企业测评 | 华润有巢：肩负央企使命，加速推进保租房发展，助力青年人才安居

导 语

2023年，随着住房租赁行业的蓬勃发展，市场竞争愈发激烈。各大企业纷纷寻求突破，以提升自身的业绩表现和运营能力。

在这其中，华润有巢作为住房租赁行业的优秀代表，在克而瑞租售的四力测评模型中表现出色，受到各方高度关注。

一、规模力：

布局核心城市，聚焦人才公寓

1、开业及管理规模均列央企第一，一线城市租赁社区全覆盖

截至2023年12月底，华润有巢作为央企租赁品牌规模榜首，已成功布局全国15个城市。这些城市包括北京、大连、天津、烟台、南京、上海、杭州、嘉兴、苏州、宁波、武汉、成都、广州、东莞和深圳。在这15个城市中，华润有巢共管理了60个项目，拥有房间数高达5.6万间。目前，已有超过3.1万间房源正式开业，其开业和管理规模均位列央企第一。

图：2020-2023年华润有巢开业房源规模（套/间）

数据来源：企业提供，克而瑞租售整理

从已开业项目的城市分布情况来看，上海作为华润有巢的重点布局城市，其项目开业房源数占据了总量的37%。紧随其后的是北京，占比达到22%。而成都则以13%的占比位列第三。

华润有巢的战略布局主要集中在一线及二线核心城市，目前，华润有巢是唯一一家在北上广深这四座一线城市均有布局租赁社区的租赁企业。

图：华润有巢已开业项目城市分布情况（按开业房源数）

数据来源：企业提供，克而瑞租售整理

2、与政府、地方国企合作，聚焦人才公寓，开启轻资产输出

近年来，各地都在持续发力保障性租赁住房建设，华润有巢也积极承担央企职责，进一步扩大业务范围和影响力，华润有巢积极寻求与政府及国企的合作机会，发展租赁社区项目。

根据华润有巢上半年披露的数据，有巢全国多个优质项目获政府评定为保租房和人才公寓，截至2023年年末，有巢已有2.5万间房源纳入保障性租赁住房，其中保租房房源数占比接近80%。

在众多合作项目中，人才公寓也成为了华润有巢的重点关注领域。随着中国城市化进程的加速，越来越多的人向核心城市迁移，而对于高品质、舒适的居住环境的需求也日益增长。

表：2023年部分华润有巢开业的租赁社区项目

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

早在2021年，华润有巢便和松江区泗泾镇政府签订了人才公寓战略合作签约框架，共同落实泗泾镇人才安居工作，助力G60创新型区域人才高地建设。2023年，华润有巢进一步加强了与上海各区政府、国企的合作。9月，与闵行虹桥镇达成政企合作，共同推出了“悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店”两大全新长租公寓项目。并且，这两大项目在年内顺利开业，充分展现了华润有巢在轻资产输出方面的强大实力和高效执行力。

通过与政府和地方国企的紧密合作，华润有巢成功地将人才公寓项目推向了更广泛的市场。这些项目不仅提供了高品质的居住环境，还为城市的发展注入了新的活力。同时，华润有巢也凭借其卓越的服务和专业的团队，赢得了政府和合作伙伴的高度认可。未来，华润有巢将继续深化与政府、地方国企的合作，不断扩大市场份额，为更多人提供高品质的居住环境。

二、品牌力：

社会关注度高，践行央企社会责任，

品牌影响力持续提升

华润有巢作为中国长租公寓行业的领军品牌之一，长期以来一直保持着高度的市场关注度和品牌影响力。常年稳居克而瑞租售发布的品牌传播力榜前列，为了提升品牌传播力，华润有巢采取了多种策略。

1、多个维度品牌建设，品牌影响力不断提升

华润有巢充分利用微信、微博等社交媒体平台，发布有关品牌、产品、活动等方面的信息。通过与用户的互动交流，华润有巢不断增强用户黏性和忠诚度。同时，华润有巢还利用小红书、抖音等新媒体平台，发布有趣、实用的内容，吸引更多用户的关注和参与。

经过多个维度的品牌建设，华润有巢的品牌影响力不断提升，在2023年最后四个月在克而瑞租售发布的《中国住房租赁品牌传播力榜》稳居前五名。

表：2023年年1-12月华润有巢在品牌榜中排名

数据来源：克而瑞租售

与其他租赁品牌不同的是，华润有巢还注重利用传统纸媒的媒体品牌进行品牌传播。文汇报、解放日报、人民日报等媒体都对华润有巢的品牌和产品进行相关的报道，例如人民日报此前报道了华润有巢G60人才公寓项目，引起了社会的高度关注，并进一步扩大其社会影响力。通过这些多元化的推广策略，华润有巢不仅在市场上树立了良好的品牌形象，还赢得了广大用户的信任和支持，这也为华润有巢未来的发展奠定了坚实的基础。

图：人民日报相关报道节选示意

2、践行央企社会责任，马桥AI店项目作为城市建设管理者之家的代表受领导重点关注

在11月28日至29日，总书记莅临上海市进行考察调研期间，他特别选择了华润有巢公寓社区马桥AI店作为闵行区新时代城市建设管理者之家的代表进行深入考察。这一举动无疑为华润有巢带来了前所未有的关注与支持。

随着高层领导的重视，华润有巢的品牌知名度和影响力迅速攀升。仅一周内，该项目就接待了超过190组来访者，其热度可见一斑。这种关注不仅提升了企业的社会责任感，更让华润有巢在行业内的影响力大增，为其未来的发展打开了更广阔的空间。

作为闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，华润有巢公寓社区马桥AI店不仅凸显了其在行业内的创新能力和前瞻性，更为城市建设者和管理者提供了一个温暖的家园。这种社会责任感不仅展现了企业的良好形象，更为其品牌赢得了广泛的美誉度和公众认可度，也将助力城市让劳动者留得下、住得安稳。

三、产品力：

以品质取胜，形成“4+N”的多产品矩阵

2023年，华润有巢在产品端也获得了诸多殊荣，在克而瑞主办的“2023中国房地产产品力TOP100发布会”上，“有巢国际公寓社区”获得“五佳租赁社区产品系”，有巢国际公寓社区北京润棠瀛海店和有巢公寓武汉解放公园店分别获得“十佳租赁社区”和“十佳白领公寓”荣誉。

华润有巢自品牌成立之初仅推出了“有巢公寓”和“有巢公馆”两条产品线，随着租赁行业的不断发展以及日益变化的租赁需求，华润有巢的产品线也在持续调整和完善的过程中。

目前，华润有巢形成了“4+N”的多产品矩阵，4个产品线包括：大型社区“有巢国际公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”和青年公寓“有巢公寓”。而N的部分，则是以多元化的合作模式成功推出了多个品牌。例如与成都高新电子共同打造的“润景家”品牌；与上海南房集团合作的“南舒房”品牌；与上海市虹桥镇政府合作的“悦虹人才公寓”等。

表：华润有巢各产品线情况

资料来源：公开资料，克而瑞租售整理

以有巢国际公寓社区北京润棠瀛海店项目为例，该项目是有巢在北京大兴区布局的首家租赁大社区，也是北京市大兴区首批集体土地流转项目之一，由华润置地和愿景集团合作投资开发运营。项目总建筑面积约20万㎡，提供公寓3000余套，并拥有大量公共和服务空间，为客户提供互动活动的邻里空间，该租赁社区产品力无限趋于传统的住宅型小区水平。

图：有巢国际公寓社区北京润棠瀛海店

在户型设计方面，特别注重居住舒适度的提升，每户都保证有良好的采光。同时，采用更为时尚和适合年轻人的装修风格，两居室和三居室户型的卫生间均实现干湿分离，为租户提供更加便捷和人性化的居住体验。

在收纳空间方面，此前华润有巢也对既有客户进行深访，充分了解客户户内的收纳物品，总结数据并进行产品优化，形成了适用于不同户型面积的衣柜标准尺寸。

在小区景观设计上，该项目打造了大面积的景观园林，不仅美化了居住环境，更为全年龄段的租客提供了休闲、运动和社交的理想场所，充分满足了他们身心健康的需求。

图：项目部分户型图

在配套和服务上，华润有巢独创的“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”3维社区理念也在项目上进行了实施。

在第二代租赁式社区产品的公区配套上，既保留了共享公区的空间，又增加了更多的商业配套空间。

华润有巢通过有巢的生活配套“有巢里”和线上服务“万象星会员”，打造了一个联动线上线下的多元业态生活圈。不仅提供了各种生活便利设施，还通过管家团队的精心组织和策划，为租客们带来了丰富多样的主题社群活动。这些活动尊重每个人的独处空间，同时鼓励大家相识相知，共享生活的美好。

图：项目公区配套情况

此外，华润有巢还充分利用智能技术，为租户提供全方位的数字化解决方案。从智能门禁、智能网关等硬件设施，到租户端官网、APP、公众号等软件应用，他们致力于通过数字化手段简化租房流程，提高居住安全，为租客创造一个智能、便利、安全的居住环境。

华润有巢在大社区的产品打造上，一方面具有多元公共空间和专业管家服务，能更好满足新市民、青年人的居住需求。另一方面，租赁用地建设的项目纳保后，可通过专业化、精细化的运营管理提升收益，满足条件后注入公募REITs，实现企业可持续发展。

四、经营力：

发行首支市场化REITs经营表现稳定，

扩募筹备中

有巢基于REITs上市平台，将战略定位为——服务大国民生，实现质量增长，助力新市民、青年人“住有所居”的行业领先的公寓资管商，成为华润置地资管业务的新增长极。有巢持续提升核心竞争力，坚持长期主义、坚持高质量的发展。

在克而瑞租售发布的2023半年度的盈利榜单中，华润有巢位入选“中国住房租赁企业盈利能力十佳”榜单。

1、轻重模式并行，不断提升资产价值

华润有巢作为央企，勇担保租房建设的重任，有巢在投资战略上坚持轻重并举，以重为主，且大部分土地都用于建设、运营保租房。选择这种策略的主要原因是，有巢保租房项目以重资产持有为主，通过精细化的运营管理，不断提升资产价值，助力资产保值增值，并能够通过有巢REIT实现投融建管退的资管闭环。

华润有巢近年来入市的项目多为集体用地、租赁用地建设。其中北京大型租赁社区项目多为集体土地类型，上海除了集体土地外，还新增了租赁用地（R4）。

华润有巢进行重资产投资主要有两方面特点：一方面，重资产主要投资保租房项目，无论通过公开市场拿地或者与村集体合作开发，保租房用地的成本相对较低，对于项目的长期收益有正向作用；另一方面，保租房重资产项目可以纳入有巢REIT的扩募池，未来能够通过公募REITs实现投资循环，同时也丰富有巢REIT的底层资产，促进有巢REIT的可持续发展。

表：2023年华润有巢部分新开项目

资料来源：克而瑞租售整理

轻资产方面，有巢凭借全生命周期与管理输出能力，形成了特色子品牌矩阵，助力资产保值增值，合作共赢。例如：与成都高新电子践行央地合作的品牌“润景家”、与上海南房集团深度合作打造的城市精品租赁住房品牌“南舒房”、与上海市虹桥镇政府合作打造的高品质人才公寓“悦虹人才公寓”、定向服务国家重要产业的人才租住配套子品牌“君工无忧”，这些轻资产项目也为华润有巢的盈利能力提供了保障。

2、“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环，赋予华润有巢强大的经营力

2022年12月9日，华润有巢REIT在上交所上市。作为首单市场化机构运营、首单R4租赁用地建设、上海市首单保障性租赁住房REITs，配售前机构投资者网下询价倍数超213倍，刷新公募REITs网下询价倍数记录。

华润基于REIT平台，实现了保租房领域“投融建管退”闭环发展，并且华润有巢已规划了扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态且符合监管要求后，将尽快启动扩募筹备。华润有巢将在Pre-REITs、项目扩募上持续发力，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环，赋予华润有巢不断成长的经营力。

根据华润有巢REIT三季度对外披露的数据，经营层面的数据均超出预期值，整体收入环比提升1.7%，EBITDA环比提升6.3%，同时两个底层资产经营表现也相对稳定，平均出租率均保持在92.9%以上，业绩稳步增长可期。同时，华润有巢已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。

表：华润有巢REIT表现情况

数据来源：华润有巢REIT季度报

ENDING

2023年，在租赁市场持续升温的大背景下，华润有巢借其卓越的综合实力，在规模、品牌、产品、经营等方面均取得了显著成绩。

作为业内领军企业之一，华润有巢不断拓展市场份额，提升品牌影响力，为租户提供高品质的居住环境。

同时，华润有巢还积极承担央企职责，与政府和地方国企紧密合作，助力保障性租赁住房建设。未来，华润有巢也将继续深化与政府、地方国企的合作，不断创新业务模式，通过自身专业化、精细化的运营管理提升收益，共同推进行业发展。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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