杨浦第一代改善社区，是如何走下神坛的？

黄兴公园是杨浦第一代改善社区，曾让无数人心生向往。

如今，却有声音说她已走下神坛，地位下滑严重。

曾几何时，2020年之前黄兴公园的房价与内中环的大宁、真如、金虹桥并驾齐驱。

然而如今已一一跑输。

不止如此，黄兴公园的涨幅还被中外环边上的华泾、御桥和唐镇超越。

黄兴公园何以变得如此失落？这背后的原因究竟是为何？

01

黄兴公园的次新小区本轮涨幅很低，只有20+%，跑输了大盘。

如果2020年你用中环线同价位的预算有幸入手了大宁、真如和金虹桥。

那么恭喜你的房子已经与黄兴公园拉开了价差。

如果你有幸入手了中外环边上的华泾、御桥和唐镇，那么你的身价同样反超了黄兴公园！

与同价位的环线板块相比，黄兴公园的涨幅是垫底的，与区内的新江湾城相比也是滞后的。

很明显黄兴公园不再是yyds了，在众多的板块竞争中败下阵来。

这一结果的出现，最直接的原因是黄兴公园在杨浦区内的三次分流。

第一次分流当然是来自于新江湾城的崛起，取代了黄兴公园的改善地位。

黄兴公园能做杨浦第一代改善社区，是因为以前没有板块能与她竞争，不过后来这一局面发生了改变。

新江湾城一开始就定位为中高档改善社区，甚至号称上海第三代国际社区，名号马上盖过黄兴公园！

新江湾城的小区多为近十年开发，房龄新、品质好，街道美观。

而黄兴公园的次新小区集中开发于2000年后，开始步入了高房龄时代。

还有那些始建于上世纪六十年代的延吉新村、长白新村、松花新村等产品已经非常落后了。

新江湾城的出现立即取代了黄兴公园，第一代改善社区就此走下神坛。

新江湾城不仅吸引了杨浦区的客户，还吸引了宝山地区的改善客群。

由于地理位置太近，许多宝山的居民卖掉房子后纷纷搬入新江湾城，而不会去上海长滩。

第二次分流是近几年杨浦城市更新的发力，开出了很多新房项目，对黄兴公园形成了直接的冲击。

这两年杨浦众多新房项目如雨后春笋般涌现，如保利天汇、中海海上和集、金隅外滩东岸、东外滩瑞仕云曜璟庭、仁恒海上源、保利越秀和樾天汇、海玥天汇、杨浦滨江壹号等。

不仅数量众多，而且定价策略一致，均在10-12万元/m²的区间内，正好卡住了黄兴公园的二手房价。

原本想要购买黄兴公园的潜在买家，面对如此庞大的新房冲击，纷纷选择观望或者转向新房市场。

这就压制住了黄兴公园的涨幅，因为涨得太高大家就不想接盘了，直接打新去了。

批量入市的新房明显让黄兴公园的二手房市场感受到了压力，涨幅与热度都被打了下去。

第三次分流是杨浦东外滩的开发，让杨浦人民改善有了更多可去的地方，黄兴公园的地位继续下滑。

东外滩被纳入了CAZ范围，其定位比五角场和黄兴公园都要高。

CAZ内的住宅项目基本上都是豪宅级别，黄兴公园肯定比不了了，杨浦有钱人开始往滨江区域搬了。

经过这三次分流，黄兴公园在杨浦区的改善地位受到了严重挑战，第一代改善社区的光环逐渐暗淡。

02

成也萧何，败也萧何。

黄兴公园能成为杨浦第一代改善社区，要归功于五角场。

本世纪初五角场被确立为上海四大副城时，便赋予了黄兴公园一个城市副中心配套居住区的使命。

所以黄兴公园的一代改善社区身份是五角场提点的。

那时候黄兴公园的居民结构以教师、国企领导为主，在新江湾城之前是整个杨浦区格调最高的地方。

不过五角场作为一个副城商业是发达了，但产业却差了一口气，没有为黄兴公园继续带来较大的增量。

五角场最初是与张江、漕河泾、紫竹并列的上海四大IT科技园。

张江与漕河泾的产业发展都非常成功，紫竹虽然比不上张江但在上海的IT圈内也小有名声。

而五角场，完全没有了名声，IT已然消失在商业的繁华之中。

不过这也不能完全怪五角场，这也是整个区的问题。

以前杨浦工业强，但后来产业转型遇到了困难，没有为黄兴公园带来更多的外溢。

产业没搞起来，缺少高收入群体，整个区域也就少了购买力。

随着杨浦区的不断北进，新江湾城的开发吸引了大量高知人群的迁入，黄兴公园的人口结构开始发生变化。

在大学城工作的教职工肯定喜欢把家安在上班近的新江湾城，不必再跑到黄兴公园了。

本地有钱的改善客也不再满足于公元3000和文化佳园标杆，随着东外滩的起势转而买大平层去了。

公元3000、文化佳园的底商

黄兴公园原有的居民陆续选择搬离，只留下那些已经住惯了的还有情结的老年人口。

后续的黄兴公园所能吸引的基本上就是来自市区的部分都市白领以及当地置换的客群。

不过论市区外溢的吸收能力，黄兴公园还是打不过瑞虹新城和大宁，毕竟地理位置偏向东北。

加之五角场产业不给力，新的人口进不来，让黄兴公园的人口居住结构基本固化，老龄化也愈发严重。

前面我们提到黄兴公园板块有不少始建于上世纪六十年代的新村，这些老小区的居民也有改善需求。

他们不想跑远，于是就近买在公园附近。

至此黄兴公园基本沦为一个内循环市场，失去了全区的改善地位。

03

虽然黄兴公园地位下滑严重，但如今这个板块发展非常成熟、配套很完备，依然有很多的闪光点！

黄兴公园处在上海内中环之间，位置比新江湾城还要好，是杨浦近市区的板块中商品房最密集的品质社区。

虽然五角场商业最繁华、鞍山学区最顶流，但好房子都稀缺，并未很好地体现宜居，城市界面有差距。

黄兴公园的居住环境更为宜人，街道也更为整洁。

虽说黄兴公园相对市心人民广场偏远了些，但在杨浦区内的位置还是不错的。

它靠近杨浦滨江和东外滩，处于五角场、鞍山、东外滩的中心地带，城市效率很高。

从人居环境和配套设施来看，黄兴公园是杨浦区最能体现自住+升学+养老三位一体的完美板块。

本地人对黄兴公园极为认可，因为它治愈了三代人的居住需求。

黄兴公园商品房众多，公园是休闲的好去处，是杨浦区难得城市界面较好的板块之一。

黄兴公园的小区房龄大多在18年左右，不算太高，容积率较低，且多为1梯2户的设计，得房率高，居住舒适，完美迎合了本地自住需求。

板块学区也很好，不少楼盘都对口杨浦小学+复旦实验中学的组合；学区次新有优势，老破小还可以挂户口，性价比高。

底商发达，充满了生活的烟火气息，而且靠近五角场商圈，购物、逛街都十分便捷，邻里之间串门也方便沟通感情。

热闹的靖宇东路底商

黄兴公园板块医疗资源非常丰富，看病很方便，满足了本地养老需求。

如有杨浦区中心医院安图分部、市东医院营口分院、控江医院；并且3公里内还有新华医院、长海医院、东方肝胆医院、肺科医院。

不过也因为这里的成熟度较高，黄兴公园未来没有什么大的规划，正在面临房龄走高、人口老龄化的问题。

黄兴公园虽然失去了杨浦改善第一的地位，但在杨浦人民心中依然具有很重的分量，随着城市更新和周边板块的崛起，未来也许会给黄兴公园注入新的动力！

尤其是五角场打造的创智天地，吸引了很多产业入驻；控江路和周家嘴路新建了商业办公楼；东外滩还引进了一些大厂。

这些邻居将为黄兴公园导入更多的人口和活力，黄兴公园未来也许会焕发新的生机！

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编辑∣环线咨询