提交的文件。这导致房屋转让登记行为在案件中被法院确认为无效，故判决原房屋买卖合同解除。也就是说，小鸡贼对涉案房屋无处分权。
但该行政判决没有否定房产的买卖行为，也没有否定就该房屋办理的抵押登记行为。
法院认为如果抵押人确已支付对价且为善意，仅因登记手续存在瑕疵，其补办登记手续后即依据所有权善意取得制度成为有处分权人，抵押权应为有效。
如果买卖关系并不存在或者并非出于善意，则抵押人为无处分权人，抵押权人亦可善意取得抵押权，抵押权仍为有效。
这期间的细节是，小鸡贼向怨种银行抵押了涉案房屋。怨种银行查询后发现，该涉案房屋是小鸡贼已付清款的预购商品房，并且在抵押前已经抵押给了路人甲银行。当时，房管局为本案抵押权办理了抵押登记手续并核发了抵押登记证明书，期间无人提出异议。
二、抵押权可以善意取得吗？
抵押设定后，怨种银行依约向小鸡贼发放了贷款，该项债权依法成立，应认定怨种银行全面履行了约定义务。参照《民法典》第三百一十一条关于善意取得他物权的规定以及《担保法解释》第四十七条关于“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，本案所涉抵押权符合《民法典》物权编关于善意取得他物权的规定，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。
对于不动产的所有权登记而言，物权登记的原因行为被解除，不能因此影响设立在该不动产上抵押权的效力。即使认定转让登记行为无效，也不能因此否定设立在该不动产上的他项权的效力，除非有其他能否认房管局就该抵押物办理的抵押登记行为的效力的事项。
三、律师解读
怨种银行在本案中对抵押物转让登记时存在的瑕疵没有过错，且其依约履行了发放贷款的义务，抵押登记机关亦按正当程序为该抵押物办理了抵押登记并予以公示。
因此，怨种银行对本案抵押物所享有的抵押权，符合相关法律规定，其法律效力应予确认。
不动产抵押权善意取得区别于动产善意取得的要件有两个：一是债权人是善意的；二是已经进行了不动产抵押权登记。
关于不动产抵押权善意取得的法律后果，是无权处分人在不动产上设立抵押权，如果构成不动产抵押权的善意取得，债权人取得不动产抵押权，权利人因此受到损失的，有权向无权处分人请求赔偿损失；如果不符合善意取得的条件，抵押合同无效，债权人不享有抵押权，无权处分人根据其在合同无效中的过错承担相应的法律责任。
简而言之，如果一个人在没权利的情况下把不动产设成了抵押，然后别人借钱的时候也不知道这个情况，觉得这个抵押是合法的，那这个人借钱的时候就算是善意取得了这个抵押权。如果这种情况成立了，那借钱的人就有权拿走这个不动产抵押权，而原本的主人就会受到损失。这时候，他就可以去找那个没权利的人要求赔偿。但如果借钱的人并不满足善意取得的条件，那抵押合同就不算数，他也就不能享有抵押权。这时候，那个没权利的人就要根据他在合同无效中的责任来承担法律责任。
关于不动产抵押权善意取得的例外，一是登记不具有公信力的，不适用善意取得；二是在有法律强制性规定时，无适用善意取得的余地；三是破产财产，包括在破产宣告前已经置于破产管理人控制下的债务人财产，不适用善意取得。
如果您有抵押权的相关纠纷，可以联系秦嘉泽律师团队进行具体咨询。
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